Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun Yazısı...
HAKKI VAR MI?
Ev sahipleri dairelerini site yönetimi ve apartman yönetiminden izin almadan günlük ya da kısa süreli kiraya verebilir mi?
Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık: Evet verebilirler. Bağımsız bölüm malikinin evini konut amaçlı kullanmak üzere kiraya vermesini diğer malikler ve apartman-site yönetimleri engelleyemez.
Aksi düşünce, mülkiyet hakkına müdahale olur ki yöneticilerin böyle bir hak ve yetkisi yoktur.
YÖNETİM PLANINDA DÜZENLEME YAPIN
Evlerin günlük/kısa süreli kiraya verilmesine karşı olan apartman-site yönetimleri ve site sakinleri neler yapabilirler?
Yapılacak, apartman-site genel kurullarında (GK) bu konuyu gündeme alarak GK’de ayrıntılı olarak görüşmeleri ve karar almaları gerekir. Bir daireyi, konut olarak kısa süreli kiraya vermek doğrudan yasaklanamaz.
Ancak, kısa süreli kiracıların yaratacağı sorunları en aza indirecek ve/veya kısa süreli kiraya vermeyi cazip olmaktan çıkartacak, bazı koşullarda tümden yasaklayacak düzenlemeler yapılabilir. Bunlardan başlıcaları şöyle:
Her ne kadar ortak gider avansından/aidattan her koşulda malikler sorumlu iseler de “Kiracımdan niye aidat almadınız” demesinler diye, her türlü ödemeden maliklerin sorumlu olacağı, site yönetimlerinin hiçbir şekilde kiracılarla muhatap olmayacağı Yönetim Planı’na (YP) ayrıca ve açıkça yazılabilir. Bu konuda GK’de karar alınması ve tebliğ edilerek duyurulması etkili olur.
Kiracının vereceği maddi ve manevi her türlü zararlardan doğrudan malikin sorumlu olacağı belirtilebilir.
Bağımsız bölümde yaşayan kişilerin belli bir sayının üstünde olması halinde ek aidat alınacağı belirtilebilir. Bu da kısa süreli kiralamayı kısmen de olsa cazip olmaktan çıkarabilir.
Sosyal tesisten yararlanma kuralları daha kesin çizgilerle belirlenebilir. Örneğin, spor alanları ve sosyal tesislerden her evden en fazla x kadar ve isimleri belirli kişi yararlanabilir. Kurallara uymayanların yararlanması engellenebilir şeklinde düzenlemeler yapılabilir.
Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin ticari-işyeri olarak kullanılması yasaklanabilir.
KİRACININ KİRACISI OLUR MU?
Kiracılar kendi kiraladıkları dairenin bir odasını günlük kiraya verebilirler mi?
Kiracılar, kendi kira sözleşmelerinde özel olarak yetki varsa kiracı oldukları yeri bir başkasına kiralayabilirler. Alt kiraya verme yetkisi yoksa başkasına kiraya veremezler.
Ancak, bu durum ev sahibi ile kiracı arasındaki bir sorundur. Kiraya veren, sözleşmeye aykırılıktan tahliye davası açabilir.
Yöneticinin bu konuda kiracıya veya kiracının kiracısına kira ilişkisi açısından müdahale etme hak ve yetkisi yoktur.
MALİYE NE DİYOR?
Maliye ve diğer kamu kurumları günlük kiralamaya nasıl bakıyor?
Maliye, kısa süreli kiralamalarda uzun süreli kiralara göre daha fazla gelir elde edildiği yaklaşımı ile bu kira gelirlerini diğer kira gelirinden ayırıp “gayrimenkul sermaye iradı/kira geliri” olarak vergilendirilmeme, bu geliri “ticari kazanç” olarak görme eğilimindedir.
Bu yaklaşımdan yararlanılarak, burası ticari bir işletme niteliği kazanmıştır, artık işyeri sayılır. YP’de de “Mesken olarak kayıtlı yerler, işyeri olarak kullanılamaz” düzenlemesi yapılabilir.
Çünkü, maliye o bağımsız bölümü kullananları kiracı gibi değil müşteri gibi görüyor-görebilir. Yazarkasa bulundurma/defter tutma yükümlülüğü getirebilir.
Bu da o daireyi işyeri kapsamına sokma konusunda mahkemelerde güçlü bir delil olarak da kullanılabilir.
PANSİYON GİBİ DENETLENİYOR
Günlük kiralamalar, işyeri açma ve çalışma ruhsatına tabi midir?
Bu konudaki yönetmelik uyarınca günlük-kısa süreli kiralanan yerlerin aslında pansiyon hizmeti verdiği, dolayısıyla işyeri statüsüne girdiği söylenebilir. İşyeri statüsüne girdiği için de YP’ye, “Daireler işyeri olarak kullanılamaz” şeklinde konulacak yasak işe yarayabilir.
İşyeri Açma Ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5/1-b maddesi tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, dans salonu, fırın, lokanta, boyahane, dükkân, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar almasını öngörmektedir.
Kısa süreli kiralanan yerler de işyeri kapsamında değerlendirilerek, işyeri açma ruhsatına tabi tutulabilir. Bunun örnekleri de görülmeye başlanmıştır. Zabıta müdürlükleri tarafından kaymakamlıklarca oluşturulan otel, pansiyon ve günübirlik kullanılan evlerin denetlenmesi ile ilgili oluşturulan komisyonlar tarafından denetlemeler yapılmaya başlanmıştır.
KİMLİK BİLDİRMEK ZORUNLU
Kiracıların bilgileri site yönetimiyle paylaşılmak zorunda mı?
Kimlik Bildirme Kanunu’nun 11. maddesi, Kimlik Bildirme Kanunu’nun Uygulanması ile İlgili Yönetmeliğin 6., 14., 15. ve ek maddeleri ile diğer ilgili maddeleri bir arada değerlendirildiğinde:
Konutlarda oturanların kimlik bildirme belgelerinin yönetime verilmesi gerekir. Yöneticinin de kimlerin oturduğunu bilmesi ve bildirim dışı kimselerin oturup oturmadığını kontrol etmesi, bu kanuna aykırı davrananları ve şüpheli gördükleri hususları, kolluk örgütüne bildirmeleri gerekir.
Hatta Yönetmeliğin 15. maddesi 30 günden fazla kalacak konukların dahi bildirilmesini öngörmektedir. Site yöneticileri bu yasal düzenlemelerin öngördüğü yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadırlar. Ev sahiplerinin de kendilerine yardımcı olmaları, evlerinde kalanları bildirmeleri gerekir. Bu da kısa süreli kiraya verme açısından caydırıcı olabilir.
İŞYERİ SAYILIYORLAR
Yönetmeliğin 6. maddesi günübirlik kiralanan evleri işyeri olarak tanımlamakta ve sorumlu işletici bulundurma zorunluluğu getirmektedir. Sorumlu işleticinin en yakın yetkili kolluk örgütüne bildirilmesi de öngörülmektedir.
Günübirlik kiralanan evler çok yakın bir tarihte 17 Haziran 2022 yönetmelik kapmasına alınmıştır. Kısa süreli kiralamalar yeni bir olgudur.
Bu konuda çıkacak uyuşmazlıklar-huzursuzluklar arttıkça yapılacak bir düzenleme ile kısa süreli kiralanan yerlerin de işyeri kapsamına alınması ihtimal dahilindedir.
Yönetmeliğin bu maddesindeki tanım, maliyenin kısa süreli kira gelirini “ticari kazanç” olarak vergilendirmeye çalışması bir arada değerlendirdiğinde, muhtemelen günlük-kısa süreli kiraya verilen yerler işyeri-işletme olarak görülebilir.
NASIL ENGELLENİR?
Eğer apartman-site Yönetim Planları’nda “Tapuda mesken olarak kayıtlı yerler, hiçbir şekilde işyeri olarak kullanılamaz, işyeri olarak kiralanamaz, günlük kiraya verilemez” diye hüküm konulursa günlük kiraya verme kesin olarak engellenebilir.
