Kira Gelirinde Emsal Kira Bedeli mi Beyan Edilmeli?

Dünya Gazetesi'nden Bumin Doğrusöz'ün "Varlık Vergisi gibi Değerli Konut Vergisi" başlıklı yazısı...

Kira Gelirinde Emsal Kira Bedeli mi Beyan Edilmeli?

Geçtiğimiz hafta Meclis’e sunulan ve bu hafta Plan ve Bütçe Komisyonu’nda görüşülmesi beklenen “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi” ile üç yeni vergi getirildiğinden daha önce bahsetmiş ve bu vergilerden “Konaklama Vergisi”ni geçen yazımda aktarmıştım. Bu yazımda da bir diğerini, “Değerli Konut Vergisi”ni irdeleyerek aktarmaya çalışacağım.

Aslında bu vergiyi söz konusu Kanun Teklifi henüz taslak halinde iken tanıtmıştım. Ancak taslak teklife dönüşürken, bu vergi ile ilgili bazı değişiklikler yapılınca, bende yazımı revize etme ve teklife göre yeni baştan değerlendirme ihtiyacı duydum.

Bu vergi ile Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisine tabi kılınmakta, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu belirlenen değeri beş milyon Türk Lirası’nın altında olan mesken nitelikli taşınmazlar bu vergiden istisna kılınmaktadır.

Verginin konusunun bu şekilde belirlenmesi dahi kanun yapma tekniğine aykırıdır. Önce tüm konutlar vergi konusuna alınmakta sonra istisna yolu ile bir kısmı dışarıda bırakılmaktadır. Bunun yerine doğrusu, “değeri 5 milyonu TL’yi aşan konutlar değerli konut kabul edilir ve değerli konutlar vergisine tabi tutulur” denilmesidir. Öte yandan değerli konut vergisinin konusunun “mesken nitelikli taşınmazlar” olarak belirlenmesi de ilginçtir. Bunun yerine “değerli mesken vergisi” denilse veya “Değerli Konut Vergisi konut niteliğindeki taşınmazlardan alınır” denilse daha yerinde olurdu.

Demek ki bu vergi, değeri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce (TKGM) yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu beş milyondan yukarı olarak tespit edilen meskenlerin değeri üzerinden alınacaktır. Burada değerleme yapılırken, hangi ölçütlerden hareket edileceği belirlenmemiştir. Oysa emlak vergisi dahi kanunla belli ölçüler üzerinden alınmaktadır. Burada matrahın belirlenmesi tamamen sınırsız ölçütlere göre yürütmeye bırakılmıştır. Üstelik söz konusu TKGM’nin ne zaman hangi konutlar için değerleme işlemi yapacağı dahi belirlenmemiştir. Bu konu da siyasi etkiye açık biçimde idarenin takdirine bırakılmıştır.

TKGM’nin değerlemesi yoksa belediyelerce belirlenen değerine bakılacaktır.

Demek ki bir taşınmazın birden çok değeri olabilecektir. Örneğin belediyelerce belirlenmiş vergi değeri 4 milyon lira olan bir konut, anılan TKGM’ye göre 5 milyon 1 lira değer biçilip söz konusu vergi kapsamına alınabilecektir. Bu konut bir işletmenin aktifinde ise ayrıca bir de bilanço değeri olacaktır. Gerçi taşınmaz değerleri bilançolarda da standart değildir. Bu konut miras kalırsa belediyelerce belirlenmiş vergi değerine göre işlem görecektir. Harca konu olursa yüksek olana göre harç hesaplanacaktır. DASK uygulamasına ise hiç değinmiyorum. Orada da ayrı bir değer vardır.

TKGM tarafından yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu değeri beş milyondan yukarı olan konutlar, TKGM’nin web sayfasında ilan olunacak ve ayrıca ilgilisine tebligat yapılacaktır. Bu tebligattan itibaren 15 gün içinde değere itiraz edilmezse veya itiraz 15 gün içerisinde incelenip de reddedilirse değer kesinleşecek ve konut bu verginin konusuna girecektir.
Neye, nasıl itiraz edileceği, değerleme raporunun ve ölçütlerin de ilan edilip edilmeyeceği ve anılan genel müdürlüğün 15 gün içinde bu itirazı nasıl hangi ölçütlere göre değerlendireceği belli değildir.

Oysa bütün bunların kanun ile belirlenmesi gereği, Anayasa’nın 73. maddesinin gereğidir. Teklif kanunla belirlenmesi gereken hususları yürütmenin ve idarenin takdirine bırakmıştır.
Meskenden neyin kastedildiği de belirsizdir. Tapuda mesken olarak tescil edilenlerin mi, yoksa fiilen mesken olarak kullanılanların mı verginin konusuna girdiği açık değildir. Örneğin tapuda mesken olarak tescil edilmiş bir bina veya bağımsız bölüm fiilen bir işyeri olarak da kullanılabilmektedir. Emlak vergisi uygulamasında belediyeler hukuki değil fiili duruma göre uygulama yapmaktadırlar.

Teklifin 43/2. maddesinde anılan TKGM’nin değerlemesi yoksa belediyelerce belirlenen değere göre işlem yapılacağı yazıldıktan sonra 44. maddede verginin matrahının belediyelerce belirlenen emlak vergisi değeri ile anılan TKGM’nin belirlediği değerden yüksek olanına göre tespit edileceğinin hükme bağlanması ise teklifin hazırlanmasındaki özensizliğin sonucudur.
Değerli konut vergisinin oranı ise Kanun Teklifinde şu şekilde belirlenmiştir.

Konut Vergisi’ne tabii meskenin değeri vergi oranı

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arası olanlar Binde 3

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arası olanlar Binde 6

10.000.001 TL’yi aşanlar Binde 10

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken niteliğindeki taşınmazın toplam değerine bakılacaktır. Paylı mülkiyette paydaşlar vergiyi hisseleri oranında öderken elbirliği mülkiyetinde vergi müteselsilen sorumlu olarak ödenecektir.

Verginin mükellefi, söz konusu taşınmazı maliki, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenidir.

İş yeri niteliğindeki taşınmazların vergi dışı bırakılması da eşitliğe aykırıdır. Kıymetli bir binanın altı dükkân, üstü mesken ise, alttaki dükkânı vergilemeyip, üstteki daireyi vergilemenin eşitlik olduğunu kimse söyleyemez.

Bu davranış biçiminin sebebi her halde “mesken sahiplerinin sesi fazla çıkmaz, iş alemine bulaşırsak çok fazla eleştiri alırız” düşüncesi olsa gerek. Bu nedenle verginin “değerli taşınmaz vergisi” olarak düzenlenip eşitliğin sağlanması gerekmektedir. Kaldı ki hazine açısından asıl hasılatın, iş yeri olarak kullanılan taşınmazlardan sağlanacağını düşünüyorum.

Bir başka eşitsizlikte kişilerin sahip olduğu toplam değere göre vergi alınmamasıdır. Teklife göre her birinin değeri dört milyon olan beş daireye sahip bir kişi bu vergiye tabi olmazken, değeri beş milyon olan bir daireye sahip kişi vergiye tabi olacaktır. Burada emlak vergisindeki gibi düşünülüp taşınmazların farklı belediye alanlarında olması şeklinde bir gerekçeye de dayanılamaz. Çünkü bu vergi bir merkezi idare vergisidir.

Öte yandan değeri 10 milyon lira olan, ancak dört mirasçının malik olduğu bir meskende uygulama nasıl olacaktır. Taslağa göre her bir malik kendi hissesi üzerinden bu vergiyi ödeyecektir. Ancak burada hisse değerinin 5 milyon lirayı aşmaması bir çelişki oluşturacaktır.

Bir kere bu verginin konusuna girdiniz mi çıkmak yoktur. Çünkü değerleme işleminin hangi aralıklarla yapılacağı düzenlenmemiştir. Her yıl yıpranma payı düşülmesi bile düşünülmemiştir. Buna karşılık teklifte, taşınmaz değerinin her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak matrah belirlenmesinin yapılacağı düzenlenmektedir. Emlâk Vergisi’nde bile her yıl değer yeniden değerleme oranının yarısı kadar artarken, burada yeniden değerleme oranında artış öngörülmesi, kanunların arasındaki içsel bütünlük açısından yanlıştır.

Mükellefler, anılan Genel Müdürlüğün veya belediyenin belirlediği değerin 5 milyon liralık sınırı aşması halinde, izleyen yılın 20 Şubat akşamına kadar vergi dairesine beyanname verecekler ve çıkan vergiyi şubat ve ağustos aylarında olmak üzere iki taksitte ödeyeceklerdir. Dolayısıyla bu vergi beyana dayalı vergi olacaktır. Sınırı geçtiniz mi her yıl beyanname vermek gerekecektir. (Kıymetli taşınmazda oturanın işi ne, her yıl uğraşsın dursun. Bir de buna elektronik ortamı ekleriz, hatta SMMM imzası bile arayabiliriz)

Evin emlâk vergisi belediyeye mayıs ve kasımda, değerli evin vergisi ayrıca vergi dairesine şubat ve ağustosta ödenecektir. İki vergi birleştirilip basitlik sağlanması yerine, ayrı vergileme yapılıp karmaşa tercih edilmiş gibi gözüküyor. Burada çözüm değerli konut sahiplerinin, emlak vergisinden muaf tutulması şeklinde olabilirdi. Zira burada çifte vergilendirme söz konusudur. Nitekim Vergi Usul Kanunu 117/3. maddesinde, aynı vergi kanununun uygulanmasında (emlak vergisi de değerli konutlar vergisi de aynı kanunda “emlâk Vergisi kanununda düzenlenmektedir) belli bir vergilendirme döneminde aynı matrah üzerinden bir defadan fazla vergi alınması” hata hali olarak kabul edilmiştir.

Bu vergi söz konusu taşınmaz sahiplerine aşırı bir yük getirecektir. Örneğin İstanbul’da emlak vergisi değeri 5 milyon lira olan bir kişi, 10.000 lira emlak vergisi, 15.000 lira değerli konut vergisi ödeyecektir. Bu kişi 5.000 liraya bu konutu kiraya vermiş olsa, gelir vergisini bir kenara bırakın, 5 aylık kira gelirini sırf bu vergilere yatıracaktır. Gelir Vergisi’ni de katarsak yaklaşık 6,5 aylık kira geliri vergiye gidecektir.

Mesken olan binanın emlâk vergisi binde 1 (büyükşehir belediyesi olan yerlerde binde 2) iken, sırf değerli olması dolayısıyla binde 3 ilâ binde 6 oranında ek vergi alınması, haksızlıktır, mantığa aykırıdır.

Bu vergi ödeyemeyenler, 6183 sayılı kanun uygulaması sayesinde ya konutlarını kaybedeceklerdir ya da bol bol af kanunu çıkacaktır. Muhtemelen bu konutların kiraları da yükselecektir.

Bu vergi değerli konut sektörünü olumsuz etkileyeceği gibi pek çok kişiye konutunu da sattırır. Vergi ile uğraşacağına taşınmazı sat, alacağın parayı mevduat faizine koy, %15 vergi öde. Kim uğraşır bu vergilerle.

Emlâk üzerinden alınan vergiler teoride ve bizdeki uygulamada mahalli idare vergisi olarak kabul edilirken, Teklifte bu vergi tamamen merkezi idare vergisi olarak düzenlenmiştir, Mahalli idarelere en ufak bir pay aktarılması öngörülmemektedir.

Netice, bu öngörülen vergi adaletsizdir ve bal gibi Anayasa’ya aykırıdır. Hukuk güvenliğini yok saymaktadır.

TKGM, kanunla belirlenmemiş ölçülere göre kendince bir değer tespit edecek, sonra bunu ilan edecek, itiraz etseniz bile ölçütler ve değerleme raporları olmadığından bir anlamı olmayacak, bu değeri tıpış tıpış gidip vergi dairesine beyan edeceksiniz, hem emlak vergisi hem de bu vergiyi ödeyeceksiniz. Dava açsanız bile yürütmeyi durdurma kararı olmadıkça vergiyi ödemek zorunda kalacaksınız.

Vay be kırk yıl düşünsem böyle bir vergi icat edemezdim her halde. Rantı vergilendirmek yerine, böylesi vergiler icat etmenin, ne kadar doğru olduğu tartışılır niteliktedir.

Hele web sayfasında ilan, apayrı bir sorundur. Kişisel verinin ilanı sorunu bir yana konut fiyatlarının resmi olarak belirlenip ilanı yoluyla piyasalara müdahale niteliğini taşıyıp taşımayacağının da ayrıca tartışılması gerekmektedir.

Nereden aklıma geldi bilmiyorum, birden bire varlık vergisi geldi aklıma. Hadi hayırlısı.

Güncelleme Tarihi: 13 Aralık 2022, 11:06
YORUM EKLE