Eko Haber'den Semih Aydın ve Göksel Başaran'ın haberine göre, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), haziran ayına ilişkin konut satış istatistiklerini açıkladı.
Buna göre, Türkiye genelinde satılan konut sayısı mayıs ayına göre yüzde 22,6, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 11,7 artarak 150 bin 509 oldu.
Haziran ayında Bursa’da ise konut satışları bir önceki aya göre yüzde 22,2, geçen yılın haziran ayına kıyasla yüzde 0,6 artışla 5 bin 283 oldu.
Bursa, bu rakamla İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’nın ardından haziranda en fazla konutun satıldığı 5’inci il oldu. Haziran ayında Bursa’da gerçekleştirilen ipotekli konut satışlarında yüzde 16,3 artış yaşandı.
Ocak - haziran arasındaki dönemde ise Türkiye’de gerçekleştirilen konut satışları, 2021’in aynı dönemine göre yüzde 31,4 artışla 726 bin 398 olarak gerçekleşti.
Bu rakam tüm zamanların ilk yarı satış rekoru oldu. Yılın ilk yarısında Bursa’daki konut satışları da yüzde 28,8 arttı. Bursa’da ocak – haziran arasındaki dönemde 26 bin 463 konut satıldı.
2022 yılının ilk yarısında Bursa’da yabancıya yapılan konut satışlarında da ciddi oranda artış yaşandı. Ocak- haziran arası dönemde Bursa’da yabancıya gerçekleştirilen konut satışları yüzde 74 artışla 951 olarak kayıtlara geçti.
Yılın ilk yarısındaki konut satışlarını değerlendiren Bursa’daki sektör temsilcileri, gayrimenkulün tekrardan bir yatırım aracı olarak görülmesi nedeniyle talebin arttığını söyledi.
Sektör temsilcileri buna rağmen artan girdi maliyetleri nedeniyle, arzın talebi karşılayamayacağı tehlikesine dikkat çekti.
Burçin İnşaat YKB Naci ŞAHİN: Kredilerin ucuzlaması talebi artırdı
Haziran ayının yüksek bir konut satışına sahne olacağını hem eldeki verilerden hem de piyasanın hareketliliğimden söyleyebilmek mümkündü. Son haftalarda satışlar yüzde 10 ile yüzde 30 arasında artış gösterdi.
2019’un sonunda itibaren enflasyonun çok altında bir faiz politikası uygulanmaya başlandı. Bu da konut kredilerinin reel olarak ucuzlamasına sebep oldu ve konut talebinde artış yarattı.
Ancak bu talebi karşılayacak yeterli konut stoku da bulunmuyor. Son yıllarda yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep oluyor. Bu da arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına yol açıyor.
Ancak konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil, Türk Lirası’na duyulan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürmesi ve yatırımcıların paralarını yoğun biçimde gayrimenkule çevirmek istemesinden kaynaklı.
Türkiye’de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde, yani yüzde 33’lük bir kesimin hala evi yok. Böyle bir açık varken maliyet ve fiyatlarda da öngörülemez bir artış söz konusu iken önümüzdeki dönemlerde ipotekli konut satışlarında artış olması kaçınılmaz.
Yabancılara konut satışlarında ilk üç sırayı İstanbul, Antalya ve Ankara izliyor.
Bursa bu sıralamada ilk 3’te yer almasa da Bursa’da da yabancılara konut satışı her ay yükselerek artıyor. Bursa’nın coğrafi konumu, tarihi ve sanayisinin ülke ekonomisindeki payı Bursa’yı yabancılara karşı cazip bir şehir haline getiriyor.
Ben açıkçası bu artışın devam edeceğine inanıyorum.
Lik Yapı YKB Mehmet KURT: Daha iyisini hak ediyoruz
Yılın ilk yarısında şehrimizde gerçekleştirilen konut satışlarının Bursa’nın hak ettiği rakamlar olmadığı, bunun daha iyisinin olması gerektiği görüşündeyim. Bu yüzden yılın ikinci yarısında daha iyi bir performans bekliyorum.
Konut fiyatlarının artmasının en önemli sebebi inşaat girdi maliyetlerinin yüksek olması. Gerek arsa, gerekse de girdi maliyetlerinde yaşanan yüzde 150 – 200 civarındaki artışlar konut fiyatlarına da yansıyor. Her zaman söylediğimiz gibi, maliyetler düşmedikçe konut fiyatlarının düşmesi ve hatta aynı kalması mümkün değil. Arzdaki sıkıntılara karşı önlem alınmazsa, konut fiyatlarındaki yükselişin önümüzdeki dönem de süreceğini öngörüyorum.
Hükümetimizin konut satışlarını artırmak adına attığı adımları olumlu görmekle beraber yeterli bulmuyorum. Bu adımlara ilaveten yabancılara yapılan konut satışlarında Eximbank kredileri, konut kredilerinde, eksper değerinin belirli oranına kadar cazip oranlar verilebilir. Ayrıca inşaat malzemeleri alımında da müteahhitlere destek sağlanabilir.
Bursa, son yıllarda yabancıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Onların tarzına göre yapılan konutlar, tanıtım ve reklam faaliyetleri, uygun ödeme koşulları yabancıların talebini artırıyor. Ayrıca ülkemizden ve Bursa’dan gayrimenkul alan yabancıların diğer sektörlere yaptıkları yatırım ve harcamalar da ülkemize katma değer sağlıyor.
Akyükselen İnşaat YKB Yrd. Şeref DEMİR: Talep arzdan daha fazla olacak
Emtia ve nakliye fiyatlarındaki astronomik artışından dolayı, konut fiyatlarındaki artışa rağmen yıllık ortalamaların altında kalmayan oranda konut satışı gerçekleşmekte. Bundan şu sonuçları çıkarmak mümkün; daire fiyatları her ne kadar artsa da girdi maliyetlerinin artış oranının altında kaldığından, fiyat artışı olacağı endişesinden dolayı alımlar yapılmakta.
Ötelenmesi mümkün olmayan konut ihtiyaçlarından dolayı oluşan taleplerin olması, emlak sektörünün enflasyon karşısında güvenilir sığınacak liman görülmesi, çeşitli sebeplerden dolayı yabancı alımların artması, az da olsa nüfus artışı ve çekirdek aile yaşantısının kanıksanması konuta olan talebi daim kılmakta.
İpotekli satışlar Türkiye genelinde bir önceki aya göre düşüş kaydetse de geçen yılın aynı ayına göre yüzde 40’lık bir artış göstermekte. Faiz oranlarının artmasına, ucuz konut kredisine ulaşmanın çok zor olmasına rağmen önemli olanda ipotekli satış gerçekleşmektedir.
Konut alacak olanları yanlış yönlendirenler, fiyatların balon olduğunu, fiyatların düşeceğini iddia etmekteler. Bu fikrin doğru olmadığı, yüksek oranda talebin olmasına rağmen arzda her geçen gün azalma olması, konutta fiyatların yüksek olmadığı (istisnalar hariç) mevcut fiyatların, yüksek arsa ve malzeme maliyetinden, müteahhitleri tatmin etmediği, sattığını yerine koyamadığından yeni projelere başlamaktan imtina ettikleri sonucu çıkmakta.
Konut arzını belirleyen en önemli göstergelerden biri yapı ruhsatıdır. 2022 yılının ilk çeyreğinde daire inşaat ruhsatı sayısında yüzde 27.9, yılın ikinci çeyreğinde daire sayısında yüzde 46.9, yüzölçümü de ise yüzde 89.2 düşüş yaşandı. İnşaat ruhsatı sayısındaki bu düşüş ileriki tarihlerde talebin karşılanmayacağının habercisi durumunda.
Aynı zamanda alınan ruhsatlardaki düşüş oranının neredeyse iki katı kadar yüz ölçümde düşmenin olması daire metre karelerinde önemli düşüş olduğunu, küçüldüğünü göstermektedir. Önümüzdeki süreçte emtia fiyatları ve imara açılacak yeni alanların olması, arsa temini konut fiyatlarının belirlenmesinde etkili olacaktır. Talep kısmen azalsa da talebin arzdan daha fazla olacağı kanaatini oluşturmaktadır.
Alpiş Holding YKB Sertaç KARAALP: Kredi yükü devlet bankalarına kalıyor
Bursa’da hem haziran ayında hem de ilk 6 ayda konut satışı ve yabancıya konut satışında artış yaşandı. Şehrimiz zaten bilinen özellikleriyle çok daha fazlasını hak eden bir şehir. Dolayısıyla hiçbir zaman mevcutla yetinmemek, sürekli yeni pazarlar, yeni satış stratejileri, yeni bağlantılar geliştirmek zorundayız. Gerek pandemi, gerek konut kredi faizleri derken yatırımcı konut alım kararlarını ertelemişti. Ancak pandeminin sona ermesi, firmaların yeni projeleriyle sektöre hareketlilik katması ve yapılan bir takım kampanyalarla bir canlılık oluştuğunu gözlemliyoruz. Yatırımcı tekrar güvenli liman gayrimenkule yönelmeye başladı. Umuyoruz ki böyle devam eder.
Bursa hem tarihi, hem doğası hem de lokasyonuyla özellikli bir şehir. İstanbul’a yakınlığı, şehrin iklimi ve bölgeler arasındaki geçiş güzergâhında olması nedeniyle çok avantajlı bir konumda yer alan değerli bir kent. Dolayısıyla burada üretilen konutlar da hem nitelik hem de nicelik bakımından değerli oluyor.
Tabi bununla birlikte son dönemde demir ve çimento başta olmak üzere pek çok önemli kalemdeki fiyat değişiklikleri maliyet giderlerimizi artırdı. Bunları çok fazla olmasa da ister istemez ürettiğimiz konutlara yansıtmak zorunda kalıyoruz. Konut fiyatlarındaki artışla ilgili net bir şey söylemek mümkün değil. Bunu piyasadaki talep koşulları ve maliyetlerdeki değişkenler belirleyecektir. Ancak şu dönem, artış ivmesi önceki dönemlere göre aynı olmasa da, küçük boyutta fiyat artışları görebiliriz.
Özel bankaların konut kredi oranları çok yüksek. Böylelikle kredi yükü sadece devlet bankalarına kalıyor. Böyle olunca da gerekli talep karşılanamıyor. Bu anlamda daha çok şirket içi vadeli ve peşin satışların yoğun olduğunu görüyoruz. Kredi oranlarının 1’lerin altına geldiği dönemleri göz önüne aldığımızda, ipotekli satışların tekrar yoğun geçmesi için kredi oranlarının tekrar 1’lerin altına düşmesi gerekiyor. Şu an ki mevcut ekonomik konjonktürde bu mümkün gözükmüyor. Sonuç olarak, kısa vadede, ipotekli konut satışlarının toplam konut satış hacmi içerisinde küçük bir pay alacağını düşünüyor, şirket için vadeli ve peşin satışların daha yoğun seyredeceğini öngörüyoruz.
Bursa, yabancıya konut satışında dönem dönem sıralaması değişse de genellikle 4 ya da 5. sıralarda yer alıyor. Bursa güçlü ve avantajlı bir şehir, dolayısıyla yabancılara konut satışında daha aktif olabilir. Burada yapılması gereken bazı şeyler var. Öncelikle yabancı misafirlerimizin daire alım süreçlerini kolaylaştırmak gerekiyor.
Vatandaşlık vermekten ziyade daha çok vatandaşlık haklarını koruyabilecekleri programların uygulanması talebi daha da artıracaktır. İspanya’da Golden Visa gibi güzel bir örnek var. İspanya bu programla yabancıya kendi vatandaşı gibi haklar veriyor ama vatandaşlık vermiyor. Bunun için de birtakım kriterler getirmiş. Örneğin yabancının ülkesinde daha çok kalmasını istiyor ki böylece ona daha çok harcama yaptırıyor. Biz de bu tip programlar geliştirmeli ve uygulamalıyız.
Yine devletimiz, yerel yönetimler, STK’ların hep birlikte ortak akılla hareket etmesi gerekiyor. Bursa kendi içerisinde STK’lar öncülüğünde bir birlik oluşturup, hem turizm, hem de yatırım anlamında ne kadar cazip bir şehir olduğu gösterecek tanıtımlar, kampanyalar, girişimler gerçekleştirmeli.
Adiloğlu Group YKB Muhammed ADİLOĞLU: Müteahhit kârlılığı düştü
Konut satışlarında Bursa ilimizde Haziran ayı ve yılın ilk altı ayında, 2021 yılına kıyasla ciddi artış olduğu doğrudur. Ancak geçen yılki rakamlarla bu yılı kıyaslamak bizi yanıltabilir. 2020-2021 yıllarındaki konut satış rakamlarının düşük olmasında pandeminin etkisinin olduğunu unutmamalıyız.
Konut satış fiyatlarında geçen yıla göre gerçekleşen bu değer artışını çok normal karşılıyorum. Çünkü maliyet artışları daha fazla oldu. Burada müteahhit karlılığı düşmüş durumda. Zaman içinde müteahhit karlılığı 2020 öncesine döneceğinden konut fiyatlarındaki artışın bir süre daha devam edeceğini düşünüyorum.
2018 krizinden bu yana konut kredisi ile daire satışlarında çok ciddi azalma olduğunu biliyoruz. Sadece arada yapılan 0.99-0.69 gibi kredi kampanyaları döneminde ilgi olduğunu gözlemledik. O ilgi de kesinlikle 2018 öncesi gibi değildi.
Yabancıların Bursa ilimizde konut alım taleplerinin Türkiye’deki Büyükşehirler ile aynı orantıda olduğunu gözlemlemekteyiz. Bursa ilimize daha fazla yabancı yatırımcı çekebilmek için, özellikle İran başta olmak üzeri birkaç ülkede kamu ile birlikte tanıtım kampanyaları yapılmalı. Önümüzdeki dönemde maliyetlerin normal bir seviyeye oturması durumunda daha fazla konut üreterek daha fazla yabancıya satışta Bursa’nın rol alacağı kanaatindeyim.
Şehitoğlu İnşaat YKB Yusuf ŞEHİTOĞLU: Gayrimenkul yatırım aracına dönüşüyor
Konut satışlarındaki ocak-haziran dönem artışında baz etkisiyle birlikte fiyatların yükselmesine paralel tüketicinin talebinin öne çekilmesinin ve kredi koşullarının etkisi mevcuttur. Ancak son ay verilerine bakıldığında artışın azalan yönlü hareket etmeye başladığını hissediyoruz.
Konut fiyatlarındaki artışta iki büyük etken var. Birincisi arazi fiyatlarındaki artışlar, diğer etken ise malzeme ve işçilik fiyatlarındaki artışlar. Uzun zamandır malzeme hususlarını dile getiriyoruz ancak ham madde ve yarı mamul ihracatındaki artış enflasyon artışına direkt etki etmekte.
Enflasyon etkisi önemli bir artış nedeni olmakla birlikte, yeni başlayan projelerin az olması da fiyatlar tarafında etkili. Özellikle son dönemde malzeme fiyatlarındaki artış şirketlerin işletme sermayesi tarafındaki ihtiyacını arttırmakta. Dolayısıyla yeni proje başlama eğilimi düşmektedir.
Kredi koşullarındaki iyileştirme yatırım açısından konut satışını arttırmıştır. Gayrimenkul alternatif bir yatırım aracına dönüşmekte, dolayısıyla kredi iyileştirmeleri finansal enstrüman olarak önemli bir alternatif olmaktadır.
Bursa her açıdan ülkemizdeki önemli bir merkez. Ancak yabancı ilgisinin arttırılması adına yenilikçi planlamalara, uluslararası merkez olabilecek ya da başka bir deyişle sembol yapılara ihtiyacımız var. “Neden Bursa?” sorusunun cevabını objektif olarak verdiğimizde bence kilit noktayı aşabiliriz. Bu noktada bir araya gelip Bursa’nın 100 yılını ortaya koymamız gerekmektedir.
Pişkindemirler İnşaat YKB Savaş PİŞKİNDEMİRLER: Arz sıkıntısı yaşanıyor
Konut satış rakamları sektör için mutluluk verici olsa da bu durumun analizinin doğru şekilde yapılması kanaatindeyim. Konut maliyetlerinin, kur ve enflasyonun artışına karşı konut fiyatları bu artışlara kıyasla görece düşük kaldı. Bu durum, vatandaşların yatırım aracı olarak konuta yönelmesine yol açtı.
Açıklanan kredi paketleri ve konut kredi faizlerinin düşürülmesi ipotekli satışları artırdı. Ancak kredi oranları kamu bankalarında uygun olsa da bankaların hem kredi miktarı az hem de kredi verme iştahları yok.
Son bir yılda konut fiyatlarının artmasındaki en önemli nedenin maliyet kaynaklı olduğunu düşünüyorum. Ancak bu maliyet artışı şu anda satış fiyatlarına tam olarak yansıtılmadı. Önümüzdeki süreçte fiyatların döviz bazlı daha da yukarı gideceğini düşünüyorum.
Ayrıca Bursa’da konutta arz sıkıntısı yaşanmakta. İmarlı arsanın kısıtlı olması bunda çok etkili oluyor. Arz sıkıntısının yaşanması da maliyetleri etkileyen bir unsur. Son 10 yıldır sektörde şahit olduğum bazı durumlar var.
“Ev fiyatları yarıya düşecek. Dolar 2 katına çıkacak. Bir ev alacağınız parayla 2 ev alırsınız”, “İnsanlar krediyle ev alıyor, bu borçlar ödenmeyince evler bankalara geçecek ve bankalar konut zengini olacak”, “Bu eve bu para verilmez” gibi söylemlerle sık sık karşı karşıya kalıyoruz. Bu durum insanlarda yanlış bir beklenti oluşturuyor. Ben bu tarz algıların yanlış olduğunu, bunun hem sektöre zarar verdiğini hem de konut ihtiyacı olan vatandaşları yanlış yönlendirdiğini düşünüyorum.
Atış Grup Satış Paz. Dir. Hüseyin TESTİCİOĞLU: Olumlu havanın süreceğini düşünüyoruz
Yılın ilk çeyreğinde daha durağan bir piyasa varken ikinci çeyrekte özellikle Bayram dönemlerinde yatırımcıların alım talebi yine kendini göstermeye başladı. Özellikle nitelikli projelerde dövizin de etkisiyle yabancı yatırımcıların talepleri piyasayı hareketlendirdi. Artan satışların imalatlara olan olumlu etkisiyle ve yeni projelerin de ortaya çıkmasıyla birlikte üçüncü çeyrek için de olumlu havanın süreceği yönünde bir beklentimiz var. Sadece Bursa özelinde değil ülke genelinde yaşanan enflasyon sebebiyle fiyat artışları ciddi oranda gözlemleniyor.
Araştırma sonucu ortaya çıkan yüzde 179 rakamı aslında bize artışların devam edeceğini anlatıyor. İnşaat sektörü ürün bazlı fiyat artışlarından en çok etkilenen sektörlerden bir tanesi. Üretilen projelerdeki girdi çeşitliliği göz önüne alındığında bu adeta maliyetlerde bir kaldıraç etkisiyle artışa sebep oluyor.
Bu maliyetlerin de satış fiyatlarına yansıması projelerin ilerleme durumlarına göre aşama aşama gerçekleşiyor. Önümüzdeki süreçlerde gayrimenkul anlamında ciddi fiyat artışlarının sürmesi muhtemel.
Günümüzde yaşanan piyasa hareketlerinden kaynaklı TL cinsinden borçlanma talebi yatırımcıya cazip geliyor. Bu sebeple birçok yatırımcı borçlanma ve ipotek yönetimiyle kredi kullanma noktasında talep gösteriyor. Kredili satışa uygun gayrimenkuller özelinde ciddi bir talep yaşandığını gözlemliyoruz. Yurt dışında oluşturulan organizasyonlarda önce ülkemizi ve sonrasında şehrimizin tanıtımını daha efektif olarak gerçekleştirerek yabancı yatırımcıları bölgemize daha efektif olarak çekebiliriz. Bunun için devlet destekli birçok program da mevcut. Doğru projeleri doğru bölgelerde doğru fiyatlarla yatırımcılara sunduğumuz sürece özellikle döviz kaynaklı ortaya çıkan avantaj neticesinde taleplerin artacağını öngörebiliriz.
Berat Rızvanoğlu İnşaat YKB Yusuf Berat RIZVANOĞLU: Maliyetler arttıkça fiyatlar da artacak
Haziran ayı konut satışları bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 11 civarında artış sergiledi.
Bize göre bu artışın en büyük sebebi içinde bulunduğumuz enflasyonist ortamda gayrimenkulün en çok gelir getiren yatırım aracı olması. Artışın bir diğer sebebi ise, her ne kadar biz firma olarak yabancılara henüz konut satışı yapmasak da, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinmesidir.
İnşaat girdi kalemlerinde ve arsa fiyatlarında artış olduğu sürece, konut fiyatları da artacaktır. Bu durumun önümüzdeki dönemlerde artarak devam edeceğini öngörüyoruz. Mevcut kredi koşullarında, ipotekli satışların azalacağı kanaatindeyim.
Bursa’da yabancılara konut satışını artırabilmek için öncelikle bu konuda yabancılara aracılık eden firmaların onları şeffaf, doğru ve tarafsız bilgilendirmeleri gerekiyor. Bunun yanında satın alma konusunda bürokratik işlemleri maksimum hızda çözülecek şekilde sadeleştirmek gerektiğini düşünüyorum.
