Ön alım veya eski tabirle şufa hakkı nedir?
Ön alım hakkını açıklamadan önce paylı mülkiyet kavramına değinmek faydalı olacaktır.
Zira ön alım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için tanınmış bir kanuni haktır.
Paylı mülkiyet, birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına, belli paylarla sahip olmasına verilen isimdir. Paylı mülkiyette, paydaşların pay oranları bellidir.
Bu tür taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını; paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşlar, ön alım hakkını kullanabilir.
Bu husus Medeni Kanunun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Ön alım hakkı, paydaşlardan birinin payını, taşınmazda paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, diğer paydaşlara öncelikli olarak alım hakkı tanıyan kanuni bir düzenlemedir.
Paydaş, ön alım hakkını dava açarak kullanabilir. Bu davada, ön alım hakkını kullanan paydaşa hakim tarafından, üçüncü kişiye satılan payın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırması için süre verilir.
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş tapudaki satış bedelinin dikkate alınmasını talep etme hakkına sahip olur.
Tam bu noktada, alıcı ve satıcıların sıkça başvurduğu tapuda yapılan devir işlemlerinin gerçek satış bedelinden düşük gösterilmesi konusuna değinmek gerekir.
Alıcı veya satıcılar, tapu devri sırasında doğan harçları daha düşük ödemek için yetkililere gerçek satış bedelini beyan etmeme yoluna başvurabilir.
Bu durumda her ne kadar payı alan üçüncü kişi daha fazla bedel ödemişse de resmi kayıtlara beyan ettikleri satış rakamı üzerinden hissesini kaybetme olasılığı ile karşı karşıya kalır.
Peki ön alım hakkına tabi bir taşınmazdan pay alım ve satımı yapan kişiler ne yapmalıdır?
Paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satış yapılması durumunda, paydaş veya hisseyi satın alan kişi bu durumu noter kanalıyla paydaşlara bildirmelidir.
Bu durumda kanunen paydaşların ön alım hakkını kullanması için satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 aylık süre tanınmıştır. Ayrıca satışın üzerinden 2 yıl geçmesi halinde de ön alım hakkı kullanılamayacaktır.
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarındaki artış, kişileri yatırım amaçlı olarak paylı mülkiyete tabi yerlerden pay alıp-satmaya yönlendirmiştir.
Bu tür tapu ve hisse devirleri sırasında, diğer paydaşların kanunların tanıdığı ön alım hakkına sahip olduğunu unutmamak gerekir.
Taşınmaz devirleri sırasında harç ve masraflardan kaçınmak amacıyla, tapuda düşük satış bedeli göstermenin bedeli, tapu harcından çok daha fazla olabilecektir.
Paydaşı olduğu taşınmazdaki diğer payların üçüncü kişiye satılıp satılmadığını bilmeyen kişiler yönünden ise 2 yıllık hak düşürücü sürenin dolması gibi durumlarla karşılaşma olasılığı bulunmaktadır.
