Kiralayanın, kiracının kendi hesabına göre artırarak, ya da hiç artırmadan ödediği kira bedelini alması, kiracının yaptığı artışı ya da artış yapılmamasını kabul ettiği anlamına gelir mi? Gelin inceleyelim...
Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki en esaslı sorun, kira bedelidir. Yasal kira artışına rağmen artan kira bedeli, rayiç kira bedelinin altında kalınca toplumsal huzur ve barışı bozacak derecede kiracı - kiralayan tartışmaları ve anlaşmazlıkları ortaya çıkar.
Şu anda yürürlükteki olan Türk Borçlar Kanunu (TBK) md 344’e göre, kira artış oranı son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmeye farkı bir oran yazılmış olsa dahi yasal kira artış oranı, son 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Ancak TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ile işyerleri hariç sadece konutlarda kira artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Bu sınırlama 1 Temmuz 2023 tarihine kadar (bu tarih dahil) geçerlidir. Kira sözleşmesi bu tarihten sonra yenileniyorsa, yine normal TBK md 344’e göre TÜFE oranında artış yapılacak.
Yıllık enflasyon oranının yüzde 80 civarında olduğu ve bu oranın gelecek sene temmuz ayına kadar değişmeyeceğini varsaydığımızda, yüzde 25 kira artışı yapan kiracıların 1 Temmuz 2023 tarihinden sonra birden bire şimdi yaptıkları kira artış oranının üç katından fazla yüzde 80 oranında yasal kira artışı yapmak zorunda kalacaklarını da unutmayalım. Bunun ekonomik ve sosyal sonuçlarına şimdiden hazırlık yapmakta yarar var. Kira artış oranı yasa ile belirlenmiş olsa da kiracı ile kiralayan arasında zaman zaman hesaplamada sorunlar çıkmaktadır.
Peki ne olacak?
Kiracı kendi hesabına göre artırdığı kirayı kiralayanın banka hesabına ödemeye devam eder. Kiralayanın, kiracının kendi hesabına göre artırarak, ya da hiç artırmadan ödediği kira bedelini alması, kiracının yaptığı artışı, ya da artış yapılmamasını kabul ettiği anlamına gelir mi?
Yani kiralayanın kiracının kendi hesabına göre artırarak ödediği kirayı, hiçbir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alması, sonradan kira artışının yanlış olduğu gerekçesiyle dava açma hakkını doğurur mu? Ya da yıllarca artış yapılmadan yapılan kira ödemeleri, taraflar arasında artış yapılmamasının zımnen kabul ediği sonucunu mu ortaya koyar?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4763 E., 2018/13351 K. Sayılı kararında da belirtildiği gibi, yasal veya yasaya uygun sözleşme artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarının kiralayan tarafından ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının kiracının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez. Kiralayan gerçekte ödenen ile ödenmesi gereken kira bedeli arasındaki farkı kiracısından isteyebilir.
Verilen boş tahliye taahhüdü sonradan doldurulursa ne olur?
Tadilat, ihtiyaç gibi gerekçelerle uğraşmak istemeyen ev sahipleri için en kolay yol, kiracıdan tahliye taahhüdü almaktır.
Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapıldığı, süre sonunda da kira ilişkisi yıllık olarak yenilendiği için, 1 yıllık alınan tahliye taahhüdü de geçersiz hale gelmektedir. Bunun önüne geçmek isteyen kiralayanlar kiracılarına, vadesi duruma göre belirlenmek üzere boş senede imza atar gibi, tarihsiz tahliye taahhüdü imzalattırmaktadır.
TBK md 352’de kiralananı “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade edilen tahliye taahhüdünün geçerliliği, tarihinin kiralananın teslim edilmesinden sonra olmasına bağlıdır (Kanık, Hikmet; Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, sayfa 1289).
Eğer kiracı, yazılı tahliye taahhüdünü kiralananı teslim almadan imzaladığını veya tarihi boş bıraktığını ve kiralayanın sonradan aralarındaki anlaşmaya aykırı bir tarih yazdığınıu iddia ediyorsa, bunları ispat yükü kiracıdadır.
Tahliye taahhüdünün düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması onu geçersiz hale getirmez. Tarihlerin kiracı ile kiralayan arasındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu, bunu iddia eden kiracının ispat etmesi gerekir.
