Konuya açıklık getiren Avukat Baki Öztürk, kiracıları yakından ilgilendiren bu kritik süreçte ev sahibinin yazılı onayının zorunlu olduğunu vurguladı. “Ev sahibinin haberi var” şeklindeki şifahi savunmaların hukuken hiçbir geçerliliği olmadığını belirten Öztürk; aksi bir durumda sözleşmenin feshinden tahliyeye ve yüksek tazminat risklerine kadar birçok yasal yaptırımın gündeme gelebileceğini ifade etti.
Alt Kiralama Nedir ve Hukuki Dayanağı Var mıdır?
Alt kiralama, bir kiracının kiralamış olduğu taşınmazın tamamını ya da belirli bir bölümünü (örneğin bir odasını), bir bedel karşılığında üçüncü bir kişiye kullandırması işlemidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde alt kiraya dair şartların açıkça düzenlendiğini belirten Avukat Baki Öztürk, “Bu bağlamda evet, kiracının böyle bir hakkı vardır diyebiliyoruz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken çok önemli hususlar bulunmaktadır” diyerek sürecin sınırlarına dikkat çekti.
“Yazılı İzin Olmadan Adım Atmayın”
Alt kiralama sürecindeki en büyük tuzağın “şifahi onaylar” olduğunu belirten Öztürk, sürecin mutlaka resmiyete dökülmesi gerektiğinin altını çizdi:
“Bu alt kira ilişkisinin mutlaka yazılı şekilde izin verilmiş olması gerekir. Yani ev sahibi ilk kiracıya alt kira ilişkisi kurma iznini yazılı olarak vermişse, kiracı üçüncü bir kişiyle sözleşme kurarak evini veya odalarını kiraya verebilir. Burada en önemli kısım bu iznin yazılı olmasıdır. Bazen ‘zaten ev sahibinin haberi var’ denilerek kiralama yapılabiliyor. Böyle bir durum tespit edildiğinde hem tazminat hem sözleşmenin feshi hem de tahliye süreci gündeme gelir.”
Kullanım Amacının Dışına Çıkılamaz
Alt kiralama hakkı alınsa dahi, asıl kira sözleşmesinde yer alan kullanım amacının dışına çıkılması yasal olarak mümkün değil. Taşınmazın hangi amaçla kiralandıysa o şekilde kalması gerektiğini ifade eden Öztürk, şu uyarıda bulundu:
- Sözleşme Şartlarına Bağlılık: İlk sözleşmedeki şartlar ve süre, alt kira sözleşmesini de doğrudan bağlar.
- Amaç Değişikliği Fesih Sebebidir: Ev olarak kiralanan bir yer, alt kiracı tarafından iş yeri veya ofis olarak kullanılamaz. Eğer ev sahibi mülkü mesken olarak verdiyse ve kiracı burayı üçüncü bir kişiye iş yeri olarak devrederse, bu durum doğrudan sözleşmenin feshi sebebidir.
“Ağaç ve Dal” Benzetmesiyle Sürecin Özeti
Avukat Baki Öztürk, asıl kira sözleşmesi ile alt kira sözleşmesi arasındaki bağı somut bir örnekle açıkladı:
“Ağacın gövdesini ev sahibi ile ilk kiracı arasındaki asıl sözleşmeye benzetebiliriz. Bu gövdeye bağlı dallar ise alt kira sözleşmedir. Eğer gövde kesilirse, yani asıl sözleşme süresi biter veya feshedilirse; dallar da yani alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.”
Ev Sahipleri Tazminat ve Tahliye Talep Edebilir
Yazılı izin alınmadan yapılan gizli ya da şifahi alt kiralamalar, mülk sahiplerine geniş hukuki haklar tanıyor. Ev sahiplerinin haklarına değinen Öztürk, izinsiz kiralama tespit edildiğinde mülk sahiplerinin tahliye davası açabileceğini belirtti.
Ayrıca ev sahiplerinin, “ecrimisil” olarak adlandırılan haksız işgal tazminatından kaynaklı zararlarını hem ilk kiracıdan hem de evi sonradan kiralayan alt kiracıdan ortaklaşa tazmin etme hakkına sahip olduğunu hatırlattı.