Gayrimenkul piyasası, sadece alım-satım rakamlarından ibaret değildir; aynı zamanda kendine has dili olan hukuki bir süreçtir. Vatandaşların birikimlerini değerlendirirken mağduriyet yaşamamaları için bu "emlak diline" hakim olmaları gerekiyor. Özellikle tapu dairelerinde ve sözleşmelerde sıkça geçen ancak anlamı tam bilinmeyen terimler, ileride telafisi güç sorunlara yol açabilir.
İntifa Hakkı mı, Sükna Hakkı mı? Aradaki İnce Çizgi
Tapu kayıtlarında sıkça rastlanan bu iki hak, genellikle birbiriyle karıştırılır ancak sağladığı yetkiler bakımından uçurum farklar içerir.
İntifa Hakkı (Yararlanma Hakkı): Mülkiyetin "kuru mülkiyet" sahibinde kaldığı, kullanım ve yararlanma hakkının ise başkasına verildiği durumdur. İntifa hakkı sahibi, evi kendisi kullanabileceği gibi kiraya verip gelirini de alabilir.
Sükna Hakkı (Oturma Hakkı): Bu hak ise daha sınırlıdır. Sükna hakkı sahibi, o konutta sadece "oturma" hakkına sahiptir. Evi başkasına kiralayamaz veya devredemez.
Neden Önemli? Bir mülkü alırken üzerinde intifa hakkı varsa, mülkün sahibi olsanız bile o kişi vefat edene kadar evi kullanamazsınız.
Takyidat Nedir? Tapu Senedinde Neden Görünmez?
Elinizde, üzerinde isminizin yazdığı tertemiz bir tapu senedi olması, o mülkün "temiz" olduğu anlamına gelmeyebilir.
Takyidat; bir gayrimenkulün üzerinde bulunan haciz, ipotek, irtifak hakları, şerhler veya beyanlar gibi mülkiyet hakkını kısıtlayan tüm kayıtlardır.
Standart tapu senetlerinde bu detaylar genellikle yazmaz. Bir mülkü satın almadan önce mutlaka Tapu Müdürlüğü'nden veya Web Tapu üzerinden "Takyidat Belgesi" alarak mülkün üzerinde herhangi bir borç veya hukuki engel olup olmadığı kontrol edilmelidir.
İnşaatın Matematiği: Gabari, KAKS ve TAKS
Özellikle arsa yatırımı yapanların veya kentsel dönüşüme girecek bina sakinlerinin mutlaka bilmesi gereken imar terimleridir.
Gabari: Bir binanın belediyece izin verilen azami yüksekliğidir. Yani binanın kaç katlı olabileceğini belirler.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın arsa üzerinde ne kadarlık bir tabana oturacağını gösterir.
KAKS (Emsal): Arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını ifade eder. Emsal oranı ne kadar yüksekse, yapılacak inşaatın metrekaresi o kadar artar.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)
Miras yoluyla kalan mülklerde en sık duyulan ve genellikle aile içi anlaşmazlıklarda gündeme gelen hukuki bir süreçtir.
Nedir? Paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda, ortaklar aralarında anlaşarak paylaşım yapamıyorlarsa; mahkeme yoluyla mülkün satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılması işlemidir.
Ortaklardan sadece birinin bile dava açması, sürecin başlaması için yeterlidir.
Rayiç Bedel ile Piyasa Değeri
Rayiç Bedel: Belediyelerin mülk için belirlediği, emlak vergisine esas olan asgari değerdir. Genellikle piyasa koşullarının altındadır.
Piyasa Değeri: Bir mülkün serbest piyasada alıcı ve satıcı arasında işlem gördüğü gerçek satış fiyatıdır.
Vergi Uyarısı: Tapu harçlarının düşük ödenmesi amacıyla satışın rayiç bedelden gösterilmesi sık yapılan bir hatadır. Gelir İdaresi Başkanlığı, gerçek satış bedelinin gizlendiğini tespit ettiğinde hem alıcıya hem satıcıya ağır cezalar uygulayabilmektedir.
Bilinmesi Gereken Diğer Kavramlar
İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi): Binanın projesine uygun yapıldığını ve oturuma hazır olduğunu gösteren resmi belgedir. İskanı olmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri "şantiye" tarifesinden açılabilir, bu da faturaların yüksek gelmesine neden olur.
DASK: Zorunlu Deprem Sigortası'dır ve tapu işlemlerinde, elektrik-su aboneliklerinde ibrazı zorunludur.
