Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira ilişkilerinde her iki tarafa da belirli yükümlülükler yükler. Genellikle sadece "kiranın gününde ödenmesi" olarak bilinen bu yükümlülükler, aslında çok daha kapsamlıdır. Sözleşme maddelerinin ihlali, haklı fesih nedeni doğurabilir ve tahliye sürecini başlatabilir.
İşte kira sözleşmesine aykırı durumlar ve hukuki sonuçları:
1. Kiralananı Özensiz Kullanmak ve Komşuya Saygısızlık
TBK Madde 316, kiracının en temel borçlarından birini "özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme" olarak tanımlar.
Neler Aykırılık Sayılır? Dairenin duvarlarını yıkmak, izinsiz esaslı tadilat yapmak, apartman kurallarına uymamak, gürültü yaparak komşuları sürekli rahatsız etmek.
Bu durumda mülk sahibi, kiracıya (konut ve çatılı işyerlerinde) en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister. Aksi halde sözleşmeyi feshedebilir.
2. Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödememek
Sözleşmeye aykırılığın en yaygın halidir. Sadece kira bedeli değil, apartman aidatı, yakıt ve su gibi yan giderlerin ödenmemesi de sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
Aidat borcunu ödemeyen kiracı, ev sahibinin ihtarı ile temerrüde düşebilir ve bu durum tahliye sebebi sayılabilir.
3. Alt Kiralama Yasağının İhlali (İzinsiz Devir)
Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiracı kiraladığı mülkü bir başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.
Mesken olarak kiralanan bir dairenin, ev sahibinin haberi olmadan günlük kiralama sistemleri (Airbnb vb.) üzerinden başkalarına kullandırılması, sözleşmeye açık bir aykırılıktır ve haklı fesih sebebidir.
4. Kullanım Amacına Aykırı Hareket Etmek
Taşınmazın sözleşmede belirtilen vasfı dışında kullanılması ciddi bir ihlaldir.
"Mesken" (konut) olarak kiralanan bir yerin iş yeri, ofis, depo veya imalathane olarak kullanılması sözleşmeye aykırılık oluşturur.
5. Mülk Sahibinin Sözleşmeye Aykırı Davranışları
Sözleşmeye aykırılık sadece kiracı için geçerli değildir. Mülk sahibi de;
Evi kullanıma uygun teslim etmezse,
Kullanım süresince evdeki (kendisinden kaynaklı) esaslı ayıpları gidermezse,
Kiracının huzurunu bozacak davranışlarda bulunursa sözleşmeye aykırı davranmış olur. Bu durumda kiracı, kira bedelinde indirim isteyebileceği gibi sözleşmeyi feshetme hakkına da sahiptir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Sözleşmeye aykırılık tespit edildiğinde, ev sahibinin "ihtarname" göndererek kiracıya durumu düzeltmesi için (durumun niteliğine göre) süre tanıması yasal bir zorunluluktur. Süre bitiminde aykırılık devam ediyorsa, Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca 2023 itibarıyla getirilen Zorunlu Arabuluculuk şartı, dava açmadan önce bu yolun tüketilmesini gerektirir.
Kira sözleşmeleri matbu birer kağıt parçası değil, hukuki bağlayıcılığı olan belgelerdir. Olası bir anlaşmazlıkta "Sözleşmede yazmıyordu" savunması, kanunun emredici hükümleri karşısında geçersiz kalabilir.