Kira tespiti, tahliye davaları, uyarlama davaları ve kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda artık doğrudan mahkemeye gitmek mümkün değil. Yasa koyucu, taraflara "Önce bir araya gelin, anlaşmayı deneyin" diyor. Bu sürece "Dava Şartı Arabuluculuk" adı veriliyor. Yani arabulucuya gitmeden açılan davalar, mahkeme tarafından "usulden" reddediliyor.
İşte adım adım arabuluculuk sürecinin işleyişi ve dikkat edilmesi gereken püf noktaları:
1. Başvuru Nereye ve Nasıl Yapılır?
Süreç, davayı açmak isteyen tarafın (genellikle ev sahibi veya kiracı) adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurmasıyla başlıyor. Başvuru fiziksel olarak yapılabileceği gibi, UYAP Vatandaş Portalı üzerinden e-imza veya mobil imza ile de kolayca gerçekleştirilebiliyor. Başvuru sırasında herhangi bir harç ödenmiyor; süreç başlangıçta tamamen ücretsiz.
2. Arabulucu Nasıl Atanır?
Başvurunun ardından sistem, sicile kayıtlı tarafsız bir arabulucuyu otomatik olarak dosyaya atıyor. Atanan arabulucu, en kısa sürede taraflarla (veya avukatlarıyla) iletişime geçerek ortak bir toplantı günü ve saati belirliyor. Bu toplantılar yüz yüze yapılabildiği gibi, tarafların farklı şehirlerde olması durumunda telekonferans yoluyla da gerçekleştirilebiliyor.
3. Süreç Ne Kadar Sürer?
Mahkemelerin yıllar süren dava süreçlerine kıyasla arabuluculuk çok daha hızlıdır. Kanuna göre arabulucunun süreci 3 hafta içinde sonuçlandırması gerekir. Zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta daha uzatılabilir. Yani toplamda en geç 4 hafta içinde dosya hakkında "anlaşma" veya "anlaşamama" kararı verilir.
4. Masada Neler Konuşulur?
Arabulucu bir hakim değildir; kimin haklı ya da haksız olduğuna karar vermez. Sadece tarafları ortak bir zeminde buluşturmaya çalışır.
Kira Bedeli: Ev sahibi kiranın artırılmasını isterken, kiracı bütçesine uygun bir rakam sunabilir.
Tahliye Tarihi: Taraflar belirli bir tazminat karşılığında tahliye tarihi üzerinde uzlaşabilir. Arabuluculuk sürecinin en büyük avantajı esnekliktir. Mahkemenin veremeyeceği kararları (örneğin; taşınma yardımının ev sahibi tarafından ödenmesi gibi) taraflar kendi aralarında kararlaştırabilir.
5. Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Eğer 4 haftanın sonunda taraflar ortak bir noktada buluşamazsa, arabulucu tarafından bir "Anlaşamama Tutanağı" düzenlenir. Dava açmak isteyen taraf, işte bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Bu belge olmadan dava açılamaz.
İlk Toplantıya Katılmamanın Bedeli Ağır Olabilir
Hukukçuların en çok uyardığı konu ise toplantıya katılım zorunluluğudur. Geçerli bir mazereti olmaksızın ilk arabuluculuk toplantısına katılmayan taraf, daha sonra açılacak davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kalabilir ve lehine vekalet ücretine hükmedilmeyebilir. Bu nedenle, uzlaşma niyeti olmasa dahi masaya oturmak hukuki açıdan büyük önem taşıyor.
Mahkeme Kararı Hükmünde Belge
Eğer taraflar anlaşırsa, hazırlanan anlaşma belgesini imzalarlar. Bu belge, mahkeme kararı (ilam) niteliğindedir. Yani ev sahibi "anlaştık ama kiracı sözünü tutmadı" derse, tekrar dava açmasına gerek kalmadan doğrudan icra dairesine başvurabilir.
Arabuluculuk, hem zaman hem de maddi kazanç açısından gayrimenkul hukukunda yeni bir dönemi temsil ediyor. Uzmanlar, artan dava masrafları ve uzun yargılama süreleri göz önüne alındığında, tarafların bu süreci bir formalite olarak değil, gerçek bir çözüm fırsatı olarak görmesini tavsiye ediyor.
