Kararın Özeti: Tapu Siciline Güvenen Kazanır
Yargıtay, arsa sahibinin müteahhitle yaptığı ancak tapuya şerh ettirmediği inşaat sözleşmeleri sonrasında yaşanan mağduriyetlere net bir bakış sundu. Kararda, tapuda malik gözüken kişinin payını devralan üçüncü kişinin iyiniyeti esas alınarak mülkiyetin korunması gerektiği vurgulandı.
Bu kapsamda, tapuda malik olarak görünen müteahhitten pay alan kişilerin, tapuya güvenerek hareket ettiği sürece mülkiyet haklarının geçerli olacağı ve arsa sahibinin bu devrin iptalini ancak alıcının kötüniyetli olduğunu ispat ederek sağlayabileceği hükme bağlandı.
Bir Senaryo: Ahmet Bey, Müteahhit ve Mağdur Alıcılar
Uygulamada sıkça rastlanan bir durum şu şekilde gelişiyor:
- Arsa sahibi Ahmet Bey, müteahhit Mehmet Bey ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor.
- İnşaat başlamadan müteahhit, projeyi finanse edebilmek için tapuda kendine devredilen pay üzerinden satışlara başlıyor.
- Tapuda ortak olarak görülen müteahhitten daire satın alan Ayşe Hanım gibi alıcılar, müteahhidin payı dahilinde işlem yapıyor ve tapuya güvenerek daire alıyor.
- Müteahhit ortadan kaybolduğunda, arsa sahibi tapuyu geri almak için dava açıyor. Ancak yeni karara göre, bu satışların iptali için her bir alıcının kötü niyetli olduğunun ispatı gerekecek.
Tapu Sicili Artık Daha Güçlü
Yargıtay’ın bu içtihadı ile:
- Tapu siciline güven kurumu güçlendirilmiş oldu.
- Yıllardır farklı Yargıtay daireleri arasında süren görüş ayrılıkları giderildi.
- Uyuşmazlık yaşayan yüzlerce davaya yön verecek bağlayıcı bir ilke kararı ortaya kondu.
Arsa Sahiplerine Önemli Uyarılar
Yargıtay kararında arsa sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için şu önlemler öneriliyor:
-
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Tapuya Şerh Ettirin: Noterde yapılan sözleşmenin tapuya işlenmesi, müteahhidin yetkilerini sınırlar ve üçüncü kişileri uyarır.
-
Geçici Tescil Şerhi Talep Edin: Dava açıldığında tapuya konulacak bu şerh sayesinde sonradan alım yapan kişiler kötüniyetli sayılabilir.
Alıcılara Tavsiyeler: Ne Yapmalı?
Alıcılar da mağdur olmamak için şu adımlara dikkat etmeli:
- Tapu kayıtlarını dikkatle inceleyin.
- Kat irtifakı kurulup kurulmadığını kontrol edin.
- Şüpheli düşük fiyatlardan kaçının.
- Sözleşmelerinizi yazılı ve şeffaf yapın.
Hukuki Arka Plan: İyiniyetli Alıcı Aslen İktisap Eder
Yargıtay kararında, tapu kaydına güvenerek işlem yapan alıcının mülkiyet kazanımı "aslen iktisap" olarak tanımlandı. Bu kişiler, müteahhidin borçlarını veya eksikliklerini üstlenmek zorunda değildir. Ancak iyiniyet karinesi, belirli şartlarda çürütülebilir; örneğin fahiş düşük bedel ya da açık dolandırıcılık emareleri varsa, alıcının "durumu bilebilecek konumda" olduğu kabul edilebilir.
Kararın Etki Alanı: Gerçek Bir Dönüm Noktası
Bu karar, geçmişteki kesinleşmiş davaları etkilemeyecek; ancak halen devam eden uyuşmazlıklarda ve bundan sonraki davalarda bağlayıcı olacaktır. Böylece hem arsa sahipleri hem de alıcılar için öngörülebilir ve güvenli bir hukuki çerçeve oluşturulmuş oldu.