Hürriyet’ten Oya Armutçu’nun Yazısı…
Site yöneticisi binanın dış cephesini GSM firmasına kiraya vermek istiyor. Bunu yapabilir mi? Maliklerden izin alması gerekmez mi?
Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici bilinenlerin aksine az sayıda konu bakımından yetkilidir.
Taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri için kat maliklerinden avans toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması gibi konularda yönetici kanun gereği kendiliğinden yetkilidir.
Bağımsız bölümlerdeki aykırı kullanımların eski hale getirilmesi için dava açılması gibi konularda ise kat malikleri kurulunun yöneticiye yetki vermesi gerekir.
Yönetici dış cephe kiralaması gibi önemli bir konu hakkında da maliklerin kararı olmadan kendisi bir karar alamaz.
Kiraya veremez. Yönetici, dış cephe kiralaması konusunda kat maliklerinin kanunun aradığı yasal çoğunlukla alacakları kararla kendisine görev ve yetki vermeleri halinde dış cepheyi kiralayabilir.
Görüldüğü gibi, yöneticinin kendiliğinden yapacağı işler sınırlıdır. Bu kira konusunda olduğu gibi, çoğu işte yetkisi yoktur. Ancak, Genel Kurul’un (GK) verdiği yetki ve görev sınırları kapsamında iş yapabilir.
Reklam için Oybirliği Şart mı?
Dış cephe kiralaması için KMK’ya göre oybirliği şart mı? 30 kişilik bir apartmanda, 29 kişi onay verse 1 kişi karşı çıksa yine de dış cephe kiralaması yapılamaz mı?
KMK’da apartman ve sitelerde alınacak kararların niteliklerine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir. Örneğin; malikler tarafından yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için ayrı, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için ayrı, yönetici-denetçi seçmek için ayrı, ortak alanı kiralamak için ayrı karar yeter sayıları belirlenmiştir.
KMK’nın 45. maddesi: “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.
Görüldüğü gibi, taşınmazın dış cephesinin kiralanması tüm kat maliklerin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. 30 kişilik apartmanda 1 kişi bile buna onay vermese dış cephe kiraya verilemez. Oybirliği şartı çok ağır olsa da mevcut düzenleme bu şekilde maalesef. Bana göre oybirliği şartının kalkması, salt çoğunluğun yeterli olması gerekir.