Çoğunluk Şart mı, Zorunluluk mu?
Normal şartlarda çatı onarımı ve mantolama gibi işlemler, KMK’nın 42. maddesi uyarınca “faydalı yenilik ve ilave” kapsamında değerlendirilir. Bu işlerin yapılabilmesi için Genel Kurul’da (GK) sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Ancak, eğer ortada acil bir onarım ihtiyacı varsa durum değişiyor.
Çoğunluk “Hayır” Derse İzlenecek Yol
Eğer çatınız akıyor ve komşularınız maliyetten kaçınmak için onarıma yanaşmıyorsa, hukuk sizin yanınızda. Bu durumda yapmanız gerekenler şunlardır:
- Delil Tespiti Yaptırın: Mahkemeye başvurarak çatının durumunu ve onarımın “acil ve zorunlu” olduğunu bilirkişi raporuyla belgeleyin.
- Hâkim Müdahalesi İsteyin: Mahkeme, onarımın zorunlu olduğuna hükmederse, tek bir kat malikinin talebiyle dahi bu işlerin yapılması gerekir.
- İhtiyati Tedbir Kararı: Dava sürecinin uzun süreceği durumlarda, akan çatının yarattığı zararı durdurmak için hâkimden acil “ihtiyati tedbir” kararı talep edebilirsiniz.
Giderler “Eşit” mi, “Arsa Payı”na Göre mi Ödenir?
Okurlarımızın en çok yanıldığı noktalardan biri ödeme yöntemidir. KMK 20. maddeye göre; kapıcı, bahçıvan gibi hizmetli giderleri eşit paylaştırılırken; dış cephe, çatı, güçlendirme ve asansör gibi ortak alan giderleri arsa payı oranında tahsil edilir.
Kritik Not: Eğer apartmanınızın “Yönetim Planı”nda (YP) bu giderlerin eşit ödeneceğine dair bir madde varsa, o kural geçerli olur. İtiraz etmeden önce mutlaka yönetim planınızı inceleyin!
Ödeme Yapmayan Komşuya Karşı Yönetimin Gücü
“Ben alt kattayım, çatı beni ilgilendirmiyor” veya “Benim dairem zaten ısınıyor, yalıtıma para vermem” deme lüksünüz bulunmuyor. KMK’nın 19. maddesi gereği her malik, ana gayrimenkulün bakımını korumakla yükümlüdür. Ödeme yapmayan malikler hakkında:
- Yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir.
- Yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilir.
- İtiraz durumunda açılacak davada icra inkâr tazminatı ile borç katlanabilir.
Merkezi Sistemde Doğalgaz Dönüşümü
Kömürden doğalgaza geçiş gibi sistem değişikliklerinde de kural nettir: Karar, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır; giderler ise yine arsa payına göre bölüştürülür. Ancak merkezi sistemden ferdi sisteme geçişte, toplam inşaat alanı 2000 metrekareyi aşan binalarda oybirliği şartı aranmaktadır.
Apartmanda alınan kararların hukuki zemine oturması, ileride yaşanacak tatsızlıkları önlemenin en güvenli yoludur. Haklarınızı bilmek, hem cebinizi hem de komşuluk ilişkilerinizi korur.