Hazine ve Maliye Bakanlığı rehberine göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, beyan edilen “gerçek devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplanır. Bu oran, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) olmak üzere toplamda yüzde 4 olarak tahsil edilir.
Değerin Düşük Gösterildiği Nasıl Tespit Edilir?
Tapuda gayrimenkul değerinin düşük gösterilmesi, çeşitli yöntemlerle tespit edilebilir:
- IBAN İncelemesi: Banka hesapları incelenerek, alıcının veya ilgili kişilerin hesaplarına yüksek tutarlı transferler yapıldığı görülebilir.
- Kredi Ekspertiz Raporu: Bankaların kredi sürecinde yaptırdığı ekspertiz raporları bu tespit için kullanılabilir.
- Emsal Tespiti: Aynı bölgedeki benzer gayrimenkullerin satış değerleriyle kıyaslama yapılır.
Bu tespitlerin somut delillere dayanması gerekir. Aksi halde, mahkemelerce bu işlemler iptal edilebilir.
Gayrimenkul Değerini Düşük Göstermenin Cezaları
Tapuda gerçek satış değerinden daha düşük bir bedelin beyan edilmesi durumunda ciddi yaptırımlar uygulanır:
- Tapu Harcı Farkı ve Faiz: Eksik beyan edilen tapu harcı, aradaki fark üzerinden faiziyle birlikte talep edilir.
- Vergi Ziyaı Cezası: Eksik ödenen harç tutarının yüzde 25’i oranında vergi ziyaı cezası kesilir.
Tapu Harcı Cezası Dışında Başka Yaptırımlar
Tapu harcı cezası, işin yalnızca görünen kısmıdır. Daha ciddi sonuçlar şu şekilde olabilir:
- Gelir ve Kurumlar Vergisi: Gayrimenkulün alım satımı arasındaki fark üzerinden gelir vergisi veya satışı yapan şirket için kurumlar vergisi, faiziyle birlikte talep edilir. Ayrıca, verginin bir katı kadar vergi ziyaı cezası uygulanır.
- Tasarrufun İptali: Alacaklılar, değerin düşük gösterildiğini tespit ederse, satış işleminin iptali için dava açabilir. Gayrimenkul üzerine tedbir konulabilir.
Gayrimenkulü Kaybetme Riski
Değeri düşük gösterilen gayrimenkuller için paydaşlık durumunda önemli bir risk bulunur. Paydaşlardan biri, önalım (şufa) hakkını kullanarak, düşük gösterilen bedel üzerinden gayrimenkulü satın alabilir. Örneğin, 6 milyon TL’ye satılan bir gayrimenkul, tapuda 1 milyon TL gösterildiyse, paydaş bu düşük bedelle gayrimenkulü alabilir.
Tapuda Düşük Gösterilen Değer Geriye Dönük Düzeltilebilir mi?
Tapuda düşük değer gösterilmiş olsa bile bu durum düzeltilebilir. 1989/7 Sıra No’lu VUK İç Genelgesi’ne göre, eksik tapu harcı, gecikme faizi ile birlikte tamamlanabilir. Böylece gayrimenkulün tapudaki değeri yükseltilir.
Çözüm Önerileri ve Tapu Harcı Oranları
Gayrimenkul satış işlemlerinde riskleri azaltmak için bazı öneriler şunlardır:
- Geriye Dönük Yapılandırma: Belli bir bedelle geçmiş işlemlerin düzeltilmesine olanak sağlayan bir düzenleme yapılabilir.
- Ekspertiz Raporu Zorunluluğu: Gayrimenkul satışlarında gerçek değer tespiti için ekspertiz raporu zorunlu hale getirilebilir.
- Tapu Harcı Oranlarının Düşürülmesi: Toplam yüzde 4 olan tapu harcı, yüzde 1 veya yüzde 0.5 gibi daha makul seviyelere çekilebilir. Bu, hem vergi tahsilatını artırır hem de kayıt dışılığı azaltır.