İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere metropollerde kiralar son üç yılda olağanüstü artış gösterdi. Öğrenciler, genç çalışanlar ve dar gelirli aileler için uygun fiyatlı konut bulmak giderek zorlaştı. Bazı bölgelerde kira bedelleri, asgari ücretin neredeyse yarısına denk gelir hale geldi.
Kira artışları, bir yandan ekonomik gerçekliklerden, diğer yandan piyasa fırsatçılığından kaynaklandı. Pandemi sonrası artan maliyetler, konut arzındaki sınırlı büyüme ve gayrimenkul değerlerindeki yükseliş fiyatları yukarı çekti. Devletin getirdiği “kira artışına %25 sınır” uygulaması kısa vadede kiracıları rahatlatsa da uzun vadede piyasa dengesini bozduğu eleştirilerine neden oldu.
Kira Fiyatlarını Etkileyecek Faktörler
Önümüzdeki dönemde kira seyrini belirleyecek başlıca unsurlar şöyle:
-
Enflasyon ve Faiz Oranları: Yüksek enflasyon, ev sahiplerini kira artışına yöneltiyor. Faiz oranlarının yüksekliği, konut kredilerini pahalı hale getirerek ev sahibi olma ihtimalini zayıflatıyor ve kiralık konut talebini artırıyor.
-
Konut Arzı: Yeni projeler yetersiz kaldıkça, talep kiralık evlere yöneliyor. Deprem bölgesindeki yeniden inşa süreci, arzın bazı şehirlerde daha da daralmasına yol açabiliyor.
-
Göç ve Demografi: İç göç hareketleri, üniversite öğrencilerinin büyük şehirlere akını ve yabancı nüfus yoğunluğu, özellikle İstanbul’da kira fiyatlarını yukarı çekiyor.
-
Yasal Düzenlemeler: Kira sınırlamaları, bazı ev sahiplerini kontrat yapmaktan uzaklaştırırken kayıt dışı kiralamaları artırabiliyor.
Kısa Vadede Beklentiler
Uzmanlara göre önümüzdeki 6–12 ayda kiralarda keskin bir düşüş beklenmiyor. Enflasyonun çift hanelerde seyretmesi ve kredi maliyetlerinin yüksekliği, talebi kiralık evlere yöneltmeye devam edecek. Ancak Anadolu’daki yeni konut projeleri bazı bölgelerde fiyatların yatay seyretmesini sağlayabilir.
Orta ve Uzun Vadede Senaryolar
-
Orta vadede (2–3 yıl): Ekonomide istikrar sağlanır, enflasyon düşer ve faizler gerilerse, kiralık konut talebi azalabilir. Bu da fiyatların makul seviyelere inmesine katkı sağlayabilir. Aksi durumda, kiralar yükselmeyi sürdürecektir.
-
Uzun vadede (5 yıl+): Kentsel dönüşüm, nüfus artışı ve sosyal konut politikaları belirleyici olacak. Eğer devletin sosyal konut projeleri hız kazanırsa denge sağlanabilir. Aksi halde, özellikle büyükşehirlerde kiracıların yükü daha da artacaktır.
Toplumsal ve Ekonomik Etkiler
Kira fiyatlarının sürekli yükselmesi sadece bireysel bütçeleri değil, toplumsal huzuru da etkiliyor. Gençlerin ev sahibi olma hayali erteleniyor, ailelerin tüketim alışkanlıkları değişiyor ve küçük işletmeler kira maliyetleriyle mücadele ediyor. Bu baskı, gelir dağılımındaki adaletsizliği de daha görünür hale getiriyor.
Çözüm Arayışları
-
Sosyal konut projelerinin hızlanması
-
Kentsel dönüşüm yatırımlarının artırılması
-
Kira piyasasında şeffaflık ve kayıt dışılıkla mücadele
-
Dar gelirli ailelere yönelik kira yardımları
Zor Bir Dönemin Habercisi mi?
Kira ücretlerinde büyük bir düşüş kısa vadede mümkün görünmüyor. Ancak ekonomide istikrar, enflasyonun kontrol altına alınması ve konut arzının artırılması halinde kiralarda dengelenme sağlanabilir. Aksi halde kiracıların yükü artmaya devam edecek ve bu durum hem ekonomik hem de sosyal hayatta kalıcı etkiler bırakacaktır.