Dünya Gazetesi'nden Avukat, İmar Hukuku Uzmanı Gökhan Bilgin'in Yazısı... Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen yapılar, kaçak yapı statüsüne girdiğinden ilgili yapılar yıkım ve para cezasıyla da karşı karşıya kalacak. Peki, bundan sonra vatandaşı nasıl bir süreç bekliyor. Yapı Kayıt Belgesi’nin iptaline ilişkin verilen karar bir idari işlem olup, bu karara karşı ilgili valiliğin bulunduğu yerdeki idare mahkemesi nezdinde iptal davası açılabiliyor. Böyle bir kararı tebliğ alan Yapı Kayıt Belgesi sahibinin 60 gün içinde dava açması gerekiyor. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesiyle getirilen İmar Barışı’ndan faydalanan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmişti. Yapı Kayıt Belgesi başvuru sistemi tamamen beyan esasına dayalı olarak kurulmuş, başvurular e-devlet üzerinden alınmış ve Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeden önce herhangi bir denetim yapılmamıştı. Bu nedenle, vatandaşlar tarafından bilerek veya bilmeyerek İmar Barışı kapsamına girmeyen yapılar için başvuru yapılmış ve bedeli ödenerek yapı kayıt belgesi alınmıştı. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’nce yapılan denetimler sonucunda, imar barışı kapsamına girmeyen yapılar için verilen yapı kayıt belgeleri iptal ediliyor ve sonrasında vatandaşı sıkıntılı bir süreç takip ediyor. Bu yazımızda, yapı kayıt belgesi iptali sonrasında vatandaşın karşılaşacağı idari ve cezai yaptırımlara karşı neler yapılabileceğini ele alacağız. Hangi Yapılar Faydalanamaz 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ve Yapı Kayıt Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre imar barışından faydalanamayacak olan yapılar şöyle: -- 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan yapılar, -- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar, -- Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığı’nca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar, -- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan yapılar, -- İstanbul tarihi yarımada içinde kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan yapılar, -- 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’un 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan yapılar. Yukarıda sayılan yapılar dışındaki tüm alanlarda bulunan ve 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış olan yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri geçerli. Peki, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal süreci ve iptal sebepleri ne oluyor? Yapı Kayıt Belgesi’ni iptal etmeye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili. Uygulamada bakanlık bu yetkisini Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne devretmiş. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’nin re’sen yaptıkları denetimler, belediye ve il özel idaresince yapılan bildirimler ve vatandaşlar tarafından yapılan şikayetler üzerine inceleme yapılıyor ve yapı kayıt belgesi iptal ediliyor. Yani Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal sebeplerle yapılıyor: -- 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapıldığının tespit edilmesi, -- İmar barışı kapsamında olmayan alanlarda bulunan yapı hakkında yapı kayıt belgesi alınması, -- Arsa veya yapı alanının olması gerekenden daha düşük beyan edilmesi sonucunda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak ödendiğinin tespit edilmesi tek başına Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal sebebi değil. Fakat, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından verilen süre içerisinde eksik olan meblağın ödenmez ise, Yapı Kayıt belgesi iptal ediliyor. Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenince iadesi olur mu? Yapı Kayıt Belgesi Tebliği’nin 10/2-b bendinde de belirtildiği üzere; Yapı Kayıt Belgesi bedelinin fazla ödenmesine sebep olan hatalar (yapı veya arsa alanının fazla beyan edilmesi gibi) iptal sebebi değil. Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurulur. Bu başvuruya 60 gün içerisinde cevap verilmezse, fazla ödenen bedelin iadesi için İdare Mahkemesi’nde dava açılması mümkündür. 60 gün içinde geç kalmadan dava açmalı Yapı Kayıt Belgesi iptal edildikten sonra, yapı sahibi ciddi yaptırımlarla karşılaşır. Bu nedenle, tüm bu sürecin sebebi olan Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemine karşı dava açılması önemlidir. Aksi takdirde, bu işlem kesinleşmiş olacağından, bu işleme dayanılarak tesis edilen diğer işlemlere karşı dava açılsa dahi sonuç alınması mümkün olmayacaktır. Yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemi idari bir işlem olduğu için, bu işleme karşı açılacak olan davanın da yapının bulunduğu ildeki İdare Mahkemesi’ne açılması gerekir. Yapının bulunduğu ilde İdare Mahkemesi yoksa, o ilin yargı çevresinde kaldığı İdare Mahkemesi’nde dava açılması gerekir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptaline ilişkin işleme karşı, işlemin tebliğ edildiği tarihi takip eden 60 günlük süre içerisinde dava açılması gerekir. Zorunlu olmasa da dava açmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesine göre itiraz etmek mümkündür. İptalden sonra neler oluyor? Soruşturma açılır Yapı Kayıt Belgesi Tebliği’nin 8/2. fıkrası ve 10/2-b bendine göre, yukarıda belirttiğimiz sebeplerden biri nedeniyle Yapı Kayıt Belgesi iptal edildikten sonra, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 206. uyarınca “resmî belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” suçundan dolayı suç duyurusunda bulunulur. Bunun üzerine Cumhuriyet Başsavcılığı’nca ceza soruşturması başlatılır. Yıkım ve para cezası verilir Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen yapı “imar mevzuatına aykırı” yapı konumuna düşer. Bu nedenle, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce belediye veya il özel idaresine de bildirimde bulunulmakta ve İmar Kanunu’nu göre işlem yapılması istenilir. Sonrasında ise, belediye veya il özel idaresi tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca; a. Yapı hakkında Yapı Tatil Tutanağı düzenlenerek MÜHÜRLENİR, b. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilir c. İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre İDARİ PARA CEZASI VERİLİR, d. Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz veya aykırılık giderilmez ise İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre YIKIM KARARI ALINIR. e. Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz veya aykırılık giderilmez ise İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 3. fıkrasına göre İKİNCİ DEFA İDARİ PARA CEZASI VERİLİR. İmar kirliliği soruşturması açılır Yapı Kayıt Belgesi iptal edilerek “imar mevzuatına aykırı” hale gelen yapı; BİNA niteliğindeyse ve belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde ise, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca soruşturma başlatılır. Ayrıca, yapı 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu veya 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda (boğaziçi, doğal sit, arkeolojik sit, tarihi sit, kentsel sit gibi alanlarda) kalıyorsa, imar kirliliği ve ilgili özel kanuna muhalefet etme suçu yönünden TCK'nın 44. maddesi uyarınca fikri içtima hükümlerine göre yargılama yapılır. Ruhsatı iptal edilir Yapı Kayıt Belgesi Tebliğinin 6/8. maddesinde; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı da iptal edilir. Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi esas alınarak özel kanunlar uyarınca verilen turizm işletme belgesi, akaryakıt bayiliği lisansı, sağlık kuruluşu ruhsatı, özel okul ruhsatı gibi lisans, ruhsat ve belgeler de iptal edilir. Elektrik, su, doğal gaz iptal edilir: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 3. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak verilen su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri de iptal edilir. Arazilerin satış işlemi iptal edilir: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 7. ve 8. fıkralarında; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazine’ye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılacağı düzenlenmiştir. 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nin 11/2. fıkrasına göre, satışı yapılan taşınmazların tapu kütüğüne, “Bu taşınmaz ……….… tarihli ve ………... no.lu Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak satılmıştır. Bu belgenin herhangi bir nedenle iptal edilmesi halinde, satış işlemi iptal edilerek taşınmaz Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak hak sahibine iade edilir” şeklinde şerh konulur. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak yapılan satış işlemleri de iptal edilir, ödenen bedel faizsiz olarak iade edilir ve yapı sahipleri adına ecrimisil tahakkuk ettirilir. Krediye uygun olmayacak: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 5. fıkrasında, yapı kayıt belgesi bulunan yapı için, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin akıbeti önemlidir. Bu konuyla ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesinde verilen cevap şu şekildedir; “Tapu Müdürlüğünde yapılan işlem sonrası işlem dayanağı yapı kayıt belgesinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından iptal edilmesi ve müdürlüğümüze bilgilendirilmesi durumunda yapı kayıt belgesi ile işlem yapılan taşınmazın/bağımsız bölümlerin kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılmakla yetinilir. Buna göre, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyeti iptal edilmeyecek, sadece yapı kayıt belgesi ile işlem yapılan taşınmazın/bağımsız bölümlerin kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılmakla yetinilecektir. Bu durum, ilgili yapının krediye uygun olmaması sonucunu doğuracaktır. Ciddi yaptırımları var Görüldüğü üzere, Yapı Kayıt Belgesi iptal edildikten sonra, yapı sahibi ciddi yaptırımlarla karşılaşır. Bu nedenle, tüm bu sürecin sebebi olan Yapı Kayıt Belgesi’nin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik işlemine karşı dava açılması önemlidir. Aksi takdirde, bu işlem kesinleşmiş olacağından, bu işleme dayanılarak tesis edilen diğer işlemlere karşı dava açılsa dahi sonuç alınması mümkün olmayacaktır. Yapı Kayıt Belgesi’nin iptalinin en önemli sebebi, 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapıldığına ilişkin iddiadır. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi’nin 21.01.2020 tarih ve E:2019/2619, K:2020/94 sayılı kararında; “… taşınmaza ilişkin 2017 ve 2018 yılına ait Google Earth uydu görüntülerinin (hava fotoğraflarının) ilgili kurumlardan temin edilmesi ve gerekli görülmesi halinde yapının 31/12/2017 tarihinden önce mi sonra mı yapıldığı hususunun mahallinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile açıklığa kavuşturulması ve düzenlenecek bilirkişi raporu dava konusu yapı kayıt belgesine ilişkin başvuru formuna eklenen fotoğraflar ve diğer bilgi ve belgelerle birlikte değerlendirilmek suretiyle, uyuşmazlık konusu yapının Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek bir yapı olup olmadığının belirlenmesi” gerektiğine karar vermiştir. Hava fotoğraflarından yapının ne zaman yapıldığı tespit edilemiyorsa, bu durum yapı sahibinin lehine yorumlanacağı için, Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemine karşı dava açılmasında büyük önem vardır.