Türkiye’de konut arzındaki sıkıntılar ve yüksek enflasyon, ev sahibi-kiracı ilişkilerini tarihin en gergin noktasına taşıdı. Kira tespit davalarının uzun sürmesi nedeniyle kiracıyı evden çıkarıp mülkünü güncel fiyattan kiralamak isteyen mülk sahipleri, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesindeki "ihtiyaç nedeniyle tahliye" kozunu oynamaya başladı. Ancak yargı, bu kozun kötüye kullanımına karşı kalkanlarını kaldırdı.
Samimi İhtiyaç İddiası Artık Kolay İspatlanamıyor
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ve Arabulucu Avukat Özge Kandil, mahkemelerin tahliye davalarındaki bakış açısının sertleştiğine dikkat çekiyor. Artık bir ev sahibinin "Eve ihtiyacım var" demesi tahliye için yeterli değil.
Mahkemeler, bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olup olmadığını dedektif titizliğiyle inceliyor. Eğer mülk sahibinin asıl amacının kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak olduğu anlaşılırsa, davanın reddedilmesi kaçınılmaz oluyor.
Arabuluculuktaki Kira Pazarlığı Ev Sahibini Yakıyor
Yargıtay’ın son dönemdeki yaklaşımları, ev sahipleri için kritik bir uyarı niteliğinde. Özellikle arabuluculuk sürecinde yapılan hatalar, davanın kaderini belirliyor.
Avukat Özge Kandil’in vurguladığı üzere; eğer ev sahibi arabuluculuk görüşmesinde, "Kirayı şu kadar yaparsan oturmaya devam et, yoksa ihtiyacım var çık" şeklinde bir pazarlığa girerse, bu durum "samimiyetsizlik" karinesi sayılıyor. Yargıtay, bu tür teklifleri "Asıl amaç ihtiyaç değil, daha fazla gelir elde etmek" şeklinde yorumluyor ve tahliye talebini reddediyor.
Hileli Satışlar ve Tadilat Bahaneleri
Kiracıyı çıkarmanın zorlaşmasıyla birlikte mülk sahiplerinin farklı yöntemlere başvurduğu da gözlemleniyor. Hukukçular, sıkça karşılaşılan haksız tahliye girişimlerini şöyle sıralıyor:
Hileli Satışlar: İhtiyacını ispatlayamayacak olan ev sahiplerinin, evi güvendiği bir yakınına kağıt üzerinde devredip, "yeni malikin ihtiyacı" maddesiyle dava açtırması.
Tadilat Bahanesi: Esaslı tadilat gerekçesiyle kiracıyı geçici olarak çıkarma girişimi.
Kişisel Rahatsızlık: Tamirat bahanesiyle eve girmeye çalışma veya evi satılık gibi gösterip sürekli ziyaretçi getirme.
Unutulmamalıdır ki; kirasını düzenli ödeyen ve sözleşmeye uyan bir kiracı, 10 yıl boyunca (haklı bir tahliye sebebi oluşmadıkça) evden çıkarılamıyor.
Tahliye Davalarında %220 Artış
Kira krizinin boyutu, adliyelerdeki dosya sayılarına da yansıdı. İstatistiklere göre;
2020 yılında yıllık 30 bin civarında olan kira davası sayısı,
2024 itibarıyla rekor bir artışla 130 bine dayandı.
Sulh Hukuk Mahkemelerindeki iş yükü son 9 yılda %220 artış gösterirken, uzmanlar hem kiracıların hem de ev sahiplerinin mağdur olmamak için sözleşme aşamasında ve uyuşmazlık durumlarında mutlaka profesyonel hukuki destek alması gerektiğini belirtiyor.