İşte hem kiracıları hem de ev sahiplerini şaşırtacak, emlak dünyasının en popüler doğru bilinen yanlışları:
10 Yıl Dolmadan Kiracı Çıkarılamaz Yanılgısı
En yaygın efsanelerin başında bu gelir. Evet, Borçlar Kanunu’na göre 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi "sebep göstermeksizin" tahliye talep edebilir. Ancak bu, 10 yıl boyunca kiracının dokunulmaz olduğu anlamına gelmez!
Gerçek: Kiracı kirasını aksatırsa, eve zarar verirse, esaslı bir tadilat varsa veya ev sahibinin/birinci derece yakınının o konuta ihtiyacı (ihtiyaç nedeniyle tahliye) varsa, 10 yıl beklenmeden yasal süreç başlatılabilir.
Evi Sattım, Kiracı Hemen Çıkmalı
Pek çok mülk sahibi, evi sattığı an içerideki kiracının bavulunu toplaması gerektiğini düşünür.
Gerçek: Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Eğer kiracıyı çıkarmak istiyorsa, evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmeli ve 6 ay sonra dava açmalıdır. "Evi sattım, haftaya boşalt" demenin hukuki bir karşılığı yoktur.
Kira Artış Oranı Sadece Ev Sahibinin İnsafına Bağlıdır
Kira artış dönemlerinde taraflar arasında çıkan gerginliğin ana kaynağı budur.
Gerçek: Kira artışları rastgele yapılamaz. 2025 yılı itibarıyla yasal sınır, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Taraflar bu oranın altında bir rakamda anlaşabilirler ancak ev sahibi bu oran üzerinde bir artışı yasal olarak dayatamaz.
Depozito Ev Sahibinin Kasasında Kalır
Evi boşaltırken depozitoyu geri alamama korkusu neredeyse her kiracıda vardır.
Gerçek: Kanuna göre depozitonun vadeli bir mevduat hesabına yatırılması ve her iki tarafın onayı olmadan çekilmemesi gerekir. Ev sahibi, haklı bir sebep (ödenmemiş fatura, hor kullanma hasarı) göstermeden depozitoya el koyamaz.
Sözlü Kira Sözleşmesi Geçersizdir
"Aramızda kağıt yok, o yüzden kiracı sayılmam" ya da "istediğim zaman çıkarırım" diye düşünüyorsanız yanılıyorsunuz.
Gerçek: Hukukumuzda kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Banka dekontları, şahitler veya elektrik/su abonelikleri kiracılık ilişkisini ispatlamak için yeterlidir. Yazılı sözleşme sadece ispat kolaylığı sağlar.
Evi Boyalı Teslim Ettim, Boyalı Alırım
Ev sahiplerinin en çok ısrar ettiği konulardan biri budur.
Gerçek: Yargıtay kararlarına göre, kiracı evi teslim aldığı günkü gibi vermekle yükümlüdür ancak "olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve yıpranmalar" bundan muaftır. Yani 5 yıl oturan bir kiracıdan duvarların ilk günkü gibi bembeyaz olması beklenemez; bu "olağan kullanım" sayılır ve boya bedeli kiracıdan tahsil edilemez. (Sözleşmede aksine çok net bir madde yoksa).
Tapu Sadece Binayı Temsil Eder
Arsa payı ve kat mülkiyeti arasındaki fark genellikle karıştırılır.
Gerçek: Satın aldığınız sadece dört duvar değildir. Tapu senedinizdeki "Arsa Payı" en kritik unsurdur. Özellikle kentsel dönüşüm durumunda binanız yıkıldığında, evin büyüklüğünden ziyade tapudaki arsa payınız oranında hak sahibi olursunuz. "Evi aldım bitti" demeyin, arsa payınızı mutlaka kontrol edin.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda Değil
Ev satılacağı veya yeniden kiralanacağı zaman kiracıların "özel hayatın gizliliği" diyerek kapıyı kapatması sık rastlanan bir durumdur.
Gerçek: Kiracı, mülkün satılması veya yeniden kiralanması için evin görülmesine makul gün ve saatlerde izin vermekle yükümlüdür. Eğer kiracı zorluk çıkarıyorsa, ev sahibi mahkemeden "ev gösterme izni" (mecurun gösterilmesi) kararı alabilir.
Aidatı Sadece Kiracı Öder
Apartman giderleri denince akla hemen kiracı gelir ama işin aslı farklıdır.
Gerçek: Aidat ikiye ayrılır: İşletme giderleri (kapıcı, temizlik, elektrik) kiracıya aittir. Ancak binaya değer katan demirbaş giderleri (asansör yenileme, dış cephe mantolama, çatı onarımı) doğrudan mülk sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı bunları ödemek zorunda bırakılamaz.
Kontrat Bitince Kiracı Çıkmak Zorundadır
"1 yıllık sözleşme yaptık, yıl sonunda evi boşaltman lazım" diyen ev sahipleri yasal olarak yanılıyor.
Gerçek: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşme süresi bittiğinde kiracı en az 15 gün önceden bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılır. Ev sahibi sadece "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz.
Emlakçı Komisyonunu Sadece Alıcı Öder
Piyasada genellikle alıcıya yüklenen bu masraf aslında yasayla belirlenmiştir.
Gerçek: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça emlakçı komisyonu (hizmet bedeli), alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 (+KDV) şeklinde eşit olarak paylaştırılır.