Kiracılı Evlerdeki Fiyat Düşüşünün 4 Temel Nedeni
Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, kiracılı evlerin fiyatlarını düşüren ama bazı alıcıları da caydıran dört temel nedeni şöyle sıralıyor:
-
Düşük Kira Kontratları: Geçmişte yapılan kira sözleşmeleri, günümüz koşullarına göre oldukça düşük gelir sağlıyor.
-
Zor Tahliye Süreci: Mevcut mevzuat, kiracının tahliyesini hem zaman hem de maliyet açısından zorlaştırıyor.
-
Devreden Anlaşmazlıklar: Eski ev sahibiyle yaşanmış sorunlar, yeni malike de miras kalabiliyor.
-
Getiri-Fiyat Makası: Kira artışlarındaki sınırlamalar, konut fiyatlarıyla kira geliri arasındaki uçurumu büyütüyor.
‘Fırsat Olarak Görenler de Var’
Tüm bu risklere rağmen kiracılı evlere olan talep güçlü. Varlı’ya göre özellikle uzun vadeli düşünen yatırımcılar, kiracının varlığını pazarlık gücü olarak değerlendiriyor. Duygusal alıcılar ise gelecekte oturacakları evi bugünden alıp sabırla beklemeyi tercih ediyor.
Profesyonel yatırımcılar ise bu tür daireleri, düşük maliyetli, düzenli nakit akışı sağlayan varlıklar olarak portföylerine dahil ediyor.
Kiracılı Evlerde ‘Yüzde 43’lük Değer Artışı Mümkün’
Varlı, sabırlı yatırımcılar için kiracılı evlerin yüksek kazanç potansiyeli sunduğunu şu örnekle açıklıyor:
“Piyasa değeri 100 birim olan bir evi, kiracı nedeniyle 70 birime alan bir yatırımcı, ev değeri normale döndüğünde yaklaşık yüzde 43’lük bir artı kazanç sağlar. Aynı zamanda 6 yıllık kira getirisine eşdeğer bir indirimle alım yapılmış olur.”
İstanbul’da Fiyat Farkı Yüzde 10–20 Arasında Değişiyor
Türkiye'de satılık gayrimenkullerin kamuya açık veri sistemi eksikliği nedeniyle net kıyaslamalar zor olsa da, sahadaki uzmanlara göre İstanbul'da kiracılı ve boş daireler arasında ortalama yüzde 10–20 oranında fiyat farkı oluşabiliyor.
Bağcılar gibi bölgelerde bu fark daha da yüksek. Esenyurt’ta ise satış ve kira fiyatları daha paralel seyrediyor. Kadıköy, Beşiktaş gibi bölgelerde amortisman süresi halen yüksek ama düşüş trendi gözlemleniyor.
Ankara ve İzmir'de Daha Sınırlı Farklar
Ankara’da kira çarpanının düşük olması, kiracılı dairelerdeki fiyat farkını azaltıyor. Özellikle Çankaya, Etimesgut ve Mamak gibi ilçelerde boş ve kiracılı daireler arasında yüzde 10 civarında farklar oluşuyor.
İzmir'de ise Bayraklı, Bornova ve Karşıyaka gibi bölgelerde fiyat farkı yüzde 10–25 arasında değişiyor. Ancak yatırımcı profili daha çok oturum odaklı olduğu için, kira getirisi öncelikli hedef olmayabiliyor.
Ege ve Akdeniz'de Piyasa Daha Dengeli
Muğla (Bodrum, Fethiye) ve Antalya (Kaş, Kemer, Alanya) gibi bölgelerde amortisman süreleri oldukça stabil seyrediyor. Bu bölgelerde kısa dönemli kiralamalar yaygın olduğu için mal sahipleri kiracı ile daha esnek ilişkiler kurabiliyor.
Uzmanlardan Kritik Uyarılar: Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz, yatırımcıların, “kiracı evden çıkacak” gibi sözlü vaatlere güvenmemesi gerektiğini vurguluyor. Türkiye’de geçerli kira sözleşmesi olan bir evde kiracının tahliyesi için belirli şartlar ve uzun hukuki süreçler gerekiyor.
“Yeni malik, kiracıyı sadece sınırlı koşullarda tahliye edebilir. Bu koşullar gerçekleşmeden, kiracının çıkacağı yönündeki vaatler tamamen geçersizdir.”
Kiraz, kiracılı ev satın alacak yatırımcılara şu tavsiyelerde bulunuyor:
-
Satın alma öncesi kiracıyla görüşün ve tahliye taahhüdünü noterden alın.
-
Mevcut kira sözleşmesini detaylı inceleyin.
-
Farklı kira bedeli planlıyorsanız yazılı ek protokol yapın.
Risk Var Ama Fırsatlar da Büyük
Kiracılı evler, Türkiye konut piyasasında hem indirimli fiyatlarla hem de sabırla yönetildiğinde yüksek getiri potansiyeliyle dikkat çekiyor. Ancak yatırım kararı vermeden önce kiracı durumu, kontrat süresi ve tahliye prosedürleri detaylı şekilde analiz edilmeli.