Milliyet'te yer alan habere göre, Kahramanmaraş merkezli ikiz depremlerin geniş bir coğrafyada binlerce binanın yıkılmasına, on binlerce can kaybına ve yaralanmasına yol açması mülk sahipleriyle kiracıları yine karşı karşıya getirdi. Depremden sonra mülk sahipleri binalarının depreme dayanıklı olup olmadığı endişesine kapılarak belediyelere analiz yaptırmak için başvuruda bulunmaya başladı. Ancak bazı kiracılar ev sahiplerinden bu konuda başvuruda bulunmasını istediği halde ev sahipleri bunu kabul etmiyor. Sebebi ise bina riskli yapı olarak kayda geçerse yıkım ve güçlendirme zorunluluğu. Başvuru yapanlardan evi hasarlı, depreme dayanıksız çıkan ev sahipleri veya kiracılar ise ‘kiralar çok pahalı, maddi durumum yok, nerede kalacağım” gibi birtakım endişelerle evi tahliye etmek istemiyor. Kiracıların ve ev sahiplerinin yaşadığı bu durumu, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı (GHD) Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk. Kiracı veya ev sahibi riskli yapı tespitini kime ve nasıl yaptırır? Riskli yapı tespiti, resmi rapor veya özel rapor diye ikiye ayrılır. Resmi rapor 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasına göre bir kişinin dahi gidip, karot aldırabildiği ve doğal olarak riskli yapı sürecinin başladığı, bu çerçevede de binanın mutlaka riskli yapı tespit edilmesi halinde yıkılması veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğu malik veya kiracı ayırım yapmadan herkesin tahliyesinin zorunlu hale geldiği bir tespittir. Ancak taraflar bu yola girmeden veya bu süreci yaşamak istemeden de gidip özel rapor alabilirler. Özel rapor alımında herhangi bir şekilde taşınmazın tapu kaydına veya belediyedeki kaydına ‘riskli yapı tespiti’ kaydı işlenmez. Sadece malikler, alınan özel rapor sonrasında gerçekten de resmi anlamda riskli rapor alıp almayacaklarına da karar verebilirler. O şekilde hiçbir şey yapmadan da bekleyebilirler. Riskli yapı raporu verilen binaya ne olur? Bina riskli yapı olarak raporlanmışsa yıkılıp yeniden yapılmak veya güçlendirilmek zorundadır. Özel raporda ise böyle bir sorumluluk yoktur. Ama binaya resmi olarak riskli yapı raporu verilmişse maliklerin tapusuna riskli tapu şerhi işlenir. Maliklere tebligat yapılır. Maliklerin bu rapora karşı itiraz etme hakları vardır 15 günlük süre içerisinde, bu süre içerisindeki itirazları uygun görülmezse de riskli yapı kesinleşir ve kesinleştikten sonra da yıkılma veya yeniden güçlendirme süreci başlamak zorundadır. Ev sahibi binasına riskli yapı tespiti yaptırmak istemezse kiracısı veya diğer bina sakinleri nereye başvurmalı? Riskli yapı tespiti yani resmi rapor doğrudan malikler tarafından yapılabilir, sistem doğrudan maliklerin başvurusunu kabul etmektedir. Kiracıların ya da diğer hak sahiplerinin veya orayı kullananların böyle bir başvurusu bulunamaz. Ancak kanunda şikâyet yolu vardır, yani riskli yapı tespiti çerçevesinde binasının riskli olduğunu düşünen bir kiracı veya çocuğunu okula gönderen bir veli, bir şirkette çalışan işçi bu anlamda kendi işverenine, okul yönetimine ve mal sahibine yapmış olduğu bildirimlerde güvenlikle ilgili bir cevap alamıyorsa, karşı taraf bir rapor sunamıyorsa bu durumda bu kişiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne şikayet yolunu kullanabilir. Bakanlık il müdürlüğü, gittiği binada ciddi bir risk gördüyse, maliklere yazı yazar ve ‘bana yapılan şikâyet çerçevesinde malikler olarak 30 gün içerisinde karot alın, almazsanız ben aldırırım ve masrafını da size yazdırırım’ der. Doğrudan kiracının karot alma hakkı yoktur. Bakanlığa başvurarak şikâyet yoluyla kabul edilirse bakanlık vasıtasıyla aldırabilir. Risk raporu alınan malikin ve kiracının evi tahliye edilirse, bu kişilerin barınma ihtiyacı nasıl karşılanacak, mağduriyetleri giderilecek mi? Kentsel dönüşüm yasası kapsamında bakanlığın can güvenliğini sağladığı taşınmazlarla ilgili, kişilerin barınma ihtiyacını karşılama gibi bir zorunlulukları yoktur. Bu çerçevede de kanuna göre kiracı ya da mal sahibi bu taşınmazı tahliye ettiği anda artık bir nevi kendisi kiralık taşınmaz bulmak veya başka bir evi varsa oraya taşınmak zorunda kalacaktır. Kanunda riskli alanlar veya rezervi yapılanlar ile ilgili var olan düzenlemeye göre yapılması düşünülen geçici konut uygulamaları ve vb. gibi çalışmalar hiçbir zaman gerçekleşmedi. Eksiklik olarak bu söylenebilir. Çıkan kendi başının çaresine bakar yani özetle. Karot almak ne demektir? Yapıların kalitesini, kullanılan beton ve demirin kapasitesini değerlendirmek ve depreme dayanıklılığını ölçmek için yapılan işleme karot alma denir. Kat irtifakı nedir, kat irtifakı olmayan yapılarda süreç nasıl işler? Kat irtifakı, bir arazi ve arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmek üzere yapılan yapılardaki o bağımsız bölüm durumunu gösteren bir irtifak türüdür. Yani siz bir arsadan bir taşınmazdan bağımsız bölümlerle yararlanmak istiyorsanız kat irtifakı kurarsınız. Kat irtifakı olmayan yapılar da kentsel dönüşüm yasasına tabidir. Sadece kat irtifakı olmayan yapılarda güçlendirme yapılamaz. Yıkılıp yeniden yapılmak zorundadır. Riskli yapı ilan edilirse güçlendirme alternatif değildir. Güçlendirme sadece kat irtifakı olan yapılarda yapılabilir. Ruhsatsız yapılarda da yapı kaydı olması kaydıyla, aksi mümkün değil, bunun kat irtifaklı olup olmamasına bakılmaksızın kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapı ilan edilebilir ve riskli yapı kapsamında ruhsatsız yapılar hiçbir şekilde güçlendirme uygulamasına tabii tutulamaz. Sadece yıkılıp yeniden yapılmak zorundadır. Risk raporu alan binaya tahliye kararını kim nasıl alır? Riskli çıkan binalarda eğer 6306 sayılı yasaya göre ilerliyorsak tahliye sürecini belediye yürütür, belediye maliklere birincisi 60 günden az olmamak ikincisi 30 günden fazla olmamak üzere iki adet arka arkaya süre tanır. Bu sürede tahliye sağlanmazsa elektrik, su, doğal gaz gibi temel hizmetleri kapatır ve taşınmazdan insanları tahliye eder. Önce maliklere yıkım hakkı verir malikler yıkmazsa da kendisi yıkar. Tahliyeye direnmek gibi bir şey söz konusu olamaz. Diyelim ki malikler buna direniyorlar, kendilerine farklı yollardan elektrik, su vb. ediniyorlar bu durumda belediye onları oradan zorla tahliye eder. Bakanlık da bunun denetimini yapar. Eğer burada tebligat belediye tarafından 6306 sayılı yasaya göre 60 ve 30 günlük tebligat sadece malike yapılmışsa kanun malikin kendi kiracısına da belediye tarafından gönderilen bu yazının bildirilmesini zorunlu kılıyor. Yani kiracıya herhangi bir şekilde bildirilmemişse kiracı belediyeye giderek kendisine bu sürelerin tekrar tanınmasını isteyebilir. Belediye kabul etmezse kiracı idari yargıda dava açabilir.