Türkiye’de gayrimenkul yatırımcılarının en çok dikkat ettiği kuralların başında 5 yıl şartı geliyor. Yasalarımıza göre, satın alınan bir konut 5 yıl (60 ay) dolmadan elden çıkarılırsa ve bu satıştan bir kâr elde edilirse, devlet "Değer Artış Kazancı Vergisi" talep ediyor. Ancak pek çok mülk sahibi, bu verginin her durumda ödenmek zorunda olmadığını bilmiyor.
Gayrimenkul Gündemi olarak, evini erken satmak zorunda kalanlar için vergiyi sıfırlayan veya minimuma indiren yasal formülleri mercek altına aldık.
1. En Güçlü Kalkan: Enflasyon Düzeltmesi (TÜFE)
Vergi dairesi, evinizi sattığınızda sadece alış ve satış fiyatı arasındaki farka bakmaz. Paranın zaman içindeki değer kaybını da hesaba katar. Buna "Endeksleme" denir.
Evi aldığınız tarihteki fiyat, bugünkü enflasyon oranlarına (Yİ-ÜFE artış oranına) göre güncellenir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, alış maliyetiniz kağıt üzerinde çok yüksek görünür.
Bu hesaplama sonucunda, aradaki kâr marjı reel olarak eridiği için vergi matrahı çoğu zaman sıfıra yaklaşır veya tamamen ortadan kalkar. Yani yüksek kâr etmiş gibi görünseniz de, enflasyon farkı sayesinde vergi ödemezsiniz.
2. Vergi Sadece Reel Kâr Varsa Doğar
Değer artış kazancı vergisi, adından da anlaşılacağı üzere sadece kazanç üzerinden alınır. Eğer evi aldığınız fiyatın (enflasyonla güncellenmiş hali) altında veya aynı değerde satıyorsanız, vergi doğmaz. Zararına satışlarda veya kârın istisna tutarının altında kaldığı durumlarda beyanname vermenize dahi gerek kalmayabilir.
3. Aile İçi Devir Formülü: Satış Değil, Bağış Yapın
Evinizi 5 yıl dolmadan elden çıkarmanız gerekiyor ancak vergi yükü çok mu fazla çıkıyor? Bu durumda "Satış" yerine "Bağış" (Hibe) yöntemini düşünebilirsiniz.
Evi anne, baba, eş veya kardeş gibi yakınlarınıza satış göstermek yerine bağış yoluyla devrederseniz, bu işlem ticari bir kazanç sayılmadığı için "Değer Artış Kazancı Vergisi" doğmaz.
Bu işlemde sadece tapuda bağış harcı ödenir. Mülkü devralan yakınınız, daha sonra bu mülkü dilediği zaman satabilir.
4. Kat Karşılığı ve Arsa Payı Avantajı
Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde durum farklılaşabilir. Mevcut yasalar ve yargı kararları, arsa sahibinin dairesini müteahhide verip yeni daire almasını "servetin şekil değiştirmesi" olarak yorumlayabiliyor. Doğru hazırlanmış bir sözleşme ve profesyonel destek ile bu tür devirlerde de vergi yükümlülüğü doğmayabiliyor.
5. Kesin Çözüm: 5 Yılı Doldurmak
Eğer acil bir nakit ihtiyacınız yoksa, en temiz yöntem süreyi tamamlamaktır. Gayrimenkulün iktisap (edinme) tarihinden itibaren tam 5 yıl geçtiği günün ertesinde, evi ne kadara satarsanız satın, elde ettiğiniz kârın tamamı vergisizdir.
Örnek Hesaplama:
Alış Tarihi: 05.03.2022
Vergisiz Satış Tarihi: 06.03.2027 ve sonrası.
Ev satışı öncesinde panik yapıp vergi korkusuyla satıştan vazgeçmek yerine, mutlaka bir uzmana danışarak Maliyet Bedeli Artırımı (Endeksleme) hesabı yaptırın. Çoğu durumda, sandığınızdan çok daha az vergi çıkacak veya hiç vergi ödemeden tapu devrini gerçekleştirebileceksiniz.