Çoğu zaman sadece bir sayı gibi görünen bu oran, aslında yaşam alanınızın sınırlarını, binanın yoğunluğunu ve sahip olduğunuz net kullanım alanını belirleyen en temel unsurdur. Peki, bir kat planı üzerinden emsal hesabı nasıl yapılır? İşte adım adım gayrimenkul okuryazarlığı rehberi.
Emsal (KAKS) Nedir?
Emsal, yani Kat Alanı Kat Sayısı, bir arsa üzerine inşa edilebilecek toplam kapalı alan miktarını belirler. Görseldeki örnekte 1310 m² bir arsa alanı üzerine 0.60 emsal oranı verildiğini görüyoruz. Bu da demek oluyor ki; bu arsada toplamda 786 m² inşaat hakkı bulunuyor.
Metrekare Kayıpları Nereye Gidiyor?
Haberlerimizde sıkça vurguladığımız "brüt ve net alan" farkı, bu hesaplamalarda gizli. Paylaşılan örnek projede, bir dairenin brüt alanı 155 m² iken, net kullanım alanının 116.35 m²’ye düştüğünü görüyoruz. Aradaki farkı oluşturan kalemler ise genellikle "Emsal Dışı Alanlar" olarak adlandırılıyor:
Asansör boşlukları ve merdiven evleri: Ortak kullanım alanları olduğu için emsal hesabına dahil edilmez ancak brüt alanda yer kaplar.
Balkonlar: Belirli bir orana kadar (genellikle bağımsız bölümün %20'si) emsal dışı tutulabilir. Örnekte, balkonların %20 sınırının altında kalarak emsale dahil edilmediği dikkat çekiyor.
Baca ve şaftlar: Tesisat borularının geçtiği alanlar da kullanım dışıdır.
Yatırımcılar İçin Kritik Veri: %21.35 Kuralı
Görseldeki projede emsal dışı alanların toplam kat alanına oranı %21.35 olarak hesaplanmış. Bu, modern projelerde standart bir oran olarak kabul edilse de, alıcıların "toplam brüt" üzerinden değil, "net kullanım alanı" üzerinden kıyaslama yapması büyük önem taşıyor.
Sosyal Alanlar ve Havuzlar Muaf mı?
Sitelere dair önemli bir detay daha var: Kapıcı dairelerinin 70 m²’ye kadar olan kısmı, sosyal alanların arsa payının %5’ini aşmayan bölümleri ve açık havuzlar emsal hesabına dahil edilmiyor. Bu da projelerin neden daha fazla sosyal donatıya sahip olduğunu açıklayan mimari bir strateji.