İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Gerçek ve Samimi Olma Şartı
Ev sahiplerinin en çok başvurduğu yöntemlerin başında gereksinim nedeniyle tahliye geliyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğan malik, tahliye davası açabiliyor.
Yargıtay’ın Yeni Kriteri: 2025 yılındaki emsal kararlarda Yargıtay, ihtiyacın sadece "istek" değil, "zorunluluk" olması gerektiğini vurguladı. Eğer ev sahibinin aynı bölgede benzer nitelikte boş bir evi varsa, dava reddediliyor.
Tazminat Riski: Tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi gerekir.
Stratejik Not: Kiracı mahkeme kararı ve icra zoruyla çıkmazsa (rızai tahliye), tazminat hakkı doğmuyor.
Tahliye Taahhütnamesi: Boş Tarihli Belgelerde Son Durum
Tahliye taahhütnamesi, doğru uygulandığında en hızlı sonuç veren yöntemdir. 2025-2026 yargı pratiğinde bu konuda önemli esneklikler sağlandı.
Boş Tarihli Taahhütler: Yargıtay’ın Temmuz 2025 kararıyla, kiracının boş tarihli imzaladığı taahhütnameler "sonradan doldurulduğu" iddiasıyla kolayca iptal edilemiyor. Kiracı, imzasının baskı altında alındığını somut delillerle ispatlamak zorunda.
Eş Onayı Unsuru: Eğer kiracı evli ise ve konut "aile konutu" niteliğindeyse, taahhütnamede her iki eşin de imzasının bulunması geçerlilik şartı olarak aranmaya devam ediyor.
10 Yıllık Uzama ve Kira Tespit Silahı
Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçtiğinde, ev sahiplerine herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanınıyor (sözleşme bitiminden 3 ay önce bildirim şartıyla).
Bunun yanı sıra, 5 yılı dolan sözleşmelerde açılan Kira Tespit Davaları, kiracıyı tahliyeye zorlayan dolaylı bir yöntem haline geldi. Mahkemenin piyasa rayicine göre belirlediği yüksek artış oranları, kiracıların kendi isteğiyle taşınma kararı almasında etkili oluyor.
İki Haklı İhtar: Sözleşme Sadakati Testi
Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle noter kanalıyla çekilen iki haklı ihtar, tahliye davası açma hakkı verir.
Yargıtay, WhatsApp veya SMS üzerinden yapılan bildirimleri hala "resmi ihtar" olarak kabul etmiyor. Hak kaybı yaşamamak için bildirimlerin mutlaka noter kanalıyla yapılması gerekiyor.
Mülk Sahiplerine Kritik Tavsiyeler
2026 yılı itibarıyla yargı süreçleri hızlanmış olsa da, usul hataları davaların yıllarca sürmesine neden olabiliyor. Özellikle yeni maliklerin mülkü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekmesi, 6 ay sonra dava açabilmesi için hayati önem taşıyor.