İstanbul Barosu avukatı M. Şeref Kısacık, Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun sorularını yanıtladı... Site ve apartmanlarda yeni personel almak ya da işten çıkarmak için Genel Kurul kararı alınması gerekir mi? Çoğu apartman ve site yöneticileri kendi kararlarıyla yeni personel almakta veya çalışan personelleri işten çıkartmaktadırlar. Bu da birçok tartışmaya neden olmaktadır. Sitelerin temel (ana) yasası niteliğinde olan Yönetim Planları’nda (YP) bu konuların ayrıntılı olarak düzenlenmesi veya site Genel Kurullarında karar alınması gerekir. İşe alınacak personel sayısı, niteliği, onlara verilecek ücret, çalışma koşulları gibi temel konuların YP’de düzenlenmiş olması veya GK’da karar alınması halinde bu tür tartışmalar yaşanmaz. Aksi halde gereksiz fazla personeli işe aldığı veya işini iyi yapan personeli gereksiz yere (haksız olarak) işten çıkarttığı, fazla ödeme yaptığı gibi konular yüzünden yöneticiler suçlanabilir. Maliklere karşı sorumlu olurlar. Tazminat en doğru hangi yöntemle ödenebilir? EYT’den yararlanarak veya normal olarak emekli olanlara tazminat ödenmesi gerekir. Yıllarca apartmana, siteye hizmet eden çalışanların emekli olmaları halinde hak ettikleri kıdem tazminatının ve varsa diğer alacaklarının konuyu yargıya taşımadan ödenmesi gerekir. Ancak, bu ödemenin arabulucu aracılığıyla ödenmesi de doğru olur. Zira, arabulucu kanalı ile ödeme yapıldığında ileride “Az ödedin, çok ödedin” tartışması yaşanmaz. Konu kesin olarak kapanmış olur. Yönetim kurulu kararı alınmalı mı? Emeklilik nedeniyle hak kazanılan kıdem tazminatının ödenmesi yasal bir zorunluluk olduğundan, herhangi bir karar almadan da ödeme yapılabilir. Ancak, Site Yönetim Kurulu kararı ile ödenmesi daha doğru olur. Böylece hem diğer yönetim kurulu üyeleri de konudan haberdar olmuş olurlar hem de ayrılanın yerine işe alınacak personel konusu YK’da görüşüp karara bağlarlar. Genel Kurul kararı alınması gerekir mi? GK kararı da gerekmez. Ancak, bütçede para yoksa, emeklilik nedeniyle ayrılanlara yapılacak ödemenin toplanabilmesi için, GK’da işletme projesi (bütçe) görüşülerek, maliklerden alınacak miktarların ve ödeme tarihlerinin belirlenmesi gerekir. Site kalabalık ise veya GK’yı toplamak zor ve maliyetli ise, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesine göre işletme projesini yönetici de yapabilir. Tazminatı kim ödemekle yükümlü? Üç gün önce daireyi satın alan da ödemekle yükümlü tutulabilir mi? Kıdem tazminatı ödemesinin yapılması gereken tarihte, kim malikse o öder. Yani Site Görevlisi ve kapıcının kıdem tazminatından, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişi sorumludur. Yeni daire sahibi eskisine kıdem tazminatını rucü edebilir mi? Evet edebilir. Kıdem tazminatının hak edildiği tarihteki işveren son malik olduğu için kıdem tazminatını o öder. Ancak, önceki malike rücu davası açarak, kendisinin sadece üç günlük tazminattan sorumlu olduğunu belirterek, önceki dönemlere ilişkin fazladan yaptığı ödemeyi evi kendisine satan kişiden isteyebilir. Her ne kadar önceki kat maliki, kapıcının çalıştığı süre ve devir sırasında aldığı ücretle sorumlu ise de son kat maliki tüm süreden ve son ücret üzerinden sorumlu tutuluyor. Ancak, yeni kat maliki, önceki kat malikine, sorumluluğu oranında rücu edebiliyor. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararları da bu yöndedir. Daire 8-10 kez el değiştirdiyse ne yapılabilir? Kendisinden önce 8-10 el değiştirdi ise her birinden kendi dönemiyle ilgili talepte bulunarak rücu davası açması gerekir. Bu iş zordur. Uzunca bir süre mahkemelerde uğraşmayı gerektirir. Avukat, mahkeme masrafları ve yargılama süresi düşünülünce uğraştığına değmez. Dava ekonomisi açısından da hatalı bir girişim olur. Son işveren sıfatıyla hizmet almadığı görevliye tazminat ödeyen malik mağdur olmuyor mu? Son malik mağdur oluyor gerçekten. Kendisinden önceki dönemde çalışanların kıdem tazminatını ödemesi büyük haksızlık. Bu nedenle bir daire satın alırken, apartmanın 20 yıllık kapıcısı var ise tazminat ödemesi durumu da dikkate alınarak o daire satın alınmalıdır. Rücu dava ya da davaları ile uğraşmak yerine kapıcının kıdem tazminatı ödemesi evin satın alımı sırasında gündeme getirilmeli, bu tazminat miktarının satış bedelinden düşülmesi istenmelidir. Site ve apartmanlarda kıdem tazminatı konusunda mağduriyet yaşanmasını önlemenin bir yolu yok mudur? Bu mağduriyeti önlemenin elbette bir yolu var. Apartman ve siteler YP’ye koyacakları bir hükümle veya GK’da alacakları bir kararla kıdem tazminatı fonu oluşturabilirler. Her ay bu fon için de bir miktar toplayıp bu paraları ayrı bir hesapta değerlendirebilirler. Bu amaçla her bir çalışan için 1 yıllık kıdem tazminatına karşılık gelen 30 günlük brüt ücret tutarında para toplanır. Böylece, tazminat ödeme tarihinde, hem para toplama sıkıntısı yaşanmaz hem de eski ve yeni malikler arasında tazminat ödeme konusunda hukuki anlaşmazlıklar çıkmaz. Kıdem tazminatı hak edecek olanların, işten ayrılanın tazminatı bu fondan ödenir. Böylece, ödeme konusunda sıkıntı yaşanmaz ve yeni malikler de mağdur olmamış olur. Tazminat ödemesi eşit mi yoksa arsa payına göre mi ödenir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre apartman görevlisi, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri arsa payına bakılmaksızın eşit olarak ödenir. Kiracılar EYT tazminatını ödemekle yükümlü müdür? Apartman ve sitelerdeki tüm giderlerden ilk ve asıl sorumlu olan kat malikleridir. Kat malikleriyle kiracı arasındaki kira ilişkisinin detaylarını yönetici bilemez, bilmek zorunda da değildir. Zamanında kıdem tazminatı fonu kurulmamışsa, o siteye iki ay önce taşınan kiracı 20 senelik kıdem tazminatından niye sorumlu olsun? Özellikle kendisinden önceki dönem için kiracıdan hiçbir şekilde kıdem tazminatı istenemez. Kiracılar bu konuda uyanık olmalı, aidatın içinde eski döneme ait kıdem tazminatı varsa onu ödememeli, ödediyse kira borcundan mahsup etmelidir. Kapıcının işten çıkarılması için Genel Kurul’da kaç oy gereklidir? Bağımsız bölüm sayısının 4/5 oranı mı, bağımsız bölüm sayısının 1/2’den fazlasıyla mı yoksa GK’ya katılanların salt çoğunluğu ile mi mümkündür? Kat malikleri yöneticiye ya da yönetim kuruluna açıkça bir personel ile iş sözleşmesi yapma ya da çalışanı işten çıkarma yetkisi verdi ise, bu yetkinin kullanılması için ayrıca bir olağanüstü genel kurul toplantısı yapılmasına ihtiyaç yoktur. Ancak, bu konuda tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında bir düzenleme yoksa veya genel kurul tarafından yöneticiye verilmiş olan açık bir yetkisi yoksa (çok özel durumlar hariç) kat maliklerinin olağanüstü olarak toplanarak; kapıcının, kalorifercinin, bahçıvanın, bekçinin veya diğer personellerin iş sözleşmesinin feshine ilişkin bir karar alması gerekecektir. KMK’nın 30. maddesine göre “Kat Malikleri kurulu, Kat Maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oyçokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır” şeklindedir.