Bina Gider, Arsa Payı Baki Kalır
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, dönüşüm sürecinin en önemli güvencelerinden biridir. Bu maddeye göre, riskli yapı yıkılıp arsa haline geldiğinde, üzerindeki kat irtifakı veya kat mülkiyeti resen terkin edilir. Ancak bu durum hak kaybı anlamına gelmez; maliklerin hakları, eski vasfı ve değerlemesi korunarak, sahip oldukları pay oranında arsa kütüğüne tescil edilir. Yani mülkiyetiniz, beton yığınından bağımsız olarak toprak üzerinde devam eder.
Hak Sahipliğinde "Değer Esası" Dönemi
Yeni yapılacak binada kimin ne kadar hak sahibi olacağı konusu ise yasanın 6/A maddesiyle çerçevelenmiştir. Burada temel kriter şudur:
Mevcut taşınmazın değeri ile,
Yeni yapıda verilecek bağımsız bölümün değeri arasındaki denge.
Bu durum, arsa payı daha büyük olan malikin, dönüşüm sonrası dezavantajlı duruma düşürülmesini engeller. Eğer eski binada daha büyük bir daireye ve dolayısıyla daha yüksek bir arsa payına sahipseniz, yeni projede bu farkın gözetilmesi şarttır.
Eşitlik Değil, Adalet Esastır
Kentsel dönüşümde yapılan en büyük hatalardan biri, her malike "eşit" daire verilmeye çalışılmasıdır. Oysa hukuk, eşitliği değil, pay oranında adaleti savunur. Arsa payı yüksek olan birine, payı düşük olanla aynı büyüklükte daire verilmesi mülkiyet hakkına aykırıdır. Bu durumun çözümü ise iki şekilde mümkündür:
Fiziki Tahsis: Arsa payı oranında daha büyük bir dairenin verilmesi.
Maddi Telafi: Eğer daireler standart büyüklükte yapılıyorsa, arsa payı fazla olan malike sözleşmeyle belirlenen bir "şerefiye" veya "fark ödemesi" yapılması.
Kentsel dönüşüm bir mülkiyet transferi değil, mülkiyetin yenilenmesidir. Hak sahiplerinin, sözleşme imzalarken arsa paylarını ve taşınmazlarının güncel değerleme raporlarını dikkatle incelemeleri, ileride yaşanacak mülkiyet ihlallerinin önüne geçecektir.