Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre; bir gayrimenkulün iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar "değer artış kazancı" olarak tanımlanır. Eğer mülkünüzü alalı 5 yıldan fazla olduysa, satıştan ne kadar kar ederseniz edin bu vergiden muaf tutulursunuz. Ancak 5 yıl dolmadıysa, aradaki karın vergilendirilmesi gerekir.
2026 Yılı İstisna Tutarı Belirlendi
Vergi hesaplanırken, elde edilen toplam kardan her yıl devlet tarafından belirlenen "istisna tutarı" düşülür.
2026 yılı için Değer Artış Kazancı Vergisi istisna tutarı 150.588 TL olarak açıklandı.
Bu demek oluyor ki; enflasyondan arındırılmış net karınız 150.588 TL’nin altındaysa vergi ödemezsiniz. Bu tutarı aşan kısım ise artan oranlı vergi dilimlerine (%15 ile %40 arası) tabi tutulur.
2026 Güncel Vergi Dilimleri (Gelir Vergisi Tarifesi)
2026 yılında elde edilen kazançlar, Resmi Gazete’de yayımlanan yeni gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilecek. İşte 2026 tablosu:
| Net Kazanç Tutarı (TL) | Vergi Oranı |
| 198.000 TL'ye kadar | %15 |
| 198.001 TL – 414.000 TL arası | %20 |
| 414.001 TL – 1.500.000 TL arası | %27 |
| 1.500.001 TL – 5.300.000 TL arası | %35 |
| 5.300.001 TL ve üzeri | %40 |
Adım Adım Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Hesaplama yapılırken sadece alış ve satış fiyatı arasındaki farka bakılmaz; enflasyon düzeltmesi (endeksleme) devreye girer:
Endeksleme: Gayrimenkulün alış bedeli, satışın yapıldığı aydan bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranına göre güncellenerek bugünkü değerine getirilir. (Endeksleme yapılabilmesi için fiyat artışının en az %10 olması gerekir.)
Giderlerin Düşülmesi: Satış sırasında ödenen tapu harcı ve ödenen konut kredisi faizleri gibi giderler kardan düşülür.
İstisna İndirimi: Kalan tutardan 2026 yılı için geçerli olan 150.588 düşülür.
Vergilendirme: Geriye kalan safi kazanç üzerinden gelir vergisi tarifesine göre vergi hesaplanır.
Önemli İstisnalar: Kimler Vergi Ödemez?
Her satış "değer artış kazancı" kapsamına girmez. İşte muafiyet durumları:
Miras ve Bağış: Veraset yoluyla (miras) geçen veya ivazsız (karşılıksız/bağış) olarak edinilen gayrimenkullerin satışında 5 yıl kuralı uygulanmaz; bu satışlar vergiden muaftır.
5 Yıllık Süre: Tapu tescil tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra yapılan satışlar vergi dışıdır.
Gayrimenkul satış işlemlerinizi gerçekleştirmeden önce, sürpriz bir vergi borcuyla karşılaşmamak için alış ve satış tarihlerini gün bazında kontrol etmeniz ve güncel Yİ-ÜFE oranlarıyla bir ön hesaplama yapmanız faydanıza olacaktır.
