Peki, bir kiracı hangi durumlarda "evden çıkarılamaz" ve yasal olarak güvence altındadır? İşte kiracıyı koruyan o 8 kritik kalkan:
1. Temel Sorumluluk: Düzenli Kira Ödemesi
Bir kiracının en temel yükümlülüğü kirasını düzenli ödemektir. Kirasını sözleşmede belirtilen tarihlerde, eksiksiz ve düzenli olarak ödeyen bir kiracının, sadece bu sebeple tahliyesi söz konusu olamaz.
2. "İki Haklı İhtar" Şartı
Kiracının çıkarılabilmesi için "iki haklı ihtar" çekilmesi sıkça başvurulan bir yoldur. Ancak bu, kiracının bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kirayı geciktirmesi ve bu gecikmeler için yazılı ve haklı bir ihtarname alması durumunda geçerlidir. Tek bir gecikme veya sözlü uyarılar tahliye için yeterli değildir.
3. Tahliye Taahhüdünün Varlığı
Ev sahiplerinin başvurduğu en güçlü yollardan biri tahliye taahhüdüdür. Ancak kiracı, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte (sözleşmeyle aynı gün değil) ve tamamen serbest iradesiyle belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermemişse, ev sahibi bu yola başvuramaz. Sözleşme anında alınan taahhütler genellikle geçersiz sayılır.
4. Ev Sahibinin "Gerçek ve Samimi" İhtiyacı
Kanun, ev sahibinin "ihtiyaç" nedeniyle tahliye talep etmesine izin verir. Ancak bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şarttır. Örneğin, ev sahibinin kendisinin, eşinin, alt soyunun (çocuğu) veya üst soyunun (annesi, babası) o konuta gerçekten ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekir. "Daha yüksek kiraya vermek istiyorum" gibi gerekçeler yasal bir ihtiyaç olarak kabul edilmez.
5. Yeni Sahibin İhtiyaç Durumu
Ev satılsa bile kiracının hakları devam eder. Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıyı hemen çıkaramaz. Yeni malikin de, tıpkı eski ev sahibi gibi, "gerçek ve samimi" bir ihtiyacı olduğunu kanıtlaması ve bu durumu kiracıya bildirmesi gerekir.
6. Esaslı Tadilat Gerekmiyorsa
Tahliye için gösterilebilecek bir diğer neden, evde yapılacak esaslı tadilattır. Ancak bu, basit bir boya-badana veya mutfak dolabı değişikliği olamaz. Evin yeniden inşası veya kapsamlı bir onarım gerektirmesi ve bu onarım sırasında evde oturmanın mümkün olmaması şartı aranır.
7. Apartman Huzuru: Komşuları Rahatsız Etmemek
Kiracı, apartman ve site kurallarına uymakla yükümlüdür. Ancak, komşuları rahatsız etmeyen, apartman yaşamının gerektirdiği kurallara uyan ve gürültü gibi sürekli sorunlara yol açmayan bir kiracı, bu gerekçeyle de tahliye edilemez.
8. "10 Yıl" Kuralı (Süre Sınırı)
Kira sözleşmeleri, 10 uzama yılını (toplamda yaklaşık 11-12 yıl) doldurduğunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Ancak bu 10 yıllık uzama süresi dolmadıysa ve kiracı yukarıdaki diğer tüm şartları sağlıyorsa, ev sahibi "süre doldu" diyerek kiracıyı çıkaramaz.