Gayrimenkul hukukunda dengeleri değiştirecek karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'ndan geldi. 02.07.2025 tarihli ve 2025/426 sayılı karara göre; kiracı kira bedelini zamanında ödese bile, sözleşmede kendisine yüklenen "yan giderleri" (elektrik, su, aidat vb.) ödemezse temerrüde düşmüş sayılacak ve tahliye edilebilecek.
Olay Nasıl Gelişti?
Konu yargıya, bir iş yeri kiralamasıyla taşındı. Mülk sahibi, kiracısının Şubat-Haziran 2022 dönemine ait kiraları ve sözleşmede yer alan elektrik, su, ortak gider katılım paylarını ödememesi üzerine tahliye talepli icra takibi başlattı.
Kiracı, kendisine tanınan 30 günlük yasal süre içinde kira borcu olan 172.000 TL’yi icra dosyasına yatırdı. Ancak sözleşmede "kiracı öder" hükmü bulunan ve takibe konu edilen elektrik, su ve ortak gider borçlarını (toplamda yaklaşık 145.000 TL) ödemedi.
Yerel Mahkeme "Tahliye Edemezsin" Dedi
İlk Derece Mahkemesi (İcra Hukuk Mahkemesi), kiracının asıl borç olan "kira bedelini" ödediğini, yan giderler konusunda taraflar arasında mutabakat olmadığını ve bu alacakların yargılamayı gerektirdiğini belirterek tahliye talebini reddetti. Mahkeme, İcra İflas Kanunu'nun sadece "kira borcu" ifadesini kullandığını, yan giderlerin bu kapsama girmeyeceğini savundu.
Yargıtay Son Noktayı Koydu: Yan Gider de Kira Gibidir
Devreye giren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yerel mahkemenin kararını bozarak emsal niteliğinde bir içtihat oluşturdu. Kurul, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 314. ve 315. maddelerine atıfta bulunarak şu tespiti yaptı:
"Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Borçlu yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu kesinleşmiştir. Otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur."
Kararın Gayrimenkul Sektörüne Etkileri Neler?
Bu karar ile birlikte, tahliye davalarındaki "sadece kira bedeli ödenirse tahliye engellenir" algısı yıkılmış oldu. Kararın öne çıkan sonuçları şunlar:
Sözleşme Maddeleri Kritik: Kira sözleşmesinde elektrik, su, aidat gibi giderlerin kiracı tarafından ödeneceğinin yazılması ve bunların ödenmemesinin fesih nedeni sayılması, İcra Hukuk Mahkemelerinde doğrudan tahliye nedeni kabul ediliyor.
İtiraz Edilmezse Kesinleşir: Kiracı, kendisine gelen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde yan giderleri ödemezse, kira borcunu ödemiş olsa dahi tahliye edilebilir.
Süreç Hızlanacak: Mülk sahipleri, yan giderleri ödemeyen kiracılar için uzun süren genel mahkeme süreçleri yerine, daha hızlı sonuçlanan İcra Hukuk Mahkemelerinde tahliye kararı alabilecek.