Haber Türk'ten Abdurrahman Yıldırım'ın Yazısı... Beklediğim rakam sonunda geldi. Tapu Kadastro verilerine göre 2022 yılında gayrimenkul satışları rekor kırdı. Üstelik bu rekor iki taraflı. Hem konut satışlarında 1.5 milyon adet satış sayısı ilk kez geçildi hem de arsa, arazi, tarla ve ticari olmak üzere konut dışı gayrimenkul tüm zamanların en yükseğine çıktı. 2022’DE 1.5 MİLYON KONUT SATILDI Önceki yıla göre yaklaşık 29 bin artan konut satışları 2022’de 1 milyon 521 bin adede yükseldi. Gerçi TÜİK aralık ayı verisini henüz açıklamadı ama AA muhabirinin Tapu ve Kadastro’dan aldığı bilgiye göre aralıkta konut satışları 193.402 adete ulaştı. Bu rakam Aralık 2021’deki 226 bin 503 adedin yüzde 14.6 altında. Bu açıdan konut satışlarında temmuz ayı ile başlayan gerileme halen devam ediyor. Ancak ilk yarıdaki yüzde 31’lik yükselme yılı kurtardı ve 29 bin adetlik ya da yüzde 2’lik artış gerçekleşti. Konut fiyatları, artan taleple Ekim 2022’de yıllık yüzde 188 gibi rekor düzeyde artış kaydetti. KONUT DIŞI GAYRİMENKULDE 1.9 MİLYON SATIŞ Konut dışı gayrimenkul tarafında ise çok daha parlak bir tablo ortaya çıktı. Konut ve konut dışı diye tanımlanan iki ana gruptan konut satışları 2021 yılına kadar daha fazlaydı. Bitişikteki grafikten görülebileceği gibi 2021 yılında ilk kez konut dışı gayrimenkul satışları konut satışlarını geçti ve 1 milyon 529 bin adede ulaştı. 2022’de ise konut dışı gayrimenkul satışları yüzde 25 daha arttı ve 1 milyon 913 bin adede çıktı. Konut satışları ile arasını iyice açtı. Arsa, arazi ve ticari emlaktan oluşan konut dışı gayrimenkulün fiyat ölçümü yapılmıyor. Bu nedenle talep artışının fiyat artışlarını ne oranda etkilediğini bilmiyoruz. Ancak fiyatları konut tarafına yakın düzeyde hareketlendirdiğini tahmin etmek zor değil. Hem konut hem de konut dışı olmak üzere gayrimenkul satışları toplamda rekor düzeye yükseldi. 2021 yılında toplam gayrimenkul satışları 3 milyon 20 binden 2022 yılında 3 milyon 434 bine çıktı. Satış adedinde bir yılda yüzde 13.7 ve 414 bin artış yakalandı. Bu oranda bir artış kredi ve fiyat patlamasının yaşandığı 2020 yılında da gerçekleşmişti. 2.5 YILDIR SÜREN DÜNYA BİRİNCİLİĞİ Pandemi nedeniyle ekonominin kapatıldığı 2020’de başta iş sahipleri sermaye veya paralarını konuta, emlağa yatırmış, gayrimenkul piyasası canlanmıştı. Faizlerin tek haneli rakamlara düşürülmesi ve kredi genişlemesi ise gayrimenkul canlılığında başat rol oynamıştı. Bu canlılık sayesinde Türkiye 2020 ortasından başlayarak 2021 ve 2022’nin üçüncü çeyreğine kadar dünyada konut fiyatlarının en çok arttığı ülke oldu. Listeler uluslararası gayrimenkul şirketi İngiltere merkezli The Knight Frank tarafından üç ayda bir yapılıyor. Aynı dönem içinde Türkiye IMF ve OECD’nin listelerinde de fiyat artışı bakımından ilk sırada çıktı. Geçen yılın son çeyreğine ait veriler henüz yayımlanmadı ama fiyat artışları ülkemizde devam etti. Bitişikte Prof. Dr. Hakan Kara'nın grafiği yer alıyor ki, fiyatlar ekim ayında yüzde 189 düzeyine kadar çıkmış. Konut fiyat sıralamasında Türkiye en azından 2.5 yıldır listelerin ilk sırasında yerini aldı diyebiliriz. NEGATİF FAİZ NELERE KADİRMİŞ Fiyatların rekor kırmasına rağmen talebin artışını sürdürmesinde ve ilk kez 3.5 milyon adetlik gayrimenkulün alınıp satılmasında, faizlerin düşmesi ve para sahiplerinin getiri arayışının şiddetlenmesi en önemli rolü oynadı. 2022 yılında kırılan satış rekoru sıçrayan enflasyon karşısında paranın, değerini koruma amacıyla ilk tercihini gayrimenkulden yana yaptığını gösteriyor. Nitekim hem konut satışları ve konut fiyatları, hem de konut dışı gayrimenkul satışları faizlerin düşürülmeye başlandığı Eylül 2021 sonrasında güçlü bir ivme kazandı ve şimdiye kadar da öyle devam etti. Tablo karşısında “Sen nelere kadirsin ey negatif faiz” demek geliyor. Evet faizin çok şeye gücü yetiyor. BU KADAR ZENGİN MİYİZ? Çünkü negatif faiz dediğimiz kullandığımız temel paranın, TL’nin fiyatıdır. Servetlerin, finansal varlıkların büyük kısmı, gelirlerin, borçların, alacakların, harcamaların hemen hepsi TL iledir. Faiz oranları veya parasal miktar yoluyla TL’nin fiyatı hızla değişir ya da düşerken, kimse oturup seyredemez. Mal canın yongasıdır. Yapılan da bu. Konuta, arsaya, araziye, gayrimenkule, emtiaya, hammaddeye, dayanıklı ve dayanıksız tüketime hücum da bundandır. Yükselen konut, arsa ve arazi fiyatları ise geleceğe taşınan ciddi bir sorun olacak. Pahalı arsalar üzerinde inşa edilecek konutlara finansal erişim daha zorlaşacak. Dahası fiyat artışında dünya lideri olmuş konutlarda oturacak kadar da zengin değiliz.