Konut satış rakamları önceki gün, konut fiyatları dün açıklandı. Yılın ilk üç ayında konut satışları yüzde 11.5 geriledi. Geçen yılın ilk çeyreğinde 320 bin konut satışı bu yıl 283 bine indi. Aslında konut satışlarındaki düşüş yeni değil. Temmuz ayından başlayarak geçen yılın ikinci yarısından itibaren satışlarda ciddi boyutlu gerileme meydana geldi. Satışlar, talep azaldı ki geriledi. Madem talep azalıyor, o zaman fiyatların da düşmesi gerekiyor. Gerçi yıllık bazda oranlar Ekim 2022’de yüzde 188.2 gibi rekor düzeye çıktıktan sonra gevşemeye başladı ve şubat ayında yüzde 141.5’a indi. Ancak bu iniş baz etkisinden kaynaklanıyor. Daha yüksek aylık rakamların yerine daha küçük oranların girmesiyle oluşan bir düşüş. Yoksa şubat ayında konut fiyatları yüzde 8.4 arttı. Bir ayda böyle bir artış çok yüksektir. Şubat ayı, mevsim kış, gurbetçiler henüz tatile gelmemiş, geleneksel gayrimenkulün canlılık aylarında değiliz. Ama fiyat artış oranı yüzde 8.4’ü buldu ve aylık bazda ivme kazandı. KONUTA TALEP VAR, PARA YOK Bu durumda talebin nasıl gerilediğine veya satışların azaldığına bakmak gerekiyor. Aslında konuta talep var ama bizim insanımızın alım gücü yok. Ancak parasını biriktirmiş olanlar konut alabilir. Ya da 5 milyon lira kredi kullansa bunun aylık 48 bin liralık taksitini ödeyecek. 48 bin liralık taksit ödemesinin aksatılmaması için dünya koşullarında üç katı aylık gelir lazım. Hadi Türkiye koşullarında gelirin yarısı düzeyinde taksit ödenebildiğini varsaysak, 5 milyon lira kredi için aylık gelirin en az 100 bin lira olması gerekiyor. Bu gelire sahip Türkiye’de kaç hane var? Kaçının evi yok ki konut satın almak için böyle bir borç yükünün altına girsin? Madem ki bu fiyat düzeylerinden talep azalması söz konusu, normal işleyen bir piyasada satıcıların fiyat artırması değil fiyat kırması gerekir. Ama olmuyor işte. 8 aydır da olamadı. ŞARTLAR HALA DESTEKLEYİCİ Bunun olmamasını iki ana nedene bağlayabiliriz. Biri piyasayı oluşturan koşullara diğeri de bekleyişlere. Diyelim ki gayrimenkulü sattınız, ticaret veya işletme sermayesi dışında eğer tasarruf olarak bir kenara koyacaksanız alternatifiniz ne? Şubat ayı itibariyle son bir yılda konut fiyatının reel artışı yüzde 56.3 olmuş. Buna yakın bir gerçekleşme yüzde 59.7 sadece borsada var. Konutta kira, hisse senedinde temettü getirileri dahil değil. Diğer bütün finansal yatırım araçları, altın dahil yıllık bazda reel bir kazanç yok. Faizlerde belli bir yükselme, kurda hızlanma var. Ama bu durum şubat ayında yoktu. Nisan itibariyle ortaya çıktı. Bir de yükselen oranlara rağmen faizler hala derin negatif konumlarından kurtulabilmiş değiller ancak enflasyonun yarısı düzeyine çıkabildiler. Konut fiyatları için özellikle konut kredi faizleri daha önemli. Faizler genelde ve nominal olarak artıyor ama konut kredi faizleri yatay seyrediyor. Enflasyon düzeyinin üçte birinde ve son iki yıldır yüzde 16-18 bandının dışına çıkmadı. Kredi geri ödeme gücü olanlar ve kredi kullanarak konut almak isteyenler için şartlarda bir değişme yok, kötüleşme olmadı. Konut fiyatlarına asıl etki yapacak olan konut kredi faizi. Faizin reel anlamda 1 puan yükselmesi fiyatları ters yönde 2 puan düşürüyor. SEÇİM VE SONRASI BELİRLEYİCİ Beklentilere gelince. Seçim ve sonrasında uygulanacak politikalar net değil. Sandıktan nasıl bir siyasi tablo çıkacak? Para politikası nasıl değişecek? Enflasyonla gerçek bir mücadele başlayacak mı? Bunların yanıtını bilmiyoruz. Çünkü gayrimenkul enflasyona karşı iyi bir servet koruma aracıdır, belki de en iyisidir. Bu nedenle enflasyon düşmeden veya düşeceğine dair net bir kanaat oluşmadan, konut fiyatları düşüşe geçmesi zordur. Olay sadece konutla ilgili değildir. Daha geniş çapta konut dışı gayrimenkulle arsa ve araziyle ilgilidir. Hatta gayrimenkulün konut dışı kısmında daha büyük canlılık var. Talep de herhangi bir azalma yok. Tapu işlemleri böyle diyor. Sadece fiyatlar izlenip derlenemiyor ve ne kadar arttığı bilinemiyor. Konut piyasasında ihtiyaçtan satışlar her zaman olur, oluyor zaten. Bu satışlar da olmasa piyasa diye bir şey kalmayacak. Gayrimenkul piyasasının ve konut fiyatlarının yönünü seçim sonucunda ortaya çıkacak siyasi tablo, uygulamaya konulacak para ve ekonomi politikaları belirleyecek gibi.