Konut fiyatlarındaki artış emlak vergilerine de yansımaya başladı. Emlak vergisinin temelini oluşturan arsa rayiç değerleri, 2025 yılı içinde yeniden belirleniyor. Bu değerler, 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak yeni vergi hesaplamalarının temelini oluşturacak. Ancak birçok bölgede rayiç değerlerde yaşanan sert artış, vatandaşları ciddi vergi yüküyle karşı karşıya bırakabilir.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanıyor?
Emlak vergisi; gayrimenkulün bulunduğu caddenin rayiç değeri, binanın yaşı, yapısal özellikleri (asansör, kalorifer, yıpranma payı vb.) dikkate alınarak hesaplanıyor. Bu değerin üzerine, taşınmazın türüne göre oranlar uygulanıyor:
-
Konutlar için: Binde 1
-
İş yerleri için: Binde 2
-
Arsalar için: Binde 3
-
Büyükşehirlerde: Bu oranlar 2 katına çıkıyor.
Rayiç Değerlerde Dikkat Çeken Artışlar
İstanbul’un bazı bölgelerinde rayiç değerlerdeki artış dikkat çekici boyutlara ulaştı. Örneğin:
-
Sancaktepe / Ebubekir Caddesi: 3.384 TL → 61.600 TL (Yaklaşık 18 kat artış)
-
Üsküdar / Kuşbakışı Caddesi: 40.718 TL → 200.000 TL
-
Şişli / Büyükdere Caddesi: 87.451 TL → 400.000 TL
-
Maltepe / Çilek Sokak: 5.191 TL → 80.000 TL
Bu gibi artışlar, 2026 yılında emlak vergisinin 5 ila 8 kat arasında yükselmesine neden olabilecek.
İtiraz Hakkı Var mı?
Yeni rayiç değerler, ilgili mahalle muhtarlıklarında ilan edildi. Vatandaşlar, askıya çıktığı tarihten itibaren 1 ay içinde itiraz edebiliyor. Bu süre sonunda dava açma hakkı da mevcut. Ancak uzmanlar, itirazların 8 Eylül 2025 tarihine kadar yapılmasının en güvenli yol olduğunu belirtiyor.
Uzman Uyarıyor: Üst Sınır Getirilmeli
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, bu yıl rayiç değer artışlarında herhangi bir üst sınırın uygulanmadığını belirterek, “Geçmişte yüzde 50 sınırı vardı, bu yıl kaldırıldı. Vergi yükünü artırmamak için sınırlama getirilmesi şart,” dedi.
Vatandaşlar Ne Yapmalı?
-
Muhtarlığa giderek kendi sokaklarının yeni rayiç değerini kontrol etmeli.
-
e-Devlet ve belediye sitelerinden geçmiş dönem değerleriyle karşılaştırma yapmalı.
-
İtiraz süresini kaçırmamalı.
2026’da Sürpriz Vergi Şoku Yaşanmasın!
Birçok vatandaş bu artıştan habersiz. Ancak Mayıs 2026’da ilk emlak vergisi taksidi ödenirken, ciddi bir vergi artışıyla karşı karşıya kalabilirler. Örneğin; şu an yılda 10.000 TL emlak vergisi ödeyen biri, yeni rayiç değerle birlikte 50.000 - 60.000 TL’ye kadar ödeme yapmak zorunda kalabilir.