Dün konutla ilgili iki veri açıklandı. Biri haziran ayı konut fiyat endeksi diğeri de temmuz ayı konut satış istatistikleriydi. Konut fiyatları haziranda yüzde 9 daha artarak yüksekten uçuş seyrini sürdürüyor. Burada bir terslik yok. Yıllık artış da yüzde 160.57’ye çıkarak endeksin yayımlanmaya başladığı 2010 sonrasının rekoruna yükseldi. Konut fiyatlarının yılın ilk yarısındaki artışı yüzde 90’ı, faiz indirimlerinin başladığı Eylül 2021 sonrasındaki 9 aylık artışı da yüzde 136’yı buldu. NEGATİF FAİZ VE GURBETÇİ ETKİSİ Konut ve gayrimenkulde fiyatları uçuran ve rekor satışlara yol açan temel etkenin, faizlerin düşürülmesine karşılık enflasyonun hızla yükselmesi sonucunda reel faizlerin Türkiye tarihinin en dip seviyesine gerilemesi olduğunu düşünüyoruz. Merkez Bankası politika faizi yüzde 14 iken, tüketici enflasyonu yüzde 79.60’a çıktı. Aradaki rakamsal fark 65.6 puan ile dünyadaki en yüksek negatif faiz. Yurtiçi yatırım amaçlı konut ve konut dışı emlak alımların yanında, iki yıldır pandemi nedeniyle Türkiye’ye gelemeyen gurbetçilerin talebi de gayrimenkul fiyatlarını yükseltici yönde oldu. Yabancılara satışın artması da fiyat artışlara yol açan önemli etkenler arasında yer aldı. Yılın ilk yarısında yabancılara satış 2021’in aynı dönemine göre yüzde 72 artarak 35.755 adet oldu. Yabancıya satışların toplama oranı 2021 ilk yarısında yüzde 3.7 iken 2022’nin ilk yarısında yüzde 4.9’a yükseldi. FİYATLARA SON DOKUNUŞ YABANCILARDAN Rusya’nın Ukrayna’yı işgal etmesiyle Akdeniz ve özellikle Antalya’da konutlara Ruslardan önemli bir talep artışı geldi. Nitekim Türkiye’de en fazla konut alan yabancı uyruklularda Ruslar ilk sıraya yerleşti. Antalya, Ruslara konut satışı ile yabancılara en çok konut satan il (Temmuzda 1.421 adet) haline geldi ve İstanbul’u geçti. Antalya’da satılan her 100 konutun 31’ini yabancılar alıyor. İkinci sırada yer alan İstanbul’da her 100 konutun 8’i yabancılara gidiyor. Mersin’de ise her 100 konutun 12’si yabancılara satılıyor. Bunun karşılığı ise bitişikte yer alan Merkez Bankası tablosundan görülebildiği gibi, Antalya’da son bir yılda konut fiyatlarının yüzde 200 artması oldu. Antalya mart ayından bu yana fiyat artış liderliğini yakaladı ve bunu sürdürüyor. Daha önceki fiyat artış lideri Muğla idi. İstanbul ise bir yılda yüzde 185 ile fiyat artışında ikinci sırada geliyor. Fiyat artışında üçüncü sırayı yüzde 176 ile Mersin alıyor. SATIŞLARDA İLK DÜŞÜŞ NEYİN İŞARETİ? Fiyatlardaki rekor artışın fotoğrafı yılın ilk yarısına ait. İlk yarıda konut satışları da yüzde 31.4 artarak 726.398’e yükseldi. Haziran itibariyle bir yıllık konut satışı da 1 milyon 665 binle rekor düzeye yükseldi. Fiyatlar ile taleple paralel, birbirini destekleyici. Temmuz ayı konut satışları dün açıklandı. Satışlar bir yıl sonra ilk kez düştü ve yüzde 12.9 geriledi. Kafa karıştırıcı rakam da buradan geldi. Bakalım satışlardaki gerilemeyi bir ay sonra açıklanacak temmuz ayı konut fiyatları destekleyecek mi? Satışlardaki azalmanın fiyatlara ne ölçüde yansıdığı daha bir netleşecek. Satışlarda azalma talebin gücüne ve fiyata yönelik önemli bir işaret. Çünkü fiyatlar Mayıs 2019’dan itibaren yükseliş eğiliminde ve geçen sonbahardan bu yana adeta füze gibi yükseliyor. Bitişikte yer aldığı gibi bir yıllık nominal artış yüzde 160’a, reel artış yüzde 45’e ulaştı. Yıllık enflasyonu ikiye katlayan bir artış söz konusu ve konut fiyatları balonlaşma aşamasına girmiş. Ancak satışlardaki düşüş henüz bir aylık veri, net bir kanaat için yeterli olmayabilir. Bir iki aylık gerçekleşmenin görülmesi daha iyi fikir verebilir. İLK HAMLE ALICILARDAN Kaldı ki satıcıların kısmen geri çekilmesinde başka nedenler de rol oynayabilir. 81 ilde başlatılacak ve 17 Eylül’de geniş kapsamlı açıklaması yapılacak TOKİ’nin yürüteceği sosyal konut projesi temmuz ayı başlarında duyuruldu. Alıcılar bu projenin konut arzını ne kadar artıracağını, fiyatlarını görmek istenmiş olabilir. Konut fiyat artışlarında başat rolün negatif faizler olduğunu düşündüğümüzden, satışlardaki gerilemenin fiyatlara aynı ölçüde yansıyacağını tahmin etmiyoruz. İlk başta alıcılar fiyatları yüksek bularak geri çekildiyse bilek güreşi yeni başlamış demektir. Fiyatlar bundan sonra füze gibi yükselemeyecektir. Yükselmesin de zaten. İnsanların alım gücünün çok üzerine çıktı. Enflasyonu da yukarı çeken öncü rol oynamaya başladı. SATICILAR DA GERİ ÇEKİLEBİLİR Ancak alıcıların ardından ikinci hamle satıcılardan gelebilir ve onlar da geri çekilebilir. Genelde bizim konut satıcıları tok satıcıdır, sabreder. Bu durumda daha az konut alım satıma konu olur. Yıllık bazda konut satışları 1 milyon 655 binden aşağıya doğru iner ve yılı 1.5 milyonun biraz üzerinde ve rekor düzeyde kapatabilir. Karşılıklı geri çekilmeyle arz talep dengesi veya fiyatları yükselten dengesizlik fazla değişmez, fiyatlar da pek gerilemez. Çünkü koşullar konut satıcıları lehine. Faizler çok yüksek ölçekte negatif olmayı sürdürüyor. Para bol ve paranın gidebileceği alternatif alanlar pek yok. Ayrıca Türkiye’ye dışarıdan hızlı bir göç var, nüfus artışı da hızlı. Yeni konut inşaatları ise maliyetlerdeki hızlı değişimden dolayı yavaş ilerliyor. Kısaca konut arzı konut talebinin altında seyrediyor.