Hürriyet'ten Gaye Kobal''ın haberine göre, geçtiğimiz yıl özellikle büyük şehirlerdeki sitelerde kiralarla yarışır hale gelen aidatlar, bu yıl da artışta. Bu durum ister ev sahibi olsun ister kiracı, birçok kişiyi aidatı düşürmenin yollarını aramaya itti. Kullanılmayan hizmetlerin karşılığının ödemeden düşülüp düşülemeyeceği, yıllardır süren bir tartışma. Alt katta oturanlarla diğer katlardaki dairelerin sakinleri arasında yıllardır sorun olan asansör masrafı meselesine son dönemde havuz giderleri, çatı tadilatı ve bahçe giderleri gibi önemli harcama kalemleri de eklendi. Biz de hem ev sahipleri hem de kiracıların gündeminden düşmek bilmeyen aidatlarla ilgili merak edilenleri ve tartışmalı konuları, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ve Avukat Taylan Tekinalp ile tek tek ele aldık. BİNA DIŞINDAKİ YAPILAR DA ORTAK GİDERLERE KATILMALI Yeni veya eski yapı olması fark etmeksizin apartmanların çoğunun alt katında dükkanlar var. Bu dükkanların çoğuna giriş dışarıdan olduğundan dükkan sahipleri ve müşterileri asansör, apartman temizliği gibi hizmetlerden faydalanamıyor. Hal böyle olunca dükkan sahipleri aidat ödemek de istemiyor. Apartmanların altında bulunan ve hizmet almayan dükkanlar da aidat ödemek zorunda mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kiracının aidat borcu olarak sorumlu tutulabileceği üst sınır kira bedelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre aralarında aksine bir anlaşma yapmadıkça, bina dışındaki işyerleri dahil, tüm kat malikleri veya kiracıların ortak alanların giderlerine katılmak zorunda olduğunun altını çizen Tekinalp “Kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bu olanaklardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürüp ortak giderlerden kaçınmak mümkün değil. Ancak kanun bu konuda kat maliklerine aksine anlaşma yapma imkânı veriyor. Yani kat malikleri aralarında anlaşarak bina dışındaki iş yerlerinin bina içine dair genel giderlere katılmayacağını kararlaştırabilirler” diye konuştu. Tekinalp şöyle devam etti: “Kat malikleri arasında yapılacak bu anlaşma, tapu müdürlüklerine sunulan kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin sözleşmede ya da yönetim planında yer alabileceği gibi kat malikleri kurulu kararıyla da yapılabilir. Uygulamaya bakarsak da bina dışında yer alan iş yerlerinin bina içine ait bakım, onarım ve işletme (elektrik, ısınma gibi) giderlerine katılmadıkları birçok örnek görebiliriz.” Kiraz ise eğer bir muafiyet olacaksa bu konuda yönetim planının çok önemli olduğunu söyleyerek, “Yönetim planı değişiklikleri tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile yapılabilir” dedi. Yapay zekâ destekli çevrimiçi yönetim platformu APTİ’nin verilerine göre, aidatların en fazla olduğu il İstanbul. Her ay ortalama ödenen aidat tutarları Beşiktaş’ta 1.700 lira, Şişli’de 1.300 lira, Beykoz’da 1.000 lira seviyelerinde. Ankara’da Çankaya ilçesinde ödenen ortalama aidat tutarı 650 lira, Gölbaşı’nda 500 lira, Etimesgut’ta 320 lira. İzmir’de ise aidatlar Çeşme’de 800 lira, Konak’ta 550 lira, Kemalpaşa’da ise 500 lira olarak sıralanıyor. GİRİŞ KATTA OTURANLAR ASANSÖR ÜCRETİ ÖDEMEK İSTEMİYOR Zemin ve giriş katta oturan kat maliklerinin hemen her yönetim toplantısında dile getirdikleri bir sorun var: Asansör kullanımı. Kullanmadıkları için asansör bakım masraflarına katılmak istemeyen sakinler, ödedikleri aidatlardan asansör masrafının çıkarılmasını talep ediyor. Giriş katta oturanlar asansör bakım ücreti ödemek zorunda mı? Tıpkı bina dışındaki iş yerlerinde olduğu gibi zemin ve giriş katta oturanların da bu masraflardan muaf olamayacağını söyleyen Kiraz, şu istisnanın altını çizdi: “Bunun için yönetim planında ‘Giriş kattaki dairelerde oturanlar, asansörle ilgili bakım, onarım, tadilat ve değiştirme masraflarına katılmayacak’ şeklinde bir hüküm olması gerekir. Ancak yönetim planında böyle bir hüküm yoksa apartmandaki herkes asansör ücretine katılmak zorundadır.” BOŞ DAİRELERDE MUAFİYET SÖZ KONUSU DEĞİL Boş daireler de bir diğer tartışma konusu. Daire boş olduğunda hizmeti kullanmayan mal sahibi, bu süre zarfında aidat ödemek de istemiyor. Daire boş olduğunda aidat muafiyeti söz konusu mu? Dairenin boş olması halinde aidat giderini ödemekle yükümlü olanın mal sahibi olduğunu belirten Kiraz, “Ev sahibinin bu yükümlülüğü, daireyi yeniden kiraya verene kadar sürer. Ancak daire kiralandıktan sonra da ev sahibi kiracıyla birlikte aidattan sorumlu olmaya devam eder” ifadelerini kullandı. Tekinalp ise burada asansörde uygulanana benzer bir muafiyet olamayacağını belirterek, “Kat maliklerinin aralarında yaptığı bir anlaşmayla boş dairelerin aidat borcunun kaldırılabilmesi söz konusu değildir” dedi. LÜKS HARCAMALARA MAL SAHİBİ KATILMAK ZORUNDA DEĞİL Özellikle sitelerde en büyük sorunlardan biri de havuz masrafları. Genellikle çocuklu ailelerin çocuklarının kullandığı havuzlara çoğu yetişkin ayağını bile sokmuyor. Özellikle de pandemi dönemiyle birlikte azalan havuz kullanımı da aidattan muafiyeti akıllara getiriyor. Havuz giriş kartını site yönetimine teslim etmek koşuluyla aidat tutarından havuz ücreti kesilebilir mi? Aynı şekilde spor salonu gibi ekstra alanlar için de bu geçerli mi? Havuz ve spor salonu gibi alanların ortak kullanıma girdiğini ifade eden Kiraz, “Kişi bir taşınmazı satın aldığında veya kiraladığında o taşınmazın havuzlu olduğunu bilerek satın almış veya kiralamıştır. Bu anlamda onun artık havuzun genel giderlerine katılmak istememesi diye bir durum söz konusu olamaz” dedi. Kiraz sözlerine şöyle devam etti: “Ancak havuz veya başka bir alanda lüks bir harcama yapılmışsa bu gidere mal sahibi veya kiracı katlanmak zorunda değil. Diyelim genel kurulda havuzun içine çocuklar için kaydırak yapılması yönünde bir karar alındı. Bu lüks bir harcamadır ve çocuğu olmayan kişi bu gideri ödemek veya bakım personel masraflarına katlanmak zorunda değildir. Yine çocuklu aileler için çocuk parkı, bakıcı odası veya bakıcı personel istihdamı gibi giderler de lüks gider olarak kabul edilir. Aynı şekilde mal sahibi veya kiracı buna da katlanmak zorunda değildir.” HERKES KENDİ BLOK GİDERLERİNDEN SORUMLU Aidattan muafiyetin mümkün olmadığı otopark, asansör, havuz, spor salonu gibi kalemler daha da çoğaltılabilir. Peki hangi konularda aidattan muafiyet söz konusu? Kanunun kat maliklerine anlaşma yapma yoluyla farklı düzenleme getirme şansı verdiğini bir kez daha dile getiren Tekinalp, “Herhangi bir bloktaki site sakinin, sitenin ortak yerlerine dair giderlerden sorumlu olduğu çok açık. Güvenlik görevlisinin ücretinden, ortak bahçe ve ortak havuz gibi alanlara yapılan giderlerden tüm site sakinleri sorumludur. Ancak sadece bir bloğa ait giderlerden diğer blokların sakinleri sorumlu olmaz. Örneğin, A bloktaki asansörün bakım ve onarım gideri yalnızca o bloktaki kişilerin sorumluluğundadır, B bloktaki bir site sakini bu giderlere katlanmak zorunda değildir” ifadelerini kullandı ÖDENMEYEN AİDATA GECİKME TAZMİNATI EKLENİR Peki daire sahibi veya kiracı aidatı ödemezse ne olur? Tekinalp, aidatı ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici adına, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabileceğini belirtti. Tekinalp sözlerini şöyle noktaladı: “Aidatın ödenmemesi halinde aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da ilave olarak istenebilir. İki yıl içerisinde üç defa aidatlarını ödemediği gerekçesiyle hakkında takip başlatılan daire/işyeri sahibinin bu dairesi/işyeri, mahkemece belirlenecek değeri ödemeleri karşılığında diğer kat maliklerine devredilebilir. Bunun yanında, Aidat borcunu bizzat ödemek koşuluyla, mal sahibi, kiracının yan giderleri ödemediği gerekçesiyle tahliyesini isteyebilir.”