Hürriyet Gazetesi'nden Serhat Tezcan'ın Yazısı... Gayrimenkul fiyatları, fahiş oranda arttı. Tüketicinin kiralık veya satılık konuta erişmesi oldukça zorlaştı. Konuyla ilgili son durumu araştırıp, kentimizde yaşananları paylaştık. Fiyatlar neden yükseliyor? Kentteki arz-talep dengesini nasıl değerlendiriyorlar? Konut açığı var mı? Fiyat artışları gayrimenkule ulaşmayı nasıl etkiledi? Fiyatlarda geri dönüş bekleniyor mu? Sektörde bir kriz yaşanır mı? Kentsel dönüşüm çalışmaları ne boyutta ve neler yapılabilir? Sektörde faaliyet gösteren şirketlerin stratejileri neler? Orta ve alt gelir grubunun konut edinmesi için neler yapılabilir? Bu soruları sivil toplum kuruluşu temsilcileri, akademisyenler ve sektör temsilcileri ile konuştuk. Ayrıca konut edinmek isteyen vatandaşlarla görüşüp, son dönemde yaşadıklarını öğrendik. SEKTÖRÜN ÖNÜNÜ AÇIN Gayrimenkul fiyatlarının yükselmesini malzeme maliyetlerindeki artış, arsa üretilmemesi ve KDV ile ilgili son düzenleme olarak değerlendiren İMSİAD Başkanı Mustafa Andıç, yapılabilecekleri söyledi. Zamların dizginlenmesi ve arsa konusunda çalışma yapılmasını öneren Andıç, sektörün önünün açılması gerektiğini belirterek, “Bunun için de bazı teşvikler lazım. Özellikle uygun kredi faizleri oluşturulup, ilk defa ev sahibi olacak insanlara kullandırılmalı. Sıfır gayrimenkullerin alınması halinde de kullandırılması lazım. Tapu harçlarının ilk defa ev sahibi olacaklar için sıfırlanması sağlanabilir. KDV’nin aynı şekilde düşürülmesi, fayda sağlayacaktır” dedi. Son dönemde yeni projelerin olduğunu açıklayan İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Başkanı Mustafa Andıç, bunun yanı sıra sektörde daralma yaşandığını da ekledi. Belli bölgelerde 3’te 2, bazı bölgelerde yüzde 50 ve daha fazlası oranında daralma olduğunu belirten Andıç, “Arzda ciddi bir sıkıntı var. Bu koşullarda müteahhitlik sektörünün yatırım yapma iştahı yok. Çünkü öngörü yok. Maliyeti yapamıyor. Her gün zam var. Malzemeye erişimde sıkıntılar oluşuyor. Birçok üyemiz ve sektör temsilcisi ruhsatını almış olduğu işleri tamamlamaya gayret ediyor. Sektör, onları tamamlayıp, biraz durup bekleme eğiliminde. Yeni ruhsatlara baktığımızda daralmayı görüyoruz” diye konuştu. FİYATLAR 4-5 KAT ARTTI Gayrimenkul fiyatlarındaki yükselmeyi değerlendiren Andıç, il nedenin malzeme maliyetlerindeki artış olduğunu kaydetti. Andıç, “Örnek verirsek, Mart 2020’de 3 bin 200 lira olan demir, bugün 15 bin lira. 16 bin 800 lirayı gördü. Beton ve çimentoda inanılmaz artışlar var. Çimento geçen yıl 180 lira iken, şu anda 800 lira artı KDV” dedi. KAMU GEÇ KALDI İkinci nedeni arsa fiyatlarının artması olarak değerlendiren Andıç, arsa üretiminde kamunun geciktiğini vurguladı. Özellikle Bursa’da yeni inşaatların belli bölgelere sıkıştığını vurgulayan Andıç, “Bunun da sebebi yeni imarlı alanlar açarak, sistemin rahatlatılmaması. Kentimizdeki arsa fiyatlarına baktığımız zaman iki sene içinde 6-8 kat artan bölgeler var. Bu, çok büyük yanlışlık. Haksız kazanç oluşturuyor. Yatırımları azaltıyor. İnşaat yapmak yerine arsa alıp, bekleseniz çok daha büyük para kazanabilirsiniz” şeklinde konuştu. AÇIKLAMAMIZ VAR Senede 700 bin ile 800 bin arasında konuta ihtiyacın olduğunu söyleyen Andıç, bu yapılmadığı takdirde vatandaşın kiralık ev bulamadığını savundu. Yıllardır, sektörün daraldığına yönelik açıklamalarının bulunduğunu hatırlatan Andıç, “Yatırımlar azalıyor. İnsanlar ev alamadığı veya bulamadığı takdirde konutlarda kiralar artacak diye açıklamalarımız var. Şimdi bu olaylar büyüyerek, mahkemelik oluyor” dedi. SEKTÖRÜN ÖNÜNDEKİ DEZAVANTAJ KDV’de yaşanan gelişmenin üçüncü neden olduğunu aktaran Andıç, “İndirim değil. 150 metrekare altı konutlarda Nisan 2022’den itibaren devletimiz tarafından alınan ruhsatların maliyetlerine ilave yüzde 7’lik bir zam da yapıldı. Vatandaşın alım gücü azaldı. O da sektörün önünde bir dezavantaj. Hepsini topladığınızda sorun büyük. Kısa sürede düzelir mi? Bilemiyoruz ama sürdürülebilir hale gelmesi lazım. Bu zamları dizginlemek lazım. Böyle giderse sektör daha da daralır, problemler daha da büyür” diye konuştu. FİYATLARIN GERİLEMESİ MÜMKÜN DEĞİL Artan gayrimenkul fiyatlarının düşmesini beklemenin yanlış olacağını savunan Andıç, “Döviz çıktığında fiyatlar yükseldi ama döviz bazı dönemlerde geri geldi. Fiyatlarda geri gelme olmadı. Yani fiyatların geri gelmesini beklemek mümkün değil. Kaldı ki daha da artacak” dedi. HÜKÜMETİN ÖNLEMLER ALMASI LAZIM Sektörde arz-talep dengesinin bozulduğuna işaret eden Andıç, 800 bine yakın konut ihtiyacı varken, üretimin 400 bin ile 500 binlere gerilediğini kaydetti. Bazı bölgelerde oransal olarak daha aşağıda konut üretimi yapıldığını dile getiren Andıç, “Dolayısıyla ülkemizin hala konut ihtiyacı var. Kiraların artması eğilimi var. Bu sorunu devlet ele almalı. Uzun vadeli projeksiyon oluşturulmalı. Konut arzının oluşturulmasına yönelik hükümet önlemler almalı. Yoksa sorunlar devam edecek” dedi. EKONOMİK KONUT BÜYÜK SORUN Bursa’nın göç alan ve ortalama 50 bin nüfus artışı yaşanan bir kent olduğunu hatırlatan Andıç, konut ihtiyacının bulunduğuna dikkat çekerek, sözlerini şöyle sürdürdü: “Şu anda kentin batısında devasa sanayi bölgeleri yapılıyor. TEKNOSAB, KOTİYAK, TOSAB… Yapıldığında bu bölgelere kısmi göçler devam edecektir. Dolayısıyla konut ihtiyacı artarak, devam edecektir. Şu anda ekonomik konut noktasında büyük sorun var. Sektör temsilcileri ekonomik konut üretemiyor. Arsaların çok fahiş fiyatta. Siz 125 metrekare bir daire aldığınızda biz 350 metrekare üretim yapıyoruz. Orta karar bir dairenin maliyeti minimum 6 bin lira. 6 bin çarpı 350 dediğinizde neredeyse bir dairenin maliyeti 2 milyona geliyor. Paranın maliyeti, riskler, risk faktörlerini de koyduğunuzda; sektör temsilcilerinin bu şartlarda para kazanması çok zor. O yüzden yatırım daralıyor.” KİRA ANCAK ÖDENİYOR Konut alabilmenin çok zorlaştığının altını çizen Andıç, eskiden çift maaşlı ailenin bir maaşı konut kredisine, bir maaşı yaşamsal giderlere ayırdığını hatırlattı. Andıç, “Bugün ailelerdeki iki maaştan bir tanesi neredeyse kiraya, diğeri de mümkünatı çok zor olan, yetmemekle beraber yaşamsal giderlere gidiyor” dedi. KONTROLSÜZ İHRACAT OLUMSUZ ETKİLEDİ Sektörde yapılan kontrolsüz ihracatın iç piyasaya olumsuz yansıdığına dikkat çeken Andıç, bunun dizginlenmesi gerektiğini vurguladı. Andıç, “Devletin dövize ihtiyacı var. İhracat yapılmasını, ülkemize dövizin gelmesini biz de olumlu karşılarız ama şu var: Son 2-3 yıl içinde ihracat çok kontrolsüz oldu. Dışardan talep olunca inşaat malzemecisi sanayiciler, ağırlıklı olarak yurtdışına ihracat yaptı. Ya ürün vermediler ya yurt dışına sattıkları fiyatları iç piyasaya dayattılar. Toplumun en alt seviyesi, eğitimsiz insanlara iş verdiğimizi düşünürseniz, sektörün durması büyük problem. Devletimizin alması gereken bazı önlemler var” diye konuştu. SUNİ YÜKSELMELER OLUYOR İnşaat malzemelerinin iç piyasa ihtiyaçları karşılandıktan sonra ihraç edilmesini öneren Andıç, “Devamında fiyatlar dizginlenmeli. Dolar 18 TL’yi gördü. Piyasada riski fiyatlama da var. Malzeme üreticileri, o riski fiyatladıklarında bu sefer suni ve gereksiz yükselme oluyor. Bunlar düzeltilmeli. Aksi takdirde daha vahim tablo bizi bekliyor” dedi. MERKEZLERDE ARSA AZ Büyük şehirlerin merkezlerinde arsaların azaldığına işaret eden Andıç, yeni bölgelerle bunu desteklemenin önemini vurguladı. Yeni imarlı alanların süratle açılması gerekliliğini yineleyen Andıç, “Altyapı hizmetlerinin süratle getirilmesi lazım. Ezcümle arsa azaldığı için fiyatlar çok yükseliyor” diye konuştu. İLK DÜĞME YANLIŞ İLİKLENDİ Kentsel dönüşüm konusunda da yanlış yapıldığını belirten Andıç, “İlk düğme yanlış iliklendi. Kentsel dönüşüm Bursa ve ülkemizde doğru başlamadı. Vatandaşın konuya yanlış farklı bir pencereden bakması da işi zorlaştırdı. Çürük yapının içinde yaşayan vatandaş, evinin yenilenmesi odaklı bakmalıydı; ama rant gözüyle bakıldı. Hem 6306’nın eksikleri, tam oturmayan bir Kentsel Dönüşüm Yasası, devamında vatandaş ve belediyelerin yaklaşımı bir araya gelince zor bir denklem çıktı. İnşaat firmaları arasında da rekabet oluştu; karlılık azaldı. Açılan davalarda yürütmeyi durdurma kararları verildi. Çok ciddi mağduriyet oldu” dedi YANLIŞ UYGULAMALAR VARDI Kentsel dönüşümde müteahhit firmaların işin içinden çıkabilmek için daha fazla konut üretmeye gayret ettiklerini anlatan Andıç, bu durumun doğru olmadığını ekledi. Andıç, “Devletin getirdiği tapu ve ruhsat harçlarından muafiyet gibi faydaları kamu kurumları uygulamadı. Tapu müdürlüğü yine tapu harcı istedi. Belediyeye ruhsat harçlarını istedi” diye konuştu. DENKLEM BUGÜN HİÇ ÇÖZÜLEMEZ Kentsel dönüşümdeki kira yardımını da hatırlatan Andıç, “Kira yardımı riskli alan ilan edildiğinde 48 ay, dönüşüm olduğunda parsel veya ada bazlı olanda 18 aydı. 18 ay yetmedi. Orada da eksikler var. Yani kentsel dönüşüm olmadı. Bugün ciddi malzeme maliyetleri var. çok artmış durumda. Böyle baktığınızda o gün zor kurtaran bir denklem bugün hiç çözülemez. Çok daha zor. Daire sahiplerinin, bina sahiplerinin üste ciddi paralar ödemesi lazım. Ancak o koşulda olabilir. Bunun için önlem almak lazım” şeklinde konuştu. MİLLİ GÜVENLİK SORUNU OLARAK GÖRÜLMELİ Şahsi değerlendirmede de bulunan Andıç, devletin buna kaynak ayırması önerisinde bulundu. Önceden kural ve kaide koyması gerektiğini dile getiren Andıç, “Bunu bir milli güvenlik sorunu olarak görerek, önden gitmeli. Hakkaniyet oluşturmalı. İade yöntemiyle özel sektöre aktarmalı. Kaçak yapıların olduğu bölgelerde, o binayı yıktığınızda vatandaşın bütün hayatını allak bullak ediyorsunuz. Bunu özel sektör değil devlet çözecek. Kaynak ayıracak. Vatandaşa da çok uzun vadeli çok düşük faizli krediler vermek suretiyle üste ödeme yapması sağlanacak” diye konuştu. DEPREM BİLANÇOSU AĞIR OLUR Kentsel dönüşümde 1999 depreminden bu yana çok zaman kaybedildiğini vurgulayan Andıç, benzer bir deprem olduğu takdirde bunun boyutu ve bilançosunun o günden kat be kat ağır olacağına işaret etti. İLKEL FABRİKALAR VAR Önemli konulardan birisinin de sanayideki dönüşüm olduğunun altını çizen Andıç, “Sanayideki dönüşüm hiç konuşulmadı. Sanayide de el yordamıyla, çok ilkel usullerde yapılmış zamanla büyütülmüş fabrikalar var. Bu fabrikaların içinde binlerce insan çalışıyor. 3 vardiya çalışan fabrikalar da var. Dolayısıyla çok ciddi insan kaybı olabilir. Maddi boyuta geldiğimizde ise milyarlarca dolarlık makine teçhizat bu binaların içerisinde ihracata çalışıyor” diye konuştu. 300 MİLYAR DOLAR KAYIP İşletmelerin terminleri ve anlaşmalarının olduğunu hatırlatan Andıç, depremde onların da sekteye uğraması ihtimalini hatırlattı. Bu konuda tahminlerin olduğuna dikkat çeken Andıç, “Eski depremin aynı şiddette yenilenmesi halinde 300 milyar dolar maddi kayıptan bahsediliyor. Dolayısıyla kentsel dönüşüme ben, milli güvenlik ve devletin beka sorunu olarak bakıyorum. Bir an önce müdahale edilmeli ve kaynak ayrılmalı” dedi. NELER YAPILABİLİR? Yapılması gerekenleri sıralayan Andıç, zamların dizginlenmesi gerektiğini söyledi. Arsa üretiminin çok önemli olduğunu vurgulayan Andıç, bürokraside işlerin kolaylaştırılması ve hızlanması gerektiğini kaydetti. Sektör ile ilgili birçok yönetmelik olduğunu hatırlatan Andıç, kamu kurumları ve belediyelerde bunların farklı yorumlandığını belirterek, burada da sorun yaşandığını dile getirdi. Sektörün önünün açılması gerektiğini ifade eden Andıç, “Bunun için de bazı teşvikler lazım. Bu teşvikler ne olabilir? Özellikle uygun kredi faizleri oluşturulup, bunlar ilk defa ev sahibi olacak insanlara kullandırılmalı. Sıfır gayrimenkullerin alınması halinde kullandırılması lazım. Tapu harçlarının ilk defa ev sahibi olacaklar için sıfırlanması sağlanabilir. KDV’nin aynı şekilde düşürülmesi, fayda sağlayacaktır. Yeni yapılmış olan sıfır gayrimenkuller satılırsa sektör de yatırım yapmaya devam ederse çarklar döner. İstihdam oluşur. Aksi takdirde sorun olabilir” diye konuştu. KDV ÖNERİSİ KDV’de düzenleme yapılabileceğine işaret eden Andıç, “Bizim beklentimiz şuydu: 150 metrekare altı yüzde 1 KDV, üstü yüzde 18 KDV; inşaat malzemeleri ve hizmetlerinde de yüzde 18 KDV. Biz, KDV iadesi konusunu da ortadan kaldırmak için tüm inşaat malzemelerinin KDV oranının yüzde 8’e indirilmesini söylemiştik. Sattığımız gayrimenkullerin ticari ya da 150 metrekare üstü veya altı onu da yüzde 8 ile dengelemek suretiyle karışıklığı ortadan kaldıralım istemiştik ama beklediğimiz gibi olmadı” dedi.