Olayın Geçmişi: Yerel Mahkeme "Sözleşmeye Bağlılık" Dedi
Dava sürecine konu olan olayda, taraflar arasında uzun süreli (10 yıllık) bir kira sözleşmesi yapılmıştı. Mülk sahibi, sözleşmenin 5. yılı dolduktan sonra bölgedeki kira bedellerinin aşırı yükselmesi nedeniyle "kira tespit davası" açarak bedelin güncellenmesini talep etti.
Ancak yerel mahkeme, tarafların imzaladığı 10 yıllık sözleşmenin hala yürürlükte olduğunu ve "sözleşmeye bağlılık ilkesi" gereği, belirlenen artış oranlarının dışına çıkılamayacağını savunarak davayı reddetti.
İstinaf Noktayı Koydu: Kanun Sözleşmeden Üstündür
Dosyayı inceleyen Sakarya BAM 6. HD (2024/1907 E., 2025/1124 K.), yerel mahkemenin kararını hatalı bularak kaldırdı. Mahkeme kararının gerekçesinde Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344/3 maddesine atıfta bulunarak şu önemli vurguları yaptı:
5 Yıllık Sınır: Kira sözleşmesi ister 10 yıllık ister 20 yıllık olsun; 5. yılın sonunda tarafların "kira tespit davası" açma hakkı yasal bir haktır.
Hakkaniyet Denetimi: 5 yıl dolduktan sonra hakim; TÜFE oranına bakmaksızın emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve hakkaniyet esaslarını göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirlemelidir.
Pacta Sunt Servanda (Sözleşmeye Bağlılık) Mutlak Değildir: Uzun süreli sözleşmelerde ekonomik koşulların değişmesi durumunda, yasa koyucu mülk sahibine (veya kiracıya) bedeli güncelleme hakkı tanımıştır.
Gayrimenkul Sektörü İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, özellikle ticari mülklerde veya uzun dönemli konut kiralamalarında "Sözleşmemiz var, 10 yıl boyunca sadece TÜFE artışı yapabiliriz" algısını yıkıyor.
Kira tespit davası açabilmek için sözleşmenin süresinin bitmesine gerek yoktur. Sözleşme devam ederken 5. kira yılı tamamlanmışsa, 6. yıl için rayiç bedel üzerinden dava açılabilir.