Gayrimenkul sektörünün son dönemdeki en sıcak gündem maddesi: Tapu harcı denetimleri. Vergi idaresi; banka kayıtlarından ilan sitelerine, değerleme raporlarından çapraz kontrollere kadar pek çok veri kaynağını kullanarak tapudaki satış bedellerini mercek altına alıyor. Peki, bir taşınmazın emsal bedelin altında satılması, tek başına ceza kesilmesi için yeterli bir sebep mi?
İşte mülk sahiplerini ve yatırımcıları yakından ilgilendiren hukuki detaylar ve uygulamanın sınırları...
Mevzuat Ne Diyor?
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi, tapu harcının hesaplanmasında temel kuralı koyar: Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır. Eğer idare, gerçek satış bedelinin beyan edilenden daha yüksek olduğunu tespit ederse, aradaki farkın harcını ve vergi ziyaı cezasını talep edebilir.
Ancak burada kritik bir hukuki baraj bulunmaktadır: Takdir komisyonu kararlarına dayanılarak tapu harcı tarhiyatı yapılamaz.
Sadece Emsal Düşük Demek Yetmiyor
Uygulamada en çok yapılan hata, bir taşınmazın çevredeki benzerlerine (emsallerine) göre düşük bedelle satılmış olmasını doğrudan "vergi kaçırma" olarak nitelendirmektir. Oysa hukuk şunu söyler: Gerçek alım-satım bedeli, somut ve objektif delillerle kanıtlanmalıdır.
Sadece "sizin daireniz yandaki daireden daha ucuza satılmış" diyerek harç farkı istenemez. Çünkü ekonomik hayatın her zaman "ideal" koşullarda akmadığı bir gerçektir.
Emsal Altı Satışın Haklı Nedenleri Olabilir
Gayrimenkul piyasasında bir taşınmazın emsal bedelin altında elden çıkarılmasının mantıklı ve gerçekçi birçok sebebi olabilir: Acil nakit ihtiyacı ve finansal sıkışıklık, İflas riski veya borç yapılandırma süreçleri, İcra baskısı veya şirket tasfiyeleri, Gayrimenkulün fiziksel kusurları veya özel durumu...
Bu gibi durumlarda, mükellefi fiilen elde etmediği bir kazanç üzerinden vergilendirmek; hem "ödeme gücü" ilkesine aykırıdır hem de hukuki güvenlik ilkesini zedeler.
Somut Delil Yoksa Tarhiyat da Yok
Vergi idaresi, yaptığı araştırmalarla (banka transferleri, alıcı-satıcı ifadeleri vb.) gerçek bedeli ispatlarsa eksik harcı tahsil edebilir. Ancak gerçek bedel somut olarak ortaya konulmadan, sadece rayiç değer tahminleri veya emsal kıyaslamaları üzerinden ceza kesilmesi hukuki dayanaktan yoksundur. Emsal bedeller ancak yardımcı birer veri olabilir; ana ispat aracı sayılamaz.
Tapu işlemlerinizde ileride bir inceleme ile karşılaşmamak adına, ödeme kayıtlarınızı (dekontlar) mutlaka muhafaza edin ve satış bedelini mümkün mertebe gerçek rakamlar üzerinden beyan etmeye özen gösterin.