BBC Türkçe'de yer alan habere göre, Hükümet tarafından Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi olarak tanımlanan ‘İlk evim, ilk işyerim’ projesi geçtiğimiz günlerde kamuoyuna tanıtıldı. Projenin, Türkiye’deki barınma sorununun çözümüne ne oranda katkı sunacağı kadar, son dönemde artan konut satış ve kira fiyatlarını nasıl etkileyeceği de merak konusu. Cumhurbaşkanı Erdoğan, “yatırımın ülkenin tamamında ev ve kira fiyatlarını düşüreceği gibi vatandaşların konuta ulaşımını da kolaylaştıracağını” söyledi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, ise “Ev ve kira fiyatları da zaten proje duyulur duyulmaz aşağı gelmeye başladı, düşürecektir” açıklamasını yaptı. BBC Türkçe’ye konuşan, gayrimenkul alanındaki uzmanlar ve emlak sektörü temsilcilerinin arasında ise fiyatların nasıl etkileneceği konusunda farklı görüşler bulunuyor. Konut fiyatları ne kadar ve neden arttı? Türkiye’de konut fiyatları; döviz kuru, enflasyon ve faizlerle ilgili önemli gelişmelerin yaşandığı son dönemde ciddi bir yükselişe geçti. Merkez Bankası’nın sonuncusunu Haziran ayında yayımladığı Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 160,6 oranında arttı. Bu değerler, İstanbul'da yüzde 184,9, Ankara'da yüzde 165,4 ve İzmir'de yüzde 150,9 yükseldi. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırlanan “Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun sonuncusu da Eylül ayında yayımlandı. Rapora göre geçen yılın Ağustos ayına göre Türkiye genelinde, ortalama olarak, satılık konut ilanlarında fiyatlar yüzde 198,7 arttı. Satılık konut ilan metrekare cari fiyatları aynı dönemde İstanbul’da yüzde 238,8, Ankara’da yüzde 203,3 ve İzmir’de yüzde 180,4 artış gösterdi. Bir gayrimenkul değerleme platformu olan Endeksa’nın verilerine göre Türkiye'de Ağustos 2022 sonu itibarıyla kiralık konutların kira fiyatları yüzde 158,32 arttı. Konut satış ve kira fiyatlarındaki yükselişin nedenleriyle ilgili farklı uzmanlar farklı nedenleri öne çıkarıyor. Ancak genel olarak nedenler arasında; talebi karşılayacak oranda konut inşa edilmemesi, artan inşaat maliyetleri, enflasyon, kur ve faizle ilgili gelişmeler karşısında yurttaşların konuta yatırım aracı olarak yönelmesi ile yabancılara yönelik konut satışı ve kiralamadaki artıştan bahsediliyor. ‘İnşaat maliyetleri artarken gerileme beklemek doğru olmaz’ BBC Türkçe’ye konuşan gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, son sosyal konut projesinin konut fiyatları üzerinde büyük bir etkisinin olmayacağı kanısında. Büyükduman’a göre bunun en önemli nedeni, enflasyonun ve inşaat maliyetlerinin artmayı sürdürmesi. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre inşaat maliyetleri, 2022 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 6,46, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 114,74 oranında arttı. Büyükduman, projenin konut fiyatlarına etkisiyle ilgili “Sınırlı bir etkisi olacaktır” dedikten sonra ekliyor: “Konut fiyatları üzerinde etkili olan faktörlerden bir tanesi, enflasyon ve inşaat maliyetleri. Dolayısıyla inşaat maliyetleri genel enflasyonla birlikte artmaya devam ettiği müddetçe konut fiyatlarında nominal bir gerileme beklemek doğru olmaz. “Biz konut fiyatlarının yönünü ölçerken yani teknik tarafta şuna bakıyoruz: Fiyatlar Enflasyona nispetle ne kadar arttı? Eğer enflasyonun üstünde bir artış gösteriyorsa bizim için o zaman artmıştır. Enflasyonun altında bir artış gösteriyorsa reel anlamda gerilemiştir. O zaman ‘Konut fiyatları düşmüştür’ diyoruz. Ben nominal anlamda konut fiyatlarında bir gerileme beklentisini gerçekçi bulmuyorum. Ama bu o artış oranı ılımlı bir hale gelecektir. Daha az bir artış gösterecektir.” ‘Proje, fiyatları kesin etkiler; köpüğün gideceğini tahmin ediyoruz’ BBC Türkçe’ye konuşan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, projenin “kesinlikle konut fiyatlarını düşüreceğini” savunuyor. “Bu proje için 500 bin yeni konuttan bahsediyoruz. Bunun yanında vatandaşa tahsis edilecek arsalar olacak. Onun üstüne de bina yapılacak. Ben buradaki konut sayısının 1 milyona kadar çıkacağını tahmin ediyorum çünkü aynı zamanda özel sektörün inşaat firmalarının da bu konuda desteklenmesi söz konusu” diyen Aşa, piyasadaki köpüğün gideceği yorumunu yapıyor: “Şu andaki piyasadaki en büyük sıkıntı, arz ve talep dengesinin bozuk olması. Talep çok ama inşaat yok. Bu projeyle piyasadan talebin bir kısmının geri çekilmesi, arzın yükselmesi anlamına geliyor. Bu da tabii ki fiyatı etkileyecek. Mevcut fiyatların önümüzdeki yıllarda bu proje hayata geçtikten sonra oldukça gevşeyeceğini ve şu anda piyasada oluşmuş olan köpüğün de gideceğini tahmin ediyoruz.” Cumhurbaşkanı Erdoğan, projenin 2023-2028 arasındaki beş yıllık süreçte 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa, 50 bin iş yerini hedeflediğini söyledi. Erdoğan, projenin ilk etabını oluşturan 250 bin sosyal konutu, 100 bin altyapılı konut arsasını ve 10 bin iş yerini ise iki yılda bitirmeyi planladıklarını belirtti. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa, “Fiyatlara etkinin, şimdiden oluşmasını bekliyor musunuz?” sorusuna “toplumsal psikolojiye” işaret ederek yanıt veriyor: “Toplumsal bir psikoloji var ve o psikolojiyi şu anda devlet kırmak üzere. Mal sahiplerinin ‘Başka ev yok, bana muhtaçsınız’; müteahhitlerin ‘Ben yapmasam yer bulamazsınız’ gibi (anlayışlarından) psikolojik bir baskı oluştu. Bu olaylar, en azından bunu bile şu anda kırmak üzere ve o da etkili olacak diye düşünüyorum. “Fiyatlar özellikle ikinci ellerde sebepsiz yere yükseldi. Hiçbir maliyet artışı yok iken, 30 yıllık, 40 yıllık, 50 yıllık binaların fiyatlarının üçe, dörde katladığını gördük. Bunlar tamamen piyasa üstündeki o psikolojik baskıdan oluşuyor. Bunların ben daha ılımlı hale geleceğini düşünüyorum.” ‘Gayrimenkulün yatırım aracına dönmüş olması çok fayda sağlamaz’ BBC Türkçe’ye konuşan Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt ise konut fiyat artışında en önemli iki parametrenin insanların gayrimenkule bir yatırım aracı olarak yönelmesi ve stok azlığı olduğunu söylüyor. Sosyal konut projesini barınma sorununun çözümü açısından faydalı bulduğunu belirten Öğüt, bununla birlikte gayrimenkulün yatırım aracı olmaya devam etmesi nedeniyle fiyatlarda ciddi bir düşüş beklemediğini belirtiyor: “İnsanlar, paralarının enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için enstrümanlar aradılar, kur korumalı mevduat da öyleydi. Parası olan insanlar birden fazla gayrimenkul aldı. Kimisi konut aldı, para azaldığında küçük miktarlarda arsalar, tarlalar alındı. Bir anda talep artınca mal sahipleri de, arz sunanlar da fiyatları yukarı doğru çekmeye başladılar. “Eğer başka enstrümanlar çıkmış olsaydı yani para bankadaki sistemlerde enflasyon karşısında para kazanır hale gelmiş olsaydı, o zaman insanlar normal mevduata kayacak, bu nedenle de gayrimenkulün değeri düşecek diyebilirdik. Bunu daha ben cesurca söyleyebilirdim ama temeldeki o sorunumuz devam ediyor.” Öğüt, projenin stok yönünden ise belli bir etkisi olabileceğini ancak bunun ise iki yıl sonra görülebileceğini belirtiyor: “Stoğa ise etkisi iki sene sonra olacaktır. Bu, stoklarda bir yükselmeye neden olacaktır. Genel fiyatların aşağı inmesi ise ancak şöyle olabilir. Yerel yönetimlerin de çevresine etkileyerek benzer projeleri yapması ve devletin bu projeden verim alıp daha da fazlasını inşa etmesi de bir stok artışına sebep olabilir. Yani zincirleme bir şekilde bunun etkilerini görebiliriz. Bu da olumlu olarak yansıyacaktır piyasaya. Ama şu an, ‘Bunlar bitince fiyatlar çok düşecek’ gibi bir yorum yapmak bence doğru değil.” Kiraları da etkiler mi? Projenin kira fiyatlarını nasıl etkileyeceği de merak konusu. Ahmet Büyükduman bu konuda, “Kiralar için bir etkisinin olması zor çünkü kiralar bugün sıcak bir taleptir. Kiralama tarafında hemen başınızı bir çatı altına sokmanız lazım. Bu konut projesi ise 24 ay sonra devreye girecek, insanlara mekân arzı olarak gelecek. Bu süreçte yine ister istemez kiralama piyasasındaki sıkışıklık devam edecek” yorumunu yapıyor. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa ise “psikolojik etkinin” kira fiyatlarını da etkileneceği görüşünde: “Piyasadaki talebi azaltıyorsunuz, arzı çoğaltıyorsunuz. O denge bozuk şu anda. Çok olmayacak ama bu bir ivme, bir ateşleme diyelim. Mutlaka sonuca ulaşacak, mutlaka bir şeyler olacak.” Endeksa Genel Müdürü Öğüt ise bunu şu an için tahmin etmenin zor olduğu kanısında: “Kiralar da satışlarla benzer nedenlerden çok etkilendi. Yabancılardan etkilendi, stok olmamasından etkilendi ve etrafındaki yüksek fiyatlı satış ile kiralamalardan etkilendi. Bu uygulamanın hayatımıza etki etmesi yaklaşık iki seneyi bulacağından, ondan sonra bunu gözlemlemek ve yorum yapmak doğru olabilir. İki sene sonrasındaki enflasyonu da tahmin edemiyoruz. Bu nedenle ‘Yüzde 100 etki eder, kesin düşer’ demek çok güç." Konut fiyat artış hızı yavaşlıyor mu? Bu arada sosyal konut projesinden bağımsız olarak, konut piyasasından, yavaşlama olarak yorumlanan veriler geliyor. BETAM’ın son verileri, konut fiyatlarındaki artışın sürmekle birlikte fiyat artış hızının son dönemde yavaşladığına işaret ediyor. Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı yükselmeye devam etse de ivme kaybetti. Temmuz ayında önceki aya kıyasla yüzde 8,6 olan fiyat artış oranı, Ağustos ayında 1,9 oldu. Satılık konut fiyatlarının artış hızı geçen aya göre Ankara’da yüzde 9,7 ve İzmir’de yüzde 7,7 artarken, İstanbul’da yüzde 2,1 oranında azaldı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı son verilerine göre de Türkiye’de konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,7 azaldı. Satışlar, Temmuz ayında bir yılın ardından ilk kez gerilemiş ve yıllık olarak yüzde 13 oranında düşmüştü. Son verilerle konut satışlarında yıllık bazda gerileme ikinci ayında da sürmüş oldu. Ahmet Büyükduman “Konut piyasasında yavaşlama devam ediyor” yorumunu yapıyor. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, fiyat artış hızında tavana gelindiğini belirtiyor: “Biz son iki aydır tavanı gördük hissiyatındayız. Ağustos zaten düşük açıklanmıştı. Gerçi bayram nedeniyle yarım bir aydı yani. Ama eylülde de rakamların büyük ihtimalle Ağustostan bir tık yukarıda ama genel çizgiden düşmüş olarak izlemesini bekliyoruz. “Bunun da nedeni de insanların artık üç milyonluk eve 5 milyon verecek bir yatırım potansiyelinin kalmaması. Bu da haliyle aylık yüzde 15'lere çıkan artışın düşmesine neden olacak. Enflasyonun olduğu yerde çok dramatik düşüşler beklemek doğru değil ama bu tavandaki fazla artışlar silinince aşağı doğru ufak da olsa bir hareket izlememiz mümkün.”