Gayrimenkul yatırımcılarının ve arsa almayı düşünen vatandaşların aklındaki en büyük soru şüphesiz "Acaba aldığım tarla imara açılacak mı?" oluyor. Yıllarca kulaktan dolma bilgilerle veya "duyumlarla" yapılan spekülatif arazi yatırımları, artık yerini bilinçli ve veriye dayalı stratejilere bırakıyor.
Bu verilerin en önemlisi ve en resmisi ise doğrudan devletin ilgili kurumları tarafından yayınlanıyor: 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planları.
Bu planlar, bir bölgenin gelecekteki makro düzeydeki gelişim vizyonunu ortaya koyan en üst ölçekli planlardır. Hangi alanların sanayi bölgesi olacağı, hangilerinin orman olarak korunacağı ve en önemlisi, hangilerinin yeni yerleşimlere açılacağı bu haritalarda belirlenir.
Geleceğin Şehirleri Nerede Kurulacak?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün resmi web sitesi (mpgm.csb.gov.tr) üzerinden yayınlanan bu planlar, aslında yatırımcılar için bir yol haritası niteliğinde.
Peki, bu planlara nasıl ulaşılır ve haritadaki renkler ne anlama gelir?
1. Adım: Resmi Siteye Giriş Bakanlığın Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü sitesine girildiğinde, "1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planları" sekmesi sizi Türkiye haritasına yönlendirir.
2. Adım: Bölge Seçimi Harita üzerinden yatırım yapmayı düşündüğünüz veya potansiyelini merak ettiğiniz bölgeyi (örn: Aydın-Muğla-Denizli Planı, Balıkesir-Çanakkale Planı) seçmeniz gerekmektedir.
3. Adım: Haritayı Okuma (Lejantın Dili) Bölgeyi seçip haritayı açtığınızda karşınıza karmaşık gibi görünen renkli bir plan çıkar. İşte bu renkler, arazinin kaderini belirler:
Koyu Kahverengi (Kentsel Yerleşim Alanı): Bunlar mevcut, halihazırda yapılaşmış şehir ve ilçe merkezleridir.
Yeşil (Orman Alanı): Bu alanlar devlet korumasındadır ve imara açılması beklenmez. Yatırım için uzak durulması gereken bölgelerdir.
Mor (Sanayi Alanı): Organize sanayi bölgeleri veya endüstriyel gelişim için ayrılmış alanlardır.
Sarı (Kentsel Gelişme Alanı): İşte yatırımcılar için en kritik renk budur. Sarı ile işaretlenen bu alanlar, mevcut şehirlerin (kahverengi alanların) yetersiz kalması durumunda, gelecekte imara açılması ve yeni yerleşim yerlerinin kurulması planlanan bölgelerdir.
Tarla Yatırımı Yaparken Sarı Alanları Takip Edin
Bu planlar, bir tarlanın "ne zaman" imara açılacağını değil, ama "imara açılma potansiyeline sahip olup olmadığını" net bir şekilde gösterir.
Eğer yatırım yapmayı düşündüğünüz tarla, 1/100.000'lik planda "Sarı - Kentsel Gelişme Alanı" içerisinde kalıyorsa, bu durum o arazinin devletin uzun vadeli planlamasında yerleşim bölgesi olarak ayrıldığını gösterir. Bu, alt ölçekli planların (1/5000 ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları) zamanla bu bölgeye doğru kayacağı anlamına gelir.
Bilinçli bir yatırımcı, spekülasyonlara veya "buraya yol gelecekmiş" söylentilerine değil, doğrudan devletin resmi planlarına bakarak hareket eder. Yatırım yapmadan önce bu planları incelemek, paranızı orman alanlarına veya tarım arazilerine gömmek yerine, geleceğin gelişme alanlarına yatırmanızı sağlayabilir.