Gayrimenkulün aile bireyleri arasında devri, Türkiye’de en sık karşılaşılan hukuki işlemlerden biri. Ancak taşınmazın aile içi el değiştirmesinde izlenecek yöntem, hem vergi yükümlülükleri hem de ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklar açısından büyük önem taşıyor.
Satış mı, bağış mı?
Taşınmazın devri için iki temel yöntem bulunuyor: satış veya hibe (bağış).
Satış yoluyla devirde taraflar arasında bir bedel belirleniyor ve bu bedel üzerinden tapu harcı ödeniyor. Genellikle satış bedeli emlak vergi değerinden düşük olamıyor.
Bağış yoluyla devirde ise taşınmaz bedelsiz olarak devrediliyor. Ancak bu durumda satışa göre daha yüksek oranda harç ve vergi söz konusu olabiliyor.
En çok tercih edilen yöntem
Uzmanlara göre, aile içinde taşınmaz devrinde en sık tercih edilen yöntem satış gibi gösterilerek yapılan devirler. Bunun nedeni, bağışta ödenen yüksek harçlardan kaçınılmak istenmesi. Ancak bu yöntemin de hukuki riskleri bulunuyor. İleride mirasçılar arasında dava konusu olabiliyor.
Miras hukuku boyutu
Miras hukukuna göre, anne-baba hayattayken bir çocuğa taşınmaz devri yapılması, ileride “saklı paya tecavüz” iddiasıyla dava konusu olabilir. Bu nedenle, özellikle mirasçılar arasında hakkaniyet gözetilmeden yapılan devirler sorun yaratabiliyor.
Vergisel avantaj için dikkat
Gayrimenkul hukukçuları, taşınmaz devri yapılmadan önce mutlaka şu noktalara dikkat edilmesi gerektiğini belirtiyor:
Emlak vergi değerinden düşük bedelle satış gösterilemez.
Bağışta yüksek harçlar var; ancak satış gibi gösterilen işlemler de ileride iptal riski taşıyor.
Devir işlemlerinde aile içi muvafakat (rıza) sağlanması, olası davaların önüne geçebilir.
Uzmanlardan öneri
Uzmanlar, aile içi taşınmaz devrinin “satış + miras planlaması” çerçevesinde yapılmasının daha sağlıklı olduğunu vurguluyor. Noter ve tapu müdürlüğü üzerinden yapılan resmi işlemlerle birlikte, aile içinde yazılı mutabakatın alınması da ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebiliyor.