Uzmanların ve uygulamanın deneyimlediği iş yeri kira stopajındaki “stopajı kiracıya ödetme” pratiği konut kiralarında da kendini gösterebilir; bu durum kira bedellerinin artmasına, ödemelerin kısmen bankadan kısmen elden yapılmasına ve taraflar arasında anlaşmazlıkların tırmanmasına yol açabilir.
Haber Metni
Son günlerde tartışılan kanun teklifleri arasında, konut kira gelirlerine kaynakta %20 stopaj (tevkifat) uygulanmasına ilişkin öneri de yer alıyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı sosyal medya açıklamalarında bu iddiaları reddetse de, 2024’te basına sızan taslaklarda benzer düzenleme görülmüştü. Teklifin ayrıntıları kesinleşmeden önce, böyle bir uygulamanın pratikte ne tür etkileri olabileceğini değerlendirmek yararlı.
Stopaj nedir, iş yeri kiralarında nasıl uygulanıyor?
Kaynakta kesme ya da stopaj, verginin ödemeyi yapan tarafından ödenmeden önce kesilip doğrudan vergi idaresine aktarılması usulüdür. Türkiye’de iş yeri kira gelirlerinde bu uygulama yaygın: kiracı kira bedelinin %20’sini kesip vergi dairesine yatırıyor, kalanını mal sahibine ödüyor. Mal sahibi yıl sonunda beyanname verirken kiracının ödediği stopajları mahsup ediyor; fazla varsa iade alabiliyor.
Konut kiralarına stopaj gelirse neler değişir?
Eğer konut kiralarına da iş yeri kiralarında olduğu gibi %20 stopaj uygulanırsa, ortaya çıkacak başlıca etkiler şunlar olabilir:
-
Ev sahibinin eline geçen aylık net kira azalır. Bu da ev sahiplerinin talep ettiği brüt kira tutarını artırmasına yol açabilir (ör. aylık 20.000 TL net isteyen ev sahibi, stopajla birlikte 25.000 TL brüt talep edebilir).
-
“Stopaj sana ait” uygulaması konutlarda da yaygınlaşır. İş yerlerinde görülen pratikte olduğu gibi, stopaj çoğu zaman kiracıya yansıtılır; kira sözleşmelerinde iki ayrı rakam (elde kalacak net ve stopaj dahil brüt) taraflarca kabul edilir.
-
Ödemeler hem bankadan hem elden yapılır. Basına yansıyan önerilerde kiraların banka aracılığıyla ödenmesi ve bankanın stopajı kesmesi gerektiği belirtilse de, pratikte kira ödemelerinin bir kısmı elden yapılmaya devam edebilir; böylece kayıt dışı uygulamalar ve uyuşmazlık riski artar.
-
Kiracı üzerinde yeni mali yük oluşur. Peşin ödenen stopaj, “verginin yansıması” olarak kiracıya yüklenebileceği için kiracıların aylık maliyeti yükselir.
-
Ev sahibinin sonraki yıl beyanı ve mahsup süreçleri karmaşıklaşabilir. Ev sahibi, stopaj dolayısıyla ödenen tutarı sonraki yıl beyanında mahsup edip iade alabilir; bu durum kiracı açısından ödemeyi yapmış olmasına rağmen nihai yükün ev sahibine mi yoksa kiracıya mı ait olduğuna dair belirsizlikler doğurur.
Mevcut istisnalar ve gider yöntemleri bu durumu nasıl etkiler?
Basına yansıyan bilgilere göre (resmi mevzuat netleşmedikçe kesinlik yok) konutlar için getirilen istisna uygulamasının kaldırılmayacağı ve hem gerçek gider hem götürü gider yöntemlerinin devam edeceği ifade ediliyor. Eğer bu korumalar sürerse, stopaj uygulaması yasalaşsa bile verginin yükü kısmen dengelenebilir; fakat pratikte kiracıların stopajı üstlenmesi hâlihazırda yaygın olan bir eğilim olduğu için, verginin büyük kısmı kiracıya yansıtılacaktır.
Neden eleştiri geliyor?
Eleştirilerin ana nedeni şu: Devlet, stopajla vergiyi peşin alarak enflasyon karşısında vergi gelirlerini reel olarak korumak istiyor olabilir; ancak uygulama vergi psikolojisini ve piyasadaki davranışları dikkate almadan tasarlandığında kira fiyatlarını yükseltir, kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarını artırır ve kayıt dışılığı besleyebilir. Ayrıca iş yeri kiralarında beklenen reform —stopaj uygulamasının kaldırılması— varken konut kiralarına yeni yük getirilmesi çelişkili bulunuyor.
Beklenti
Şu an için teklif ve söylentiler netlik kazanmadı; Bakanlık iddiaları yalanladı. Ancak böyle bir düzenleme yasalaşırsa, konut piyasasında hem kira artışı hem de ödemelerde yeni pratikler (kısmi elden ödeme, stopajın yansıtılması) gündeme gelecektir. Kiracı-ev sahibi ilişkilerinde uyuşmazlıklar artabilir; uygulamanın ayrıntıları (istisnalar, beyan usulleri, banka aracılığıyla ödeme zorunluluğu gibi) hayati önem taşıyacaktır.
