Arsa Fiyatları Enflasyon Karşısında Zayıf Kaldı
2025 yılı, gayrimenkul sektöründe "konutun dönüş yılı" olarak kayıtlara geçti. Türkiye genelinde konut imarlı arsalarda metrekare fiyatları ortalama %20,38 artış gösterdi. Ancak yıllık %30,89 olarak gerçekleşen enflasyon verisiyle kıyaslandığında, arsa yatırımı reel anlamda bir değer kaybı yaşadı. Başka bir deyişle, pek çok bölgede toprak, sahibine enflasyon kadar getiri sağlamadı.
Zirvede Sürpriz İller: İşte En Çok Değerlenen 5 Şehir
Piyasadaki genel durgunluğa rağmen bazı iller, gösterdikleri performansla enflasyonu geride bırakmayı başardı. 2025 Aralık verilerine göre arsa fiyatlarının en çok yükseldiği iller listesinin başında Doğu ve Güneydoğu Anadolu şehirleri yer alıyor:
| Sıra | İl | Metrekare Fiyatı | Yıllık Artış (%) |
| 1 | Diyarbakır | 8.193 TL | %54,50 |
| 2 | Van | 5.024 TL | %51,60 |
| 3 | Manisa | 6.162 TL | %34,16 |
| 4 | Trabzon | 7.059 TL | %30,75 |
| 5 | Mardin | 6.342 TL | %28,64 |
Bu verilere göre Diyarbakır ve Van, yatırımcısına reel anlamda en yüksek getiriyi sunan lokasyonlar olarak dikkat çekti.
Üç Büyüklerde Durum Ne?
Türkiye’nin lokomotif şehirleri İstanbul, Ankara ve İzmir’de ise tablo beklentilerin altında kaldı.
İstanbul: 19.416 TL/m² fiyatla liderliğini korusa da artış oranı %13,05’te kaldı.
İzmir: 12.400 TL/m² ile %14,92 artış gösterdi.
Ankara: 5.300 TL/m² ile %24,09 değer kazandı.
Bu üç büyükşehirde de fiyat artışları enflasyonun altında seyrederek yatırımcıyı şaşırttı.
Yatırımcı Neden Konuta Yöneldi?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, arsa ve araziye olan ilginin azalmasını birkaç temel nedene bağlıyor. 2025 yılında gerçekleşen yaklaşık 3 milyon 333 bin gayrimenkul satışının yarısını konutlar oluşturdu. Özelmacıklı’ya göre:
Yasal Düzenlemeler: Tarım arazilerine yapılan kaçak yapıların yıkılması ve denetimlerin sıkılaşması, "bilinçsiz arsa alımı" dönemini kapattı.
Amortisman Süreleri: Kira gelirlerindeki yükseliş, konutun kendini geri ödeme süresini kısalttı.
Maliyet ve Faiz: İnşaat maliyetlerindeki artış ve yüksek mevduat faizleri, kısa vadeli düşünen yatırımcıyı topraktan uzaklaştırdı.
2026 Beklentisi: Sabreden Kazanacak
Peki, toprak yatırımı tamamen bitti mi? Uzmanlar, arsa ve arazinin her zaman "sabır işi" olduğunu hatırlatıyor. Deprem gerçeği, müstakil yaşam arzusu ve nüfusun yaşlanması gibi faktörler, toprağa olan ihtiyacı diri tutuyor.
2026 yılında konut talebinin ön planda kalmaya devam etmesi beklenirken, arsa fiyatlarının enflasyona paralel, konut fiyatlarının ise enflasyonun üzerinde bir seyir izleyeceği öngörülüyor. Gayrimenkulde "kıtlık ilkesi" geçerliliğini koruyor: Yeni imar alanlarının açılmadığı bölgelerde mevcut arsalar, 2026’nın da gizli yıldızları olabilir.