Avukat Kerem Olcayto ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı merak edilen soruları Milliyet'te cevapladı... Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Tabi özellikle 11 ili etkisi altına alan deprem sonrası kiracı ve mal sahiplerinin uyuşmazlıkları önemli bir noktada. Eğer bina acil yıkık, ağır hasarlı ve orta hasarlı çıktıysa kiracıların bu kirayı ödememeyle ilgili imkanları var. Sözleşmeyi feshedebilirler. Kiracılar açısından baktığımızda taşınmazın kullanılamayacak hale gelmesi aslında sözleşmenin taraflardan herhangi biri için çekilmez hale gelmesidir. ‘KİRACILAR İHTARNAME İLE İLETMELİ’ Kiracıların bir ihtarname ile bu durumu mal sahibine iletmeleri ve bu çerçevede taşınmazları boşalttıklarını söylemelidir. Bununla beraber kiralanan taşımaz eğer az hasarlı ya da hasarsızsa bu durumda kiracıların kira ödeme yükümlülüğü devam eder. ‘KİRACININ EVE GÜVENMİYORUM DEMESİ YETERLİ DEĞİL’ Kiracının ben eve güvenmiyorum demesi yeterli bir fesih nedeni sayılmaz. Bu durumda kira kanunları çerçevesinde dönem sonuna kadar ödeme yükümlülükleri devam eden bir husustur. Bakanlık bu noktada depremzedelerin e-Devlet üzerinden binaların durumunu takip edebilecekleri uygulamayı yayına aldı. Özellikle malikler ve kiracılar taşınmazlarının hasar durumunu burada sorgulayabiliyor. Bu sorgulamaların çerçevesinde bazı itirazlar olabilir. Bu itiraz sonrası kesinleşen durumlar kiracı ve mal sahiplerinin bu noktadaki anlaşmazlıklarını makul bir çerçevede hukuki bir dayanağa oturtabilir. HASAR SORGULAMA HAKKINDA Hasar tespit sorgulama ve itiraz işlemleri menüsüne e-Devlet'ten gerek adres seçerek gerekse de yerleşim yeri adresi ile hasar tespit sorgulaması sonuçları görüntülenebiliyor. Ekran üzerindeki kayıtlardan maliklerin ve kiracıların sorgulama yapması mümkün. ORTA HASARLI BİNALARDA OTURANLAR NE YAPACAK? Orta hasarlı çıkacak binalarda da oturum imkanı söz konusu değildir. Ya bu binalar 1 yıl içerisinde yeniden yıkılıp yapılmalı, güçlendirmeye tabi olmalıdır. Bunlar dışında o binalarda oturma söz konusu değildir. ‘PEŞİN ÖDEME PARA İADESİNİ GEREKTİREBİLİR’ Kiracının taşınmazı kullanmaya ilişkin hak kaybının doğması durumunda mal sahibinden bunu tazmin edebilir. Bu peşin ödeme kiralarda da bu şekildedir. O bölgede bazı yerlerde peşin kiralar genel olarak yaygındır. Ama taşınmazın kullanılmayacak hale gelmesi bu noktada sebepsiz zenginleşme görülüp para iadesini gerektirebilecek bir hukuki durumdur. DEPREM SONRASI İSTANBUL’A TALEP ARTTI MI? Birçok ili etkilediği gibi deprem İstanbul’u da etkiledi. 300 bine yakın depremzede uçaklarla 9 ile transfer edilmişti. İstanbul burada öncelikli illerden birisidir. Devletin gerek kiracılar için gerekse mal sahipleri için taahhüt ettiği kira yardımının yanı sıra büyük şehirlerde çeşitli belediyeler özellikle Kredi Yurtlar Kurumu ve devlet kurumlarına ait barınma tesislerine çok sayıda depremzede geldi. Bunların birçoğu hayatlarını devam ettirmek amacıyla sabit bir yerleşik düzene geçmek istiyor. Bina durumu az riskli olsa da depremin etkisini sarma sürecini değerlendirmek isteyen vatandaşlar bu noktada İstanbul’u yoğun olarak tercih ediyor. Bunun nedeni akrabaları ve tanıdıklarının da İstanbul’da olmasıdır. ‘KİRALIK DAİRE TALEBİ YOĞUNLAŞTI’ Bir kısmı akraba ve dostlarında kalıyor olsa da İstanbul içinde kiralık daire talebinin yoğunlaştığını söylemek mümkün. Bu talep sadece depremzedelerin talebi değil daha güvenilir bir yapıda oturma ihtiyacını düşünen ve İstanbul içerisinde yer değişikliği yapan kiracıların etkisiyle hat safhaya geldi diyebiliriz. ‘SATILIK DAİRE TALEBİNDE ARTIŞ VAR’ Belki oturduğu bina eski olup yeni binaya kiraya geçmek isteyen mal sahiplerinin bile bu dönem yoğun bir talebi var. İlk 10 gün bu şokun atlatılması açısından piyasalarda bir durağanlık gösterdi ama şu anda çok yoğun kiralık ve satılık daire talebinde artış var. ‘YÜZDE 20-30 ARTIŞ GÖSTERDİ’ Oran vermek mümkün olmasa da özellikle yeni ve güvenilir yapılardaki kira fiyatlarının bu talebe bağlı olarak İstanbul genelinde yüzde 20 - 30 aralığında son dönemde artış gösterdiğini görüyoruz.” Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Kerem Olcayto ise şu ifadeleri kullandı: “Kira sözleşmelerinde genelde bir mücbir sebep maddesi konur. Öngörülemeyen savaş, grev, deprem, sel, yangın, doğal afet gibi hususları kapsar. Sözleşmede genelde mücbir sebep durumlarında kira sözleşmeleri ortadan kalkacak şeklinde bir madde bulunur. ‘SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİĞİ SÖZ KONUSU OLMAYACAKTIR’ Buna bağlı olarak mücbir sebep gerçekleştiği için sözleşmenin geçerliliği söz konusu olmayacaktır. Madde yoksa dahi var olan mevcut şartlar dolayısıyla evin oturulamaz olması, evin fiziken olmaması şartlarından kaynaklı bu geçerli olacaktır. ‘KİRA TALEP ETMEK MÜMKÜN DEĞİL’ Kira sözleşmesi temelde barınma ihtiyacı için o evde bulunmaktır. Halihazırda bir ev olmadığı ve barınma ihtiyacını karşılayacak bir konut olmaması durumunda tekrar kira ödemesi yapılması sözleşmenin ruhuna da aykırı olacağı için kirayı talep etmeleri kanunen mümkün değildir. KİRACI PEŞİN ÖDEDİĞİ KİRA BEDELİNİ GERİ ALABİLİR Mİ? Kiracı parasını peşin verip kullanamadığı bir durum söz konusu ise iadesini isteyebilir. Sözleşme kapsamında parasını verdiği bina fiziken yok. Bunu mal sahibinden talep edebilir mal sahibi de bunu vermek durumundadır. Bu durum Borçlanma Kanunu’nda sebepsiz zenginleşme yükümlülüğüne gireceğinden ev sahiplerini bunu ödemek zorundadır.”