Mülkiyet Varsa Sözleşme Değil, Yönetim Planı Konuşur
Devremülk satın aldığınızda yaptığınız sözleşme, aslında sadece bir satış vaadidir. Tapuda devir işlemi gerçekleştiği an, o sitenin Yönetim Planı‘na imza atmış sayılırsınız.
- Müteahhit Devreden Çıkar: Tapu alındıktan sonra müteahhit ile olan bağınız teknik olarak biter. Artık muhatabınız diğer kat malikleridir.
- Aidat Sabitlenemez: Satış aşamasında “aidat şu kadar olacak” şeklinde bir sözleşme maddesi hukuken bağlayıcı değildir. Aidatlar, her yıl yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısında belirlenen işletme projesine göre şekillenir.
Toplantılara Katılım Neden Düşük?
Devremülklerdeki en büyük yönetim krizi, kararların alındığı toplantılara katılımın sağlanamamasıdır. Bunun iki temel sebebi bulunuyor:
- Lokasyon Sıkıntısı: Toplantılar genellikle devremülkün bulunduğu (yazlık bölgeler gibi) mahallerde yapılır. Uzak şehirlerde yaşayan malikler için bu durum fiziksel bir engel oluşturur.
- Temsiliyet Zorluğu: Bir daireyi paylaşan onlarca devremülk sahibinin kendi aralarından birini temsilci (oy sahibi) seçmesi süreci oldukça karmaşıktır.
Önemli Not: Eğer toplantılara usulüne uygun katılım sağlanırsa, ihtiyaçlar yerinde incelenir ve aidatlar şeffaf bir işletme projesiyle kontrol altına alınabilir.
Müteahhidin “Çoğunluk” Efsanesi
Hâlâ satışı tamamlanmamış devrelerin bulunması, müteahhidin sitenin tek hakimi olduğu anlamına gelmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre; bir kişi (veya müteahhit) ne kadar çok devreye sahip olursa olsun, toplantıda kullanabileceği oy sayısı toplam oyların üçte birinden (1/3) fazla olamaz.
Bu kural, bireysel maliklerin bir araya gelerek yönetimde söz sahibi olmasını sağlayan en büyük yasal kalkandır.