İşte güncel hukuki düzenlemeler ve yargıtay kararları ışığında, emlak danışmanlarının en sık düştüğü hukuki hatalar:
Kapora (Bağlanma Parası) Yönetimi
Emlak danışmanlarının en çok dava edildiği konuların başında kapora iadeleri geliyor.
Hata: Alınan kaporayı doğrudan hizmet bedeli (komisyon) olarak saymak veya sözleşmede "cayma tazminatı" şartlarını net belirtmemek.
Doğru Uygulama: Kapora mutlaka bir "Hizmet Ortaklığı ve Alım-Satım Aracılık Sözleşmesi" ile kayıt altına alınmalı; hangi durumlarda iade edileceği veya yanacağı TBK (Türk Borçlar Kanunu) madde 177 ve 178'e uygun şekilde yazılmalıdır.
Eksik veya Yanlış Bilgilendirme (Ayıplı Hizmet)
Danışman, mülkün sadece mutfağını değil, hukuki statüsünü de pazarlar.
Hata: Mülk üzerindeki haciz, ipotek, şerh veya imar durumundaki kısıtlamaları (örneğin; doğal sit alanı, riskli yapı şerhi) alıcıya bildirmemek.
Hukuki Risk: Tüketici Kanunu kapsamında "ayıplı hizmet" olarak değerlendirilir. Danışman, alıcının uğradığı zarardan mülk sahibiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir.
Hizmet Bedeli Oranlarında Yasal Sınırı Aşmak
Yönetmelikle belirlenen komisyon oranları bir tavsiye değil, emredici hukuk kuralıdır.
Hata: Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 + KDV olan yasal sınırı aşan taleplerde bulunmak veya bu tutarı faturasız tahsil etmeye çalışmak.
Sonuç: Fazla tahsil edilen tutarın iadesi davası ve haksız kazanç nedeniyle mesleki sicilin zarar görmesi.
Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) İhlalleri
Emlak ofisleri; tapu fotokopileri, kimlik bilgileri ve telefon numaraları gibi çok sayıda hassas veriye sahiptir.
Hata: Müşteri bilgilerini izinsiz şekilde WhatsApp gruplarında paylaşmak veya pazarlama listelerine onaysız eklemek.
Risk: KVKK Kurumu tarafından verilen ve milyon liralara ulaşabilen idari para cezaları.
Gayrimenkul ticaretinde "bilmiyordum" bir savunma mekanizması değildir. Danışmanların, her işlem öncesinde güncel mevzuatı kontrol etmesi ve mutlaka standartlara uygun sözleşmelerle çalışması hem kendi markalarını hem de müşterilerini korumanın tek yoludur.
