Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy'un Yazısı...
Kira bedeli ödemek, kiracının asli borcudur, TBK md 313. Ödenmemesi belirli şartlarda sözleşmenin fesih gerekçesidir.
Kural olarak kira bedelini serbest piyasa ekonomisi ve sözleşme özgürlüğü gereği taraflar serbestçe belirleyebilirler.
Brüt ise vergiler dahil, net ise vergiler hariçtir. Aynı anda birisi düşük, diğeri yüksek kira bedelli sözleşme yapılmışsa, aksi anlaşılmıyorsa, yüksek bedelli olanı geçerli kabul edilir.
Türkiye’de yerleşik kişilerin yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapmaları yasaktır. 500 lira üzerindeki kiraların banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi gerekir.
Yine de elden kira ödenirse, kiranın elden ödendiğini ispat yükü kiracıda olduğundan, mutlaka ödemelerin kiralayanın imzası ile kayıt alına alınması önerilir.
Kira uygulamada genellikle yıllık belirlenir ancak aylık ödenir.
Şermin Hanım’ın kira tespit davası: İşyeri kira artışlarında uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı son 12 aylık TÜFE oranıdır.
Kiralayan Servet Bey, kendisine ait dükkanını, kiracısı Şermin Hanım’a 01 Eylül 2017’de kiraladığını, kiracısı Şermin Hanım’ın aylık 9.500 lira kira bedeli ödediğini, bu kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını belirterek 01/09/2022 tarihi itibariyle yıllık kira bedelinin 12 X 24.000 = 288.000 lira olarak tespitine ve yıllık artışın TEFE - TÜFE ortalamasına göre yapılmasına karar verilmesi talebiyle kira tespit davası açar.
Dükkan kiracısı Şermin Hanım davanın reddini, kabul edilse bile kira artışının yüzde 25 ile sınırlı olduğuna karar verilmesini ister.
Mahkeme kiralanan dükkanın 01/09/2022 - 01/09/2023 tarihleri arasındaki bir yıllık kira bedelinin 240.000 lira olarak tespitine ve yıllık kira bedelinin yasal olarak açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden artırılmasına karar verir.
Karardan memnun olmayan Şermin Hanım temyize başvurur.
Yargıtay’a göre, hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedelinin TÜFE oniki aylık ortalamalara göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.
Temyiz edilen mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporunda, dükkanın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde yıllık kira bedelinin 240.000 lira olabileceği belirtilmiştir.
Artık mahkemenin, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden Şermin Hanım’ın eski kiracı olduğu gözetilerek yüzde 5 - yüzde 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespit etmelidir.
Hakkaniyet indirimi yapılmadan kira tespiti yapılması uygun değildir
Bu isimleri, tarihleri ve kira bedelleri değiştirilmiş gerçek olaydan çıkan hukuki tespitler şöyledir:
Yasal veya sözleşmedeki kira artış oranından memnun olmayan kiralayan, ancak beşinci yıldan sonra, altıncı yıl için kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davasında taşınmaz boş olarak hangi bedelden kiraya verilebilecekse, o bedelde yüzde 5 ile yüzde 20 arası bir hakkaniyet indirimi yapılır.
Ve tespit edilen kira bedeli gelecek 4 yıl yasal veya sözleşmedeki orana göre artırılarak ödenir.
Çatılı iş yelerinde kira artışında yüzde 25 sınırlaması yoktur, sözleşmede yazan veya yasal artış oranı olan son oniki aylık TÜFE ortalamasına göre kira artışı yapılır.
Konut kiralarında kural olarak kira artış oranı, son 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Ancak 2 Temmuz 2023 tarihine kadar konut kiraları en fazla yüzde 25 oranında artırılabilir.
Bu sınırlamanın toplumsal barışın devamına katkı sağlamadığını, kiracı ve kiralayan arasında yeni husumetlerin doğmasına neden olduğunu da belirtmeliyim. Beş yıl dolmadan açılan dava reddedilir
Kira tespit davasında tespit edilen kira, altıncı yıl için geçerlidir.
TBK md 344’teki, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmaları, TÜFE son 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bunun üzerindeki oranlar geçerli değildir, sözleşmedeki daha fazla olanı değil, yasal artış oranı uygulanır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kabul edilmiştir.
Yenilenecek, uzayacak olan kira dönemlerine ilişkin kira bedellerinin belirlenme usulü beşinci yıla kadar emredici nitelikte olduğundan, kiralayanın beş yıllık süre içerisinde kira bedelinin artış oranının tespiti için dava açmasında hukuki yararı bulunmadığından, davası reddedilir.
