Politikyol'dan Özgecan Sırma'nın Yazısı...

Ülkemizde inşaat-gayrimenkul sektörü, her ne kadar geçtiğimiz senelerde en hızlı gelişen sektörlerden biri olsa da, geldiğimiz gün itibariyle hem inşaat maliyetlerinin artması hem de konut fiyatlarının beklenenin üzerinde yükselişi sebebiyle hayal edilen verimi sağlamamaktadır.

Bu konjonktürde kira sorununun da yalnızca konut arzı ile giderilemeyeceğini kestirmek çok zor olmayacaktır. Kontrolsüz artan bir nüfus her zaman barınamama tehlikesiyle karşı karşıya kalacaktır.

Bu konu genel itibarıyla ele alındığında; kaçak göçmenlerden fırsatçı müteahhitlere, kötü imar planlarından yetkisiz emlak danışmanlarına kadar uzanır, fakat biz bu seferlik bitmeyen yüzde 25 kâbusundan bahsedelim.

Türkiye’de kira hukuku kiracıyı fazlasıyla koruyacak şekilde inşa edilmiştir. Hatta bu durum öyledir ki kiraya veren olmaktansa evim boş kalsın diyen birçok ev sahibi ortaya çıktı.

Cumhurbaşkanı Erdoğan: Tüm Binalar Yenilenecek! Cumhurbaşkanı Erdoğan: Tüm Binalar Yenilenecek!

Ancak, en temel iki mesele olan mülkiyet hakkı ve barınma hakkı cenderesinden vatandaşı çıkarmak ilk yapılması gereken iştir. Kiracıların yasal artış yapmaya utandıkları, ev sahiplerinin ise yasal artış ile kendilerini dolandırılmış gibi hissetmeleri gibi anormal duygulardan sıyrılmamız gerekmektedir.

Konut kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlere ilişkin artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırıldığı günden bu yana kiracı- ev sahibi sorunu gündemden düşmüyor. Bakanlık kanadından son yapılan açıklamalara göre 1 Temmuz 2023 tarihine kadar uygulanacak olan sınırlamanın bir sene daha uzatılması bekleniyor. Bu düzenleme neden kâbusa dönüştü?

Kira artış oranlarının yalnızca konutlar için yüzde 25 olarak sınırlandırılmasına karşın iş yerleri için 12 aylık TÜFE oranının baz alınması konutlarla iş yerleri arasındaki kira dengesini alt üst edecektir.

Vatandaşın ihtiyacı olan temel ürünlere zam kaçınılmazken, konut sahiplerinin kira ile geçinme olasılıkları azalacaktır. Emekli maaşı dahi olmayıp yalnızca bir evinden aldığı kira ile geçinen yaşlıların bu enflasyonist ortamda yaşamaları dahi zül gelecektir.

Kiracılara karşı güçlü olan ev sahipleri kanun dışı yollar arayacak ve adeta kiracı ile ev sahipleri devlet eli ile boks ringine çıkarılacaktır. Ancak bu müsabakanın kazananı yok. Yabancıya evini çok yüksek rakamlara kiraya veren ev sahipleri dahi yavaş yavaş avukatların kapısını çalmaya başladılar.

Fırsatçı ev sahiplerinden bazıları; kaçak göçmenlerin barınmalarına yardım etmekten ceza aldılar. Üstelik tahsil edemedikleri kira bedelleri ile evlerine dahi giremez hale geldiler.

Anahtarı teslim etmeden çekip giden yabancıya ulaşmak bir yana dursun, tahliye kararı ile icra memuru eşliği olmaksızın evlerine dahi giremiyorlar. Tahliye davaları ise uzun süre boyunca karara çıkmaması ile zaten gündemde..

Peki yüzde 25 sınırlama uygulaması devam ederse başımıza daha neler gelecek?

Sulh Hukuk Mahkemelerindeki yoğunluk artarak devam edecek ve yargı kilitlenme noktasına gelecektir. Üstelik 1 Eylül’den itibaren gelecek arabuluculuk düzenlemesi yargılamaların daha da gecikmesine neden olacaktır.

Çözüm olarak; devlet eliyle yalnızca kiralamaya konu olacak sosyal konutlar üretilmeli, konut fiyatlarında artışa sebep olan yabancıya satış bir süre için yasaklanmalı, hukuki işleyişin hızlanması için kira sorunları ile ilgilenecek özel yetkili mahkemeler kurulmalıdır.

İş yerleri için getirilmeyen sınırlama sebebiyle enflasyon artacak. Bu durumda kiracı lehine gibi görünen yüzde 25 artış sınırlamasının aslında yalnızca bir illüzyondan ibaret olduğu görülecektir. Zira enflasyonla mücadele kapsamında konut kiralarının değil iş yeri kiralarının artış oranlarında sınırlama getirilmesi gerekmektedir.

Enflasyonu ev sahiplerinin yarattığı düşüncesi ayrıca akıl almazdır. Bir ülkede yaşanan fahiş artışların faturası ev sahibine kesilmemelidir. Hatta iş yeri sahibine dahi kesilmemelidir. Fakat kamu düzenine ilişkin bir önlem alınacaksa bunu mantık zemininde tartışmak sağlıklı olacaktır.

2000 ve 2001 yılları için enflasyonla mücadele amacı ile getirilen yüzde 25 ve yüzde 10’luk kira artış sınırlaması karşısında Anayasa Mahkemesinin kararları üzerine Prof. Dr. M. Emin Ruhi’nin görüşü oldukça yerindedir.  

Kendisi o dönemde yapılan düzenlemeler üzerine şöyle yazmıştır; ‘Görüleceği üzere, gerek Yasama Organı gerekse Anayasa Mahkemesi tarafından kira artışları abartılmış, ekonomik ve sosyal yaşamı etkileyen, hayat pahalılığım (enflasyonu) yaratan en önemli, hatta tek faktör olarak gösterilmeye çalışılmıştır ki, bu tutum son derece yanlıştır.

Enflasyonun kaynağı, iddia edildiği gibi kira artışlarındaki aşın yükselme ve bunun diğer mal fiyatlarına yansıması değildir. Enflasyonun kaynağı, aşırı büyümüş devletin savurganlığı; devletin israf boyutlarındaki harcamaları, bütün bunların sonucu olarak açık veren bütçe, bütçe açığının kapatılması için karşılığı olmadan basılan paralar, yüksek faizlerle yapılan borçlanma yanında; devletin kendi ürettiği, üretimin temel girdilerine -petrol, doğal gaz, elektrik, telefon gibi- sürekli olarak, tamamen keyfi bir şekilde, ölçüsüzce yaptığı zamlar ve bunların diğer fiyatlara yansımasıdır. Dolayısıyla, enflasyon canavarının sorumlusu da kira artışları değil, bizzat devletin kendisi olmaktadır.’

Enflasyonla mücadele edilecekse buna etkisi olmayan konut kiraları ile ilgili düzenleme yapmak ev sahibi ile kiracıyı karşı karşıya getirmekten başka bir şey değildir. Bu nedenle başkaca çözümler üretilmeli, konut kiralarında artış sınırlandırılmasından medet umulmamalıdır.

Kira sorununa karşı gündemde tutulan çözümlerden biri de fahiş kira artışına hapis cezası getirilmesi. Fakat fahiş nedir nasıl belirlenir? Hukuki ihtilafların cezalandırılma ile sonuçlanması mümkün olmadığı gibi bu çözümler kargaşa ortamını besleyecektir. Birden fazla ev sahibi olan vatandaşın daha fazla vergi ödemesine ilişkin düzenlemeler kısa vadede etkili olur mu ayrıca tartışılmalıdır.

Çözüm olarak; devlet eliyle yalnızca kiralamaya konu olacak sosyal konutlar üretilmeli, konut fiyatlarında artışa sebep olan yabancıya satış bir süre için yasaklanmalı, hukuki işleyişin hızlanması için kira sorunları ile ilgilenecek özel yetkili mahkemeler kurulmalıdır. Biz hukukçular olarak, kira uyuşmazlıklarından doğan davalarda bir sene sonraya duruşma günü verilmesini normalleştirmemeliyiz.

Kiracı lehine görünen bu uygulamanın kiracıları daha da zor duruma sokacağı açıktır.

Editör: TE Bilisim