Yüzde 1.300’e Varan Artışlar Gündemde
Yeni rayiç değerlerde artış oranları yüzde 300’den başlarken, birçok ilçe için yüzde 500 düzeyinde zam teklifleri sunuluyor. İstanbul gibi büyükşehirlerde ise yüzde 1.200-1.300 oranında artışların önerildiği ilçeler bulunuyor. Son dört yılda yaşanan yüksek enflasyon ve konut fiyatlarındaki sert yükseliş, bu artışların temel gerekçesi olarak gösteriliyor. TÜİK verilerine göre, Ocak 2021-Mayıs 2025 arasında enflasyon yüzde 501,9 oranında arttı.
Yeni Değerler Nasıl Belirlenecek?
Takdir komisyonları tarafından belirlenen rayiç değerler, 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar ilgili idarelere tebliğ edilecek. Ardından 30 gün süreyle muhtarlıklarda ve belediyelerde ilan edilecek. Tebliğ edilen rayiçlere itiraz etmek isteyen mükellefler, vergi mahkemesine başvurarak dava açabilecek. Dikkat çeken bir detay ise, yalnızca bir kişinin açtığı davanın bile söz konusu sokak veya bölgedeki tüm rayiçlerin yeniden değerlendirilmesine neden olabileceği.
Rayiç Artarsa Vergi Ne Kadar Artar?
Rayiç bedeller doğrudan emlak vergisi matrahını etkilerken, verginin birebir aynı oranda artması beklenmez. Taşınmazın büyüklüğü, inşaat maliyeti, yapı türü ve arsa payı gibi kriterler de hesaplamaya dahil ediliyor. Uzmanlara göre, rayiç bedeli 5 kat artan bir mülkün vergi yükü yaklaşık 1.5 ila 2 kat artarken; 10 kat artışta bu oran 4-5 katına kadar çıkabiliyor.
Değerli Konut Vergisi de Etkilenecek
Emlak vergisinde olduğu gibi, Değerli Konut Vergisi hesaplamasında da rayiç bedeller esas alınıyor. Bu nedenle, yeni belirlenen yüksek rayiçler, bugüne dek bu vergi kapsamına girmeyen pek çok taşınmazı bu yükümlülüğe dahil edebilir.
Danıştay’dan Önemli Karar: Parsel Bazında Değer Belirlenebilecek
12 Haziran 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Danıştay kararı, emlak vergisi sisteminde yeni bir dönemi başlattı. Buna göre, artık cadde/sokak geneli için belirlenen rayiçlerden farklı olarak, tek bir parsel, site veya alışveriş merkezi için özel rayiç değeri belirlenebilecek. Bu durum, yüksek değerli projelerin vergi yükünü artırabilir.
Komisyonlarda Kimler Yer Alıyor?
Rayiç belirleme sürecinde görev alan takdir komisyonları; belediye başkanı, tapu müdürü, ticaret odası temsilcisi, muhtar ve vergi dairesi yetkililerinden oluşuyor. Arazi ve arsa türüne göre komisyondaki isimler farklılık gösterebiliyor.
Dava Süreci Nasıl İşliyor?
Takdir edilen rayiçlere karşı 30 gün içinde dava açılmazsa, değerler kesinleşiyor. Dava açılması halinde ise dava süreci tamamlanana dek rayiçler yürürlükte kalıyor. Mahkemeden iptal kararı çıkarsa, komisyonlar yeni değer belirliyor. Mahkemenin doğrudan yeni bir değer belirlemesi durumunda ise bu karar esas alınıyor.
2026’dan İtibaren Yeni Tutarlar Geçerli
Yeni rayiçlere göre ilk emlak vergisi hesaplaması 2026 yılı için yapılacak. Takip eden yıllarda (2027-2029), ilk yıl belirlenen değere yalnızca yeniden değerleme oranının yarısı kadar artış yapılacak. Büyükşehir statüsündeki illerde konutlar için binde 2, işyerleri için binde 4 oranında emlak vergisi uygulanırken, büyükşehir dışındaki illerde bu oranlar yarıya düşüyor.
