Gayrimenkulün alım satımına, kiralanmasına ya da başkaca amaçlar için kullanılmasına aracılık edilen kişiler ile yapılan sözleşmeye “Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi” denir.
Simsarlık (Aracılık) Sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanununa göre; Simsarlık sözleşmesi, simsarın, taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Emlakçılık faaliyeti bir aracılık faaliyetidir.
Yargıtay’a göre aracılık faaliyeti; taşınmazın alım-satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası, taşınmaz üzerinde irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı kurulması, ipotek tesisi, önalım, geri alım gibi eşyaya bağlı borç doğuran geniş bir haklar için yapılabilir.
Emlakçı ile Yapılan Sözleşme Nasıl Hazırlanır?
Emlakçı ile yapılan Aracılık Sözleşmesi özel bir şekle tabii değildir. Adi yazılı şekilde yapılabilir.
Sözleşmede yalnızca geçici süreli olduğu belirtilmelidir.
Sözleşmede aracılık ücretinin ya da komisyon yüzdesinin meblağının da belirtilmesi önem arz etmektedir.
Son olarak sözleşmeyi her iki tarafın da ıslak olarak imzalaması gerekmektedir.
Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20 nci maddesine göre;
Hizmet bedeli Madde 20: Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
Tarafların sözleşmenin süresinden önce tek taraflı olarak feshedilmesi halinde ya da emlak komisyon ücreti ödememek adına emlakçının saf dışı bırakılması ihtimaline cezai şart kararlaştırabilirler.
Ancak taraflar arasında kararlaştırılan aracılık ücreti ve cezai şart çok fahiş ise hakimden bu ücretin ve cezai şartın hakkaniyetli olarak indirilmesi talep edilebilir.
Emlakçı Komisyona Ne Zaman Hak Kazanır?
Türk Borçlar Kanununa göre; emlakçı, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Emlakçının faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Emlakçının ücrete hak kazanması taşınmazın satılmasına/kiralanmasına bağlıdır.
Emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için üçüncü kişiyi sözleşme yapmaya ikna etmesi gerekir.
Emlakçı alıcı ve satıcıyı bulup fiyat konusunda anlaştırdığı için ücrete hak kazanır.
Emlakçı ile Yapılan Aracılık Sözleşmesinden Caymanın Cezası
Türk Borçlar Kanununa göre, vekâlet veren ve vekil (taşınmaz sahibi), her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir.
Kanun, tek taraflı olarak sözleşmeden dönmeyi herhangi bir şekil şartına bağlamamıştır.
Yani taraflar sözleşmeden dönme haklarını açık ve örtülü olarak her şekilde kullanabilirler.
Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.
Buna göre sözleşmeyi imzalayan taraflardan biri, sözleşmenin bitim süresinden önce ya da geçerli bir yasal neden olmaksızın imzalamış olduğu aracılık sözleşmesini (emlak komisyon sözleşemesini) tek taraflı olarak feshettiğini ve bu feshin haklı olduğu hususunu iddia ve ispat edemez ise sözleşmeden kararlaştırılan aracılık ücretini (emlak komisyonunu) ve cezai şartı ödemek zorundadır.
