KAKS (Emsal) Nedir?
En kısa tanımıyla KAKS; bir parsel üzerine yapılabilecek toplam katlar alanının, parsel alanına oranını ifade eder.
- Formül: Toplam Katlar Alanı = Parsel Alanı X KAKS
- Örnek: 1.000 metrekare bir arsanız ve 1.50 emsaliniz varsa, toplamda 1.500 metrekare emsale dahil inşaat hakkınız bulunur.
%30 “Emsal Dışı” Alan Nedir?
Pek çok yatırımcı ve ev sahibi, emsal hakkı dolduğunda inşaatın bittiğini sanır. Oysa yönetmelik, binanın ortak kullanım alanları (merdiven, asansör, sığınak, balkonlar, koridorlar) için size ek bir kontenjan tanır.
Kritik Bilgi: Emsal harici sayılan bu alanların toplamı, toplam emsal alanının %30‘unu geçemez. Yani 1.500 metrekare emsal hakkı olan bir binada, yaklaşık 450 metrekare daha “ortak alan” inşa ederek toplam inşaat alanınızı 1.950 metrekareye çıkarabilirsiniz.
Neler Değişti?
Ocak 2026’da yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle birlikte, %30 sınırına takılmadan yapılabilecek alanlar netleşti:
- Yangın Güvenliği Önceliği: Yangın merdivenleri ve yangın güvenlik hollerinin bir kısmı, %30 hesabına dahil edilmeksizin emsal harici kabul edilmeye devam ediyor.
- Bodrum Kat Avantajı: Otopark alanları, sığınaklar ve teknik hacimler (jeneratör, su deposu vb.) kural olarak hem emsale hem de %30 hesabına dahil edilmiyor. Bu da bodrumlu projelerde toplam inşaat alanının emsalin 2 katına kadar çıkabilmesine olanak tanıyor.
- Sanayi ve Sosyal Alanlar: Yeni yönetmelikle, sanayi sitelerindeki asma kat sınırlamaları esnetildi ve ortak alan vasfındaki kreş/aile sağlığı merkezi gibi alanların belirli bir kısmı emsal dışı bırakıldı.
Özetle İnşaat Alanı Tahmini
- Bodrum Kat Yoksa: Toplam İnşaat Alanı = Kat Alanı x 1.30
- Bodrum Kat Varsa: Toplam İnşaat Alanı = Kat Alanı x 1.50 – 2.00
Bu hesaplamalar genel bir tahmin sunmakla birlikte; her belediyenin uygulama imar planı ve plan notları farklılık gösterebilir. Kesin sonuç için mutlaka ruhsat projesi ve ilgili idare görüşü esas alınmalıdır.