Çeşitli yazılarımı güncel gayrimenkul piyasası gelişmelerini anlamak ve yorumlamak üzere kaleme alırım.
Bu haftaki yazım da bu minvalde olsun istedim.
Daha önceki yazılarımda 2014 yılından 2018 yılı ortalarına kadar durgun ancak görece dengeli bir gayrimenkul piyasasından geçtiğimizi, bunu takiben yaşanan Rahip Krizi (2018 Ağustos) ile birlikte finansın maliyetinin yükselmesiyle çok düşük talepli bir dönem yaşadığımızı, 2020 başlarından itibaren düşmeye başlayan faiz oranları ile talebin canlanmaya başladığını, 2020 yılı Mart ayından itibaren 3 ay boyunca sokağa bile çıkmakta zorlandığımız kapanma (Pandemi başlangıç) günlerini, 2020 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos aylarında sunulan çok düşük faiz oranlı ve esnek ödeme planlı konut kredileri ile Türkiye rekorları kırılan bir talep ve satış piyasasını yaşadığımızı detaylı olarak kaleme almıştım.
Adeta bir laboratuvar gibi olan ülkemiz ekonomisi ve gayrimenkul piyasası bize gelişmiş ülkelerde 2-3 nesilde öğrenilebilecek iktisat derslerini neredeyse 10 yıl içinde hızlandırılmış şekilde sunuyor.
Bugün yaşadığımız durumun analizine geçmeden önce, işin en önemli tarafının içinden geçtiğimiz günlerde, aktif ticaretin içinde bulunduğumuz zamanlarda yaşanılanları çok iyi anlamamız, yorumlamamız gerektiğinin farkında olmamız olduğunu vurgulamama izin verin lütfen.
Bu tecrübeler yakın gelecekte muhtemelen gerek kendi ticari hayatımıza gerekse temasta olduğumuz danışanlarımıza yol gösterirken çok büyük önem taşıyacaklardır. Yoksa farkında olmadan güncel koşturma ve gündem
malzemelerinin içerisinde kaybolup, hiç ders çıkarmadan yolumuza devam ettiğimizi fark etmemiz pek muhtemel.
Artık kısaca son 4 yılı ve bugünü özetlemek gerekirse, gayrimenkul piyasası her türlü enflasyon oranından bağımsız bir şekilde, Türk Lirası’ndan kaçışın geleneksel bir yöntemi olarak talep gören bir dönem geçirdi.
Dolar kuru baskılandı gayrimenkul fiyatları arttı, kur yükseldi gayrimenkul fiyatları arttı, faizler düşürüldü gayrimenkul fiyatları arttı ve sonunda faizlerin rekor düzeye çıkarıldığı günümüze geldik.
Newton’un 3 numaralı yasası olan Momentum Yasası yaklaşık 4 yıldır her koşulda yükselen gayrimenkul fiyatları piyasası aktörlerinin bugünkü durumunu çok güzel özetliyor.
Bildiğiniz gibi enflasyon fiyatlar genel düzeyinde artış olarak tanımlanır ve biz geçtiğimiz 4 yıl süresince gayrimenkul fiyatlarında sürekli olarak bu enflasyonu fazlasıyla yaşadık.
Stagflasyon ise, kabaca özetlemek gerekirse, talepte düşüklük gözlendiği halde fiyatların yükselemeye devam etmesi olarak açıklanabilir. İçinde bulunduğumuz dönem gayrimenkul piyasasında yaşanan yüksek enflasyon sonrası stagflasyonun sonunu işaret ediyor.
Yani, artık talebin düşük olduğu ve fiyatların sürekli artamayacağı kabullenilmek üzere.
Doğrudur, gayrimenkul fiyatlarının ana belirleyicilerinden olan inşaat maliyetleri halen hızla artıyor olabilir ancak ya arsa maliyetleri?
Döviz cinsinden bir girdisi olmayan bu bileşen, 2018-2019 yıllarında da gördüğümüz gibi reel olarak (Dolar cinsi değer olarak okuyun) neredeyse yarısına kadar gerileyebiliyor.
Günümüzde henüz finansal ve mali politikalar sebebiyle reel bir fiyat düşüşü göremiyor olsak da; düşük talep, yüksek finans maliyeti artık fiyatları nominal (Türk Lirası olarak okuyun) olarak geri götürmüyor olsa da; yukarı yönlü fiyat hareketlerinin sonu yakındır.
Bu doğanın kuralıdır, bu arz-talep dengesinin sonucudur.
Faiz oranları düşmeye başladığı anda fiyatlar tekrar yükselir şeklindeki bakış açısı ya da beklentisi her zaman geçerli de olmayabilir. En azından hangi faiz oranının piyasayı harekete geçirecek kadar düşük olduğu konusu tartışmalıdır.
Reel olarak ciddi anlamda fiyatların geriye gidebileceği, talebin düşük seyretmeye devam edeceği, gerçek gayrimenkul piyasası aktörleri olan ihtiyaç temelli karar vericilerin ağırlığı oluşturacağı belki 1, belki 2, belki de çok daha uzun bir döneme hoş geldiniz.
Yaşayalım ve gözlemeye devam edelim.
İmar, rant ve inşaat ekonomisinin bizi ülke olarak bir yerlere taşımadığını fark ettiğimiz günler dilerim.
Haftaya görüşmek üzere…
