Son olarak Beşiktaş’ta yaşanan bir örnekte, ev sahibinin “eksik kira” iddiasıyla başlattığı icra takibi mahkemeden döndü. Peki, bu kaotik süreçte tarafların yasal hakları neler? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, merak edilen soruları yanıtladı.
Ev Sahipleri İçin: Tahliye ve Kira Tespiti Nasıl Yapılır?
Hukukumuzda kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiracının otomatik olarak çıkarılabileceği anlamına gelmiyor. Konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri, aksi bir durum yoksa her yıl birer yıl süreyle uzuyor. Ancak belirli “haklı sebepler” oluştuğunda tahliye davası açılabiliyor:
Hangi Durumlarda Tahliye İstenebilir? Temerrüt (kira ödememe), iki haklı ihtar, geçerli bir tahliye taahhüdü, ihtiyaç sebebiyle tahliye, esaslı tadilat veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi gerekçelerle dava açılabilir.
Düşük Kalan Kiralar İçin 5 Yıl Kuralı: Ev sahipleri, kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığını düşünüyorlarsa her 5 yılda bir kira tespit davası açma hakkına sahip. Mahkeme; ekonomik koşulları, bölgedeki gelişmeleri ve emsal kiraları inceleyerek yeni bir bedel belirliyor.
Kiracı Yeni Bedeli Ödemezse: Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli ödenmezse, ev sahibi icra yoluyla ödeme talep edebilir veya 30 günlük sürenin ardından “temerrüt nedeniyle tahliye” davası açabilir.
Kiracılar İçin: Fahiş Zam Baskısına Karşı Ne Yapılmalı?
Kiracıların en büyük endişesi, yasal sınırın üzerindeki zam talepleri ve tahliye baskısı. Hukuk, bu konuda kiracıyı koruyan sert sınırlara sahip.
Yasal Zam Sınırı Nedir? Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen ve TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmeyen artışı yapmakla yükümlüdür. Bunun üzerindeki talepleri kabul etmek zorunda değildir. Ancak dikkat: Eğer kiracı, evini kaybetmemek için gönüllü olarak bu sınırın üzerinde bir ödeme yaparsa, sonradan “fazla ödedim” diyerek iade talep edemez.
“İstediğim Zammı Yapmadın, Çık” Denilebilir mi? Hayır. Ev sahibinin istediği yüksek artışın yapılmaması bir tahliye sebebi değildir. Kiracı yasal sınıra uyduğu sürece mülk sahibi bu gerekçeyle sözleşmeyi feshedemez.
Tahliye Taahhüdündeki Tehlike: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmamış olması gerekir. Ancak Yargıtay, bir gün sonraki tarihleri veya boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhütleri geçerli sayabiliyor. Burada kritik bir istisna var: Eğer ev “aile konutu” ise, taahhütnamede her iki eşin de imzasının bulunması şarttır.
